REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ustawa deweloperska - większe obowiązki i wyższe koszty deweloperów

Subskrybuj nas na Youtube
Ustawa deweloperska - większe obowiązki i wyższe koszty deweloperów
Ustawa deweloperska - większe obowiązki i wyższe koszty deweloperów
ShutterStock

REKLAMA

REKLAMA

Ustawa deweloperska. Sejm przyjął 20 maja 2021 r. tzw. ustawę deweloperską, która czeka teraz na podpis prezydenta. Nowe przepisy, zakładające m.in. utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mają zwiększyć ochronę nabywców lokali, ale nałożą też szereg nowych obowiązków na deweloperów, których czeka w związku tym wzrost kosztów prowadzenia działalności. – W skrajnych przypadkach może to nawet doprowadzić do zakończenia działalności przez deweloperów. Jest obawa, że ustawa uderzy w najmniejsze podmioty – mówi radca prawny Wiktor Kotiuk.

Nowe obowiązki deweloperów

REKLAMA

– Na deweloperów zostanie nałożonych wiele nowych obowiązków. Przede wszystkim ustawodawca chce kompleksowo uregulować cały proces nabywania mieszkań i domów jednorodzinnych, począwszy od zawierania umów rezerwacyjnych po przeniesienie własności lokali. Nowością jest m.in. uregulowanie umowy rezerwacyjnej – ustawa określa, jakie elementy powinna ona zawierać oraz maksymalną wysokość kwoty, jaką deweloper może przyjąć z tego tytułu, czyli 1 proc. wartości lokalu – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk, radca prawny i partner zarządzający w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

REKLAMA

W czwartek 20 maja 2021 r. Sejm przyjął przygotowaną przez UOKiK tzw. ustawę deweloperską, czyli ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jedną z najważniejszych zmian, które wprowadzi, będzie utworzenie DFG, z którego – w przypadku upadłości dewelopera – klientom będą zwracane środki (powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG, czyli 100 tys. euro).

Zmiana zasad prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP)

Duże zmiany będą też dotyczyć zasad prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP). Służą one gromadzeniu wpłat klientów. Mogą być zamknięte (kiedy bank wypłaca pieniądze deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę) lub otwarte (pieniądze są wypłacane w miarę postępu budowy).

W tej chwili większość deweloperów stosuje otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej czy bankowej. Nowa ustawa wprowadzi większy nadzór nad wydatkowaniem środków z MRP.

– Wypłaty z niego będą dokonywane po realnym zakończeniu danego etapu inwestycji i po kontroli dokonanej przez bank. I tutaj nowość, mianowicie bank przed dokonaniem takiej wypłaty będzie musiał sprawdzić, czy deweloper należycie rozliczył się ze swoimi wykonawcami i podwykonawcami, czy nie zalega z podatkami i innymi opłatami. To oznacza, że bank będzie musiał posiłkować się osobami posiadającymi uprawnienia budowlane w celu sprawdzenia, czy wpisy w dzienniku budowy faktycznie odpowiadają rzeczywistości – mówi partner zarządzający w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni. – Jest to dość kontrowersyjne, że specjalista budowlany z ramienia banku będzie kontrolował, czy kierownik budowy, odpowiadający karnie za swoje oświadczenia, faktycznie złożył prawdziwe oświadczenia do dziennika budowy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ostatnia wypłata z rachunku powierniczego dopiero po okazaniu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności lokalu

REKLAMA

Istotną zmianą jest też to, że do tej pory ostatnia wypłata z rachunku powierniczego była dokonywana przez bank na rzecz dewelopera po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie inwestycji. Nowe przepisy zakładają natomiast, że będzie ona dokonywana dopiero po okazaniu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności lokalu.

– Ta zmiana też budzi duże kontrowersje, ponieważ w praktyce wielokrotnie się zdarza, że klienci – z uwagi na problemy losowe czy swoją niefrasobliwość – nie stawiają się do aktów notarialnych. Z kolei wtedy deweloper, zanim odstąpi od umowy, musi ich wzywać do stawiennictwa, wyznaczając na to 60-dniowy termin. To jest w branży dość duże opóźnienie, zwłaszcza biorąc pod uwagę to, że deweloper sfinansował praktycznie całą budowę inwestycji i czeka na swoje środki – wyjaśnia radca prawny.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

UOKiK ocenił, że dotychczasowe zabezpieczenia interesów klientów w przypadku upadłości dewelopera są niewystarczające i wciąż duże jest ryzyko utraty zarówno wpłaconych środków finansowych, jak i nieruchomości. Dlatego na mocy ustawy zostanie powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który deweloper będzie odprowadzał składkę od każdej wpłaty klientów na rachunek powierniczy. Pieniądze z DFG będą wypłacane w przypadku upadłości dewelopera, banku oraz odstąpienia klienta od umowy w określonych ustawą sytuacjach (np. z powodu wady istotnej).

Wysokość składki na DFG ma określić w rozporządzeniu minister do spraw budownictwa, ale obecnie przewidziane jest do 1 proc. w przypadku otwartych MRP i do 0,1 proc. w przypadku zamkniętych MRP. Warto zaznaczyć, że to stawki i tak bardzo kompromisowe w porównaniu z pierwszą propozycją (UOKiK proponował początkowo 5 proc. dla OMRP i 1 proc. dla ZMRP).

Wyższe koszty deweloperów

 Nowa ustawa deweloperska, jeżeli wejdzie w tym kształcie w życie, na co jest bardzo duża szansa, przede wszystkim znacząco zwiększy koszty operacyjne, czyli koszty prowadzenia działalności gospodarczej przez deweloperów. Co więcej, w skrajnych przypadkach może doprowadzić nawet do zakończenia takiej działalności przez najmniejszych deweloperów – przestrzega Wiktor Kotiuk. – Zasadniczo zmienią się koszty związane z prowadzeniem rachunków powierniczych. Zmienią się też koszty administracyjne, wynikające choćby z potrzeby zatrudnienia nowych pracowników.

Część zmian obejmie także banki prowadzące rachunki powiernicze i kredytujące działalność deweloperów, co jednocześnie może oznaczać także wzrost kosztów takich kredytów. Przykładem może być nałożony ustawą na deweloperów obowiązek, by w chwili zawierania umowy deweloperskiej przedstawiali zgodę banku na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.

– Dotychczas odbywało się to tak, że deweloper dołączał taką zgodę do umowy przenoszącej własność na klienta. Natomiast teraz ta gwarancja musi być zawarta już przy umowie deweloperskiej. W oczywisty sposób wpłynie to na koszty kredytów bankowych, ponieważ znacząco zmienia się ryzyko banku udzielającego kredytowania – mówi partner w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

Uregulowanie umów z tzw. flipperami

Kolejna nowość w ustawie to uregulowanie umów z tzw. flipperami, czyli przedsiębiorcami, którzy zawierają z deweloperami umowy dotyczące nabycia lokali, a następnie za wynagrodzeniem przenoszą te umowy na zbywców, czyli na osoby fizyczne. Takie podmioty zostały de facto zrównane z deweloperami, a na jednych i drugich ustawa nałoży szersze obowiązki informacyjne, dotyczące m.in. przekazywania klientom prospektów informacyjnych.

 Prospektów informacyjnych też dotyczą kolejne zmiany, ponieważ ustawodawca nałożył jeszcze więcej obowiązków informacyjnych niż do tej pory, dotyczących zwłaszcza bardzo szczegółowych opisów zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz wszelkich nieruchomościach i inwestycjach sąsiadujących z budową w odległości 100 m – podkreśla Wiktor Kotiuk.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Newseria.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wielkie zmiany w planowaniu przestrzennym. Co oznacza koniec bezterminowych WZ-ek dla właścicieli działek i inwestorów?

Decyzje o warunkach zabudowy (WZ) nie będą już bezterminowe. Od 2026 roku ich ważność zostanie ograniczona do 5 lat. Dla właścicieli działek i inwestorów to duża zmiana – część z nich może stracić możliwość zabudowy.

W co inwestować w 2025 roku? Mieszkania tracą na atrakcyjności, rośnie popularność lokali usługowych

Mieszkania wciąż dominują w portfelach inwestorów, ale ich rentowność spada. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się mikro lokale usługowe – tańsze, łatwiejsze w zarządzaniu i znacznie bardziej dochodowe.

Duże mieszkania na rynku pierwotnym – kto je kupuje i za ile?

Jak wygląda sprzedaż największych, nowych mieszkań i domów? Kto najczęściej decyduje się na ich zakup? Jakie mają metraże? W jakich inwestycjach deweloperskich są dostępne? I w jakich przedziałach cenowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Drożej za ochronę, jeszcze drożej bez niej – czy stać Cię na brak polisy mieszkaniowej?

Wzrost liczby pożarów, coraz częstsze gwałtowne zjawiska pogodowe i drożejące usługi remontowe pokazują, że ubezpieczenie nieruchomości staje się dziś koniecznością. Mimo rosnących składek – średnio o 13% rok do roku – eksperci ostrzegają: brak polisy może oznaczać znacznie większe straty finansowe.

REKLAMA

Wymeldowanie małżonka przed rozwodem

W okresie poprzedzającym rozwód, często pojawiają się pytania o status prawny wspólnego mieszkania. Jednym z najczęstszych dylematów jest to, możliwe jest wymeldowanie małżonka przed rozwodem. Klienci często mylą administracyjną czynność wymeldowania z prawem do korzystania z mieszkania czy możliwością eksmisji.

Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

REKLAMA

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

REKLAMA