Budownictwo mieszkaniowe – ożywienie koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym

Prezentowane od początku br. informacje Głównego Urzędu Statystycznego, podsumowujące osiągnięcia krajowego budownictwa mieszkaniowego, z miesiąca na miesiąc prezentują się coraz lepiej, potwierdzając po raz kolejny realne szanse na utrwalenie zapoczątkowanego w drugiej połowie ubiegłego roku ożywienia koniunktury na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym. Ogółem w omawianym okresie tylko w kwestii mieszkań oddanych do użytku zanotowano niewielki 3-procentowy regres licząc rok do roku, natomiast mieszkań rozpoczętych było prawie o jedną czwartą więcej, a liczba nowych pozwoleń na budowę wzrosła o blisko 15 procent.

Po raz kolejny z czterech prezentowanych przez GUS form budownictwa mieszkaniowego, pod względem progresu statystyk wyróżniają się deweloperzy. W kwestii mieszkań rozpoczętych zaprezentowali w maju wzrost o blisko 80 procent w stosunku do maja poprzedniego roku - komentuje Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com. Z kolei pierwsze 5 miesięcy tego roku okazało się lepsze niż analogiczny okres 2013 roku o ponad połowę. Oczywiście w pewnym stopniu o takim wyniku zadecydowała niska baza z roku poprzedniego, jednak tak istotny wzrost nawet w stosunku do dość przeciętnych ubiegłorocznych statystyk jest godny uznania, a jednocześnie wiarygodny pod względem  kwalifikacji obecnego stanu koniunktury jako faktycznego ożywienia.

Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” – banki, które uczestniczą w programie

W pozwoleniach na budowę mamy z kolei u deweloperów majowy wzrost r/r o 16,6 proc, a także zwyżkę o prawie 45 proc. licząc r/r w skali 5-ciomiesięcznej. To bardzo dobry wynik, zwłaszcza na tle porównania do rezultatów dominującego wciąż nominalnie budownictwa indywidualnego. Jednak licząc miesiąc do miesiąca liczba uzyskanych przez deweloperów pozwoleń spadła o ponad 30 proc. Tego typu korekta świadczy wyłącznie o okresowym zaspokojeniu potrzeb inwestorów budujących na sprzedaż w kwestii nowych pozwoleń na budowę.   

Majowe statystyki GUS dotyczące budownictwa mieszkaniowego jednoznacznie wskazują na postępujący proces dążenia branży deweloperskiej do uzyskania faktycznej dominacji rynkowej, a zatem wyprzedzenia sektora budownictwa indywidualnego pod względem wolumenu budowanych lokali mieszkalnych. Wygląda na to, że tego typu zmiana rynkowego lidera prędzej czy później nastąpi, co będzie stanowiło potwierdzenie ambicji rozwojowych krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Zobacz także: Złota 44 – największa wpadka na rynku nieruchomości

Z kolei nieco inna refleksja nasuwa się w związku z obchodzonym obecnie 25-leciem polskiej transformacji ustrojowej, która ma ścisły związek z systemowym przeobrażeniem rodzimego rynku pierwotnego nieruchomości mieszkaniowych - dodaje analityk portalu RynekPierwotny.com. Jak wynika z gusowskich statystyk, dokładnie dwie dekady temu, a więc w okresie styczeń-maj 1994 roku, spółdzielnie mieszkaniowe rozpoczęły budowę ponad 13,5 tys. lokali mieszkalnych, podczas gdy raczkująca wówczas branża deweloperska zaledwie 212 jednostek, co na dziś dzień odpowiada jednej przeciętnej inwestycji. Z kolei w pięciu pierwszych miesiącach br. deweloperzy ruszyli z budową ponad 26 tys. mieszkań, podczas gdy spółdzielcy z zaledwie 448 lokalami. W samym maju różnica jest jeszcze bardziej spektakularna: deweloperzy blisko 6 tys. rozpoczętych mieszkań wobec zaledwie 24 (słownie: dwadzieścia cztery) spółdzielczych.

Wygląda więc na to, że sektor spółdzielczy krajowego budownictwa mieszkaniowego zmierza pod względem inwestycyjnym sporymi krokami do całkowitej eliminacji. Praktycznie od początku funkcjonowania w Polsce gospodarki wolnorynkowej spółdzielnie mieszkaniowe budują z roku na rok coraz mniej mieszkań. Może to oznaczać, że w ciągu kilku najbliższych lat z konkurencji na mieszkaniowym rynku pierwotnym ubędzie jeden gracz. Zazwyczaj taka sytuacja nie jest korzystna dla uczestników rynku stojących po stronie popytowej. W tym przypadku jednak głównym czynnikiem destrukcyjnym dla funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych jest rosnąca z roku na rok presja konkurencji cenowej deweloperów. W tej sytuacji możliwy w kilkuletniej perspektywie całkowity zanik aktywności inwestycyjnej spółdzielni mieszkaniowych raczej nie spowoduje jakiegokolwiek pogorszenia warunków transakcyjnych mieszkań z pierwszej ręki .

Jarosław Jędrzyński – analityk portalu RynekPierwotny.com