Odbiór lokalu od dewelopera - zapowiadane zmiany

Odbiór lokalu mieszkalnego od dewelopera - zapowiedź zmiany w przepisach

Prace nad nową ustawą deweloperską nadal trwają, a jej projekt zawiera także zapowiedź zmian w dotychczasowej praktyce funkcjonującej w branży deweloperskiej. Postuluje się między innymi wprowadzenie do ustawy przepisów regulujących tryb odbioru lokalu od dewelopera, jak również tryb i terminy usuwania wad zgłoszonych do protokołu odbioru przez nabywcę lokalu.

Zgodnie z projektem nowej ustawy, deweloper przed przeniesieniem na nabywcę prawa własności nieruchomości, będzie zobowiązany przedstawić nabywcy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny do na zasadach opisanych w ustawie, co oznacza że odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie będzie mógł zostać dokonany przez dewelopera jednostronnie, tzn. bez obecności nabywcy (lub jego przedstawiciela). Odbiór ten następować będzie dopiero odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu, co dotychczas nie zawsze miało miejsce. Stąd konieczność takich zapisów w ustawie. Z odbioru dokonywanego w obecności nabywcy, deweloper będzie musiał sporządzić protokół, do którego nabywca będzie mógł zgłaszać wady lokalu.

Odmowa dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku wad lokalu

W protokole odbioru odnotowywana będzie również odmowa dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej oraz uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowa uznania wady istotnej przez dewelopera.

• 14 dni na uznanie wad przez dewelopera

Deweloper zobowiązany będzie w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Co ważne, jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie wskazanym wyżej, uważa się, że deweloper uznał wadę.

• 30 dni na usunięcie wad przez dewelopera

Następnie deweloper będzie zobowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli jednak, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie, wskazać będzie musiał inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym lub nie wskaże takiego terminu - nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. W tym zakresie nabywca nie będzie potrzebował upoważnienia sądu do dokonania czynności na koszt dewelopera, jak ma to miejsce obecnie.

W przypadku, gdy umowa sprzedaży została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność lokalu lub domu, deweloper zwróci nabywcy opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości.

W przypadku, gdy deweloper odmówi uznania wad zgłoszonych do protokołu i braku porozumienia stron umowy, spór może zostać skierowany na drogę sądową.

Obecnie nabywca nie ma prawa odmówić dokonania odbioru przedmiotu świadczenia, nawet jeśli charakter wad uniemożliwia korzystanie z niego. W praktyce oznacza to obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, mimo niemożności jego użytkowania. Jedynym wyjątkiem obecnie uzasadniającym odmowę dokonania odbioru jest występowanie wad istotnych nieruchomości. Wada istotna występuje, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu umowy, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wyr. SA w Warszawie z 27.06.20108 r., V ACa 1302/17). Wadami istotnymi będą zatem przykładowo: elementy konstrukcyjne budynku nieprawidłowo zaizolowane, wskutek czego ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.

Rezygnacja z zawarcia umowy przenoszącej własność przez nabywcę i opinia rzeczoznawcy

Zgodnie z nową ustawą, nabywca uzyska możliwość rezygnacji z zawarcia umowy przenoszącej własność w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wad zgłoszonych do protokołu odbioru. Odmowa dokonania odbioru, nie będzie miała w tym wypadku wpływu na bieg terminu do odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z uwagi na nieprzeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej - nabywca nadal będzie zobligowany do wyznaczenia deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa wynikającego z umowy deweloperskiej.

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, deweloper zobowiązany będzie do usunięcia wad w trybie omówionym wyżej, z tym że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

Opinia rzeczoznawcy

W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymagać będzie przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. Na czas potrzebny na sporządzenie opinii przez rzeczoznawcę zawieszeniu ulega 120-dniowy termin, jaki nabywca ma obowiązek wyznaczyć deweloperowi zanim odstąpi od umowy z powodu nieprzeniesienia własności lokalu.

W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii istnienia wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy. Koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Jednakże w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera.

Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego między deweloperem a nabywcą nastąpi najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej, albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu.

Jeżeli wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu, do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej, nabywca będzie nadal mógł zgłosić taką wadę deweloperowi. Termin na usunięcie wady wynosić będzie w tym wypadku 30 dni od dnia jej zgłoszenia.

W zakresie nieuregulowanym przez przepisy nowej ustawy deweloperskiej, do odpowiedzialności dewelopera zastosowanie będą miały regulacje zawarte w kodeksie cywilnym dotyczące rękojmi – art. 556 i następne k.c.

Magdalena Hajduk
Ślązak, Zapiór i Partnerzy – Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. p.