Jakie są stawki najmu mieszkań?

Stawki najmu mieszkań - odbudowa popytu będzie bardzo powolna

Eksperci rynku mieszkaniowego wskazują, że w efekcie spadku ruchu turystycznego podczas pandemii część mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy trafiła na rynek długoterminowy. A ta część rynku - z powodu zdalnej pracy i nauki - i tak nie jest w najlepszej sytuacji. Dodatkowo podaż mieszkań znacząco wzrosła.

"Na początku 2020 mieliśmy do czynienia z mniejszą liczbą ogłoszeń niż w roku 2019. Kolejne miesiące przynosiły natomiast stały wzrost liczby ogłoszeń. Już w maju było ich więcej niż rok wcześniej, z kumulacją w końcówce roku. Drobne załamanie tego trendu odnotowaliśmy w październiku, kiedy to część wynajmujących znalazła najemców lub zrezygnowała z ogłaszania. Być może zapadły wtedy decyzje o zmianie strategii poszukiwania najemcy lub mieszkania trafiły na rynek sprzedaży" - powiedział PAP Biznes Michał Guzowski, główny analityk Domiporta.

Według danych serwisu Domiporta, liczba ogłoszeń dotyczących najmu mieszkań wzrosła o 2 proc. w maju i o 13 proc. w czerwcu zeszłego roku. W listopadzie i grudniu 2020 roku ogłoszeń było już o ponad 35 proc. więcej niż przed rokiem.

"Nowe mieszkania oddawane właśnie do użytkowania oraz te, które zostaną oddane w kolejnych kwartałach a zostały zakupione inwestycyjnie, stanowią nawis podaży dla i tak już poturbowanego w 2020 rynku najmu" - wskazuje analityk.

Na Domiporta. pl w styczniu 2021 roku było w zależności od miasta od 13,7 proc. do 73,9 proc. więcej ogłoszeń wynajmu niż rok temu. Z kolei według danych serwisu Otodom. pl, w styczniu 2021 roku można było znaleźć o 32 proc. więcej mieszkań na wynajem i o 47 proc. więcej pokoi do wynajęcia niż przed rokiem. Zapotrzebowanie na najem powierzchni tymczasem spadło.

Coraz trudniej o najemcę

"O najemcę jest coraz trudniej z powodu nauki zdalnej na uczelniach, zaniku najmu krótkoterminowego związanego z ruchem turystycznym, popularyzacji pracy zdalnej oraz z powodu coraz większej liczby mieszkań na rynku" - wskazał Michał Guzowski z serwisu Domiporta.

"Pandemia zmieniła rynek mieszkaniowy - popyt na najem spadł. Wrześniowa fala studentów była bardzo słaba, dużo niższa niż w latach poprzednich. Popyt na najem krótkoterminowy, zazwyczaj ze strony zagranicznych turystów, praktycznie przestał istnieć w dużych miastach. Te mieszkania trafiły na rynek najmu długoterminowego, tworząc dodatkową podaż" - ocenił w rozmowie z PAP Biznes Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ.

Z danych serwisu Domiporta wynika, że liczba zapytań o najem mieszkań spadła w 2020 roku o prawie 18 proc. Największy spadek odnotowano w lipcu (-32 proc.). W styczniu tego roku zapytań było jednak więcej rdr o 3 proc. W serwisie Otodom ruch w kategorii "mieszkania do wynajęcia" był z kolei w styczniu o 17 proc. wyższy niż rok temu.

"Nie jest więc tak, że Polacy nie poszukują mieszkań na wynajem. Na rynku najmu spadają ceny, dla niektórych obecny czas jest więc szansą na przeprowadzkę do lepszego mieszkania bez przeznaczania na to dodatkowych środków. Zdecydowanie nie jest to czas na +castingi na najemców+, to lokatorzy mają szeroki wybór mieszkań. Wymusza to na ich właścicielach nie tylko obniżanie cen, ale i podwyższanie ich standardu" - poinformował Jarosław Krawczyk, starszy specjalista ds. PR w Otodom.

W ocenie DM BOŚ, powrót do przedpandemicznego poziomu popytu będzie bardzo powolny.

"Rynek najmu ucierpiał, czynsze pospadały, niektórzy najemcy renegocjowali stawki. Oceniam, że powrót do poziomu popytu sprzed pandemii będzie bardzo powolny, ale oczekiwanie jest takie, że po zaszczepieniu mniej więcej 80 proc. ludności problem pandemii zniknie i sytuacja się unormuje" - ocenił w rozmowie z PAP Biznes Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ.

Jego zdaniem, na rynku widać już pewne zagrożenia.

"Sytuacja aktualnie jest taka, że pieniądze pracują lepiej w mieszkaniu niż w banku, nawet jeśli mieszkanie jest wynajęte tylko kilka miesięcy w roku. Do niedawna rosła dostępność mieszkań - wynagrodzenia rosły szybciej niż ceny mieszkań. W efekcie pandemii średnio te wynagrodzenia są i będą gorsze, a ceny wciąż rosną. Jeśli utrzyma się trend, że mieszkania na rynku pierwotnym drożeją, a czynsze spadają, to rynek może się przegrzać" - ocenił analityk DM BOŚ.

"Miejmy nadzieję, że populacja wróci do zdrowia, pozbędziemy się pandemii i za półtora roku sytuacja się unormuje. Jeśli trendy utrzymają się przez trzy lata, to rynek będzie źle wyglądał" - dodał.

Eksperci wskazują, że początek roku 2021 przynosi kontynuację wzrostów cen zakupu mieszkań przy spadających stawkach najmu. W ocenie głównego analityka serwisu Domiporta, Michała Guzowskiego, stały wzrost cen mieszkań przy jednoczesnym spadku stawek najmu nie będzie utrzymywać się jednak w nieskończoność. Jego zdaniem, jeśli sytuacja gospodarstw domowych będzie się poprawiać, to stawki najmu zaczną podążać za rosnącymi cenami nieruchomości.

Z raportu Expandera i Rentier. io wynika, że w Krakowie, Gdańsku i Warszawie stawki za małe i średniej wielkości lokale spadły w czwartym kwartale o ok. 10 proc. rdr. Zgodnie z danymi Domiporta stawki najmu w całym 2020 roku spadły od 3,1 proc. we Wrocławiu do 13 proc. w Gdyni.

Według danych JLL, wzrosty średnich cen mieszkań w sześciu największych polskich aglomeracjach na koniec 2020 r. nie przekroczyły nigdzie 2 proc. względem kwartału poprzedniego. W porównaniu rdr ceny wzrosły jednak o 4-12 proc. w zależności od lokalizacji.

"Nabywcy nie doczekali się zapowiadanych w tym roku spadków cen. Nawet w Trójmieście, gdzie średnia cena dla oferty spadła kdk o niecałe 3 proc., dało to jedynie wyrównanie poziomu cen ofertowych sprzed roku. Na pozostałych rynkach średnie ceny mieszkań oferowanych do zakupu na koniec grudnia były wyższe niż przed rokiem. Począwszy od Warszawy, gdzie wzrost wyniósł 4 proc., aż do Krakowa, w którym za 1 mkw. trzeba zapłacić średnio 12 proc. więcej" - napisała firma w styczniowym raporcie.

Popyt inwestycyjny na mieszkania

Analityk Domiporta wskazał, powołując się na szacunki NBP, że w ostatnich latach na rynku pierwotnym poziom popytu inwestycyjnego sukcesywnie wzrastał – początkowo równolegle ze wzrostem popytu konsumpcyjnego, ale już od 2018 r. inwestorzy zaczęli wypierać z rynku kupujących mieszkania na własne potrzeby.

"Tak duży popyt inwestycyjny spowodowany był relatywnie wysokimi szacowanymi stopami zwrotu z wynajmu mieszkania w relacji do stóp zwrotu z innych aktywów np. lokat bankowych. Już pod koniec 2019 r. na rynku pierwotnym inwestorzy byli odpowiedzialni za ponad połowę popytu na mieszkania na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce" - wskazał Michał Guzowski, główny analityk serwisu Domiporta.

"To o tyle istotne, że proces budowlany trwa, a co za tym idzie mieszkania kupowane na przełomie 2019/2020 trafiają obecnie na rynek oraz będą sukcesywnie zasilać zasób mieszkaniowy w kolejnych miesiącach. Jeśli przyjmiemy, że połowa mieszkań oddanych do użytkowania w czwartym kwartale 2020 kupiona została inwestycyjnie, to wkrótce ponad 30 tys. nowych mieszkań może trafić na rynek najmu" - dodał.

Również eksperci JLL wskazują, że inwestorzy indywidualni stanowili w minionym roku istotną część kupujących.

"Jednak nie ci, którzy wzorem lat ubiegłych chcieli zarabiać na najmie kupionych lokali, a ci, którzy w zakupie widzieli bezpieczną lokatę dla tracących na wartości oszczędności. Dla części z nich zakup oznaczał poprawę własnych warunków mieszkaniowych. Inni kupowali z myślą o zabezpieczeniu dorastających dzieci. Dla jeszcze innych, wybierających produkty i lokalizacje premium, istotny był potencjał dla wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Nabywane w ten sposób mieszkania mogą nigdy nie trafić na rynek najmu” - powiedziała PAP Biznes Aleksandra Gawrońska, analityczka w zespole mieszkaniowym JLL.

Deweloperzy potwierdzają, że nieruchomości cieszą się zainteresowaniem jako produkt inwestycyjny, a trend związany z lokowaniem nadwyżek finansowych w mieszkaniach zyskuje na sile.

"Zakup mieszkania postrzegany jest jako jedna z najbardziej bezpiecznych form lokowania środków, a także długoterminowa lokata i ochrona kapitału przed inflacją. Do inwestowania w nieruchomościach zachęcają także niskie stopy procentowe, przez które nie opłaca się oszczędzać w banku. Potwierdzeniem jest rosnąca grupa nabywców, dla której decyzja o zakupie nieruchomości jest podyktowana chęcią zainwestowania środków i traktowana jako sposób na przechowywanie wartości kapitału, lecz nie zawsze wiąże się z planem przeznaczenia lokalu na wynajem" - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

"Nie brakuje także klientów inwestycyjnych, dla których kwestia uzyskiwania zwrotu z najmu pozostaje kluczowa. Szczególnie atrakcyjne są dla nich projekty o atrakcyjnym położeniu, głównie w miastach posiadających bogatą ofertę turystyczną oraz rozwiniętych gospodarczo i biznesowo" - dodał.

Jak wskazał, zakupy inwestycyjne odpowiadają za istotną część popytu na polskim rynku.

"Z naszych obserwacji wynika, że udział w rynku klientów inwestycyjnych na przestrzeni ostatnich kilku lat utrzymuje się na wysokim poziomie, obecnie jest porównywalny z rokiem ubiegłym. Inwestorzy zainteresowani zakupem większej liczby lokali np. czterech lub pięciu zdarzają się sporadycznie" - poinformował prezes Juroszek.

Najem mieszkań - czy rynek będzie rósł?

Grupa CBRE wskazuje, powołując się na dane Eurostatu, że 84,2 proc. Polaków mieszka we własnych mieszkaniach, ale trend w wielu krajach europejskich pokazuje rosnące znaczenie najmu.

"Widać to również w Polsce. Z danych CBRE wynika, że we wrześniu 2020 r. w największych polskich miastach 28 proc. mieszkańców wynajmowało mieszkanie. Z tego rozwiązania korzystała też co czwarta młoda osoba" - podała firma w raporcie.

Eksperci CBRE wskazują, że rosnące zainteresowanie najmem, generowane zwłaszcza przez najmłodsze na rynku pracy Pokolenie Z, spowoduje, że w najbliższej dekadzie rynek się sprofesjonalizuje.

"Aktualnie podaż na rynku najmu kreowana jest głównie przez drobnych inwestorów, którzy lokują swoje oszczędności w dwa, trzy mieszkania licząc na zyski. W ciągu najbliższych dziesięciu lat należy się jednak spodziewać profesjonalizacji, co będzie konsekwencją m.in. rozbudowania podaży znajdującej się w rękach inwestorów instytucjonalnych. Pierwsi z nich pojawili się już na polskim rynku, inni są w trakcie przygotowywania pierwszych transakcji" - powiedział Marcin Jański, szef sektora nieruchomości alternatywnych w CBRE.

Jak dodał, testowane są różnorodne modele wejścia na rynek - od zakupu pakietów gotowych mieszkań, poprzez przygotowane pod klienta transakcje typu forward purchase oraz forward fund, a skończywszy na przejęciu firm deweloperskich wraz z ich bankiem ziemi, wiedzą i doświadczeniem.

Na to nowe w Polsce zjawisko wskazuje także Maciej Wewiórski z DM BOŚ.

"Ogromne fundusze dysponujące pokaźnymi kwotami są zainteresowane rynkiem najmu i kupowaniem po kilkaset mieszkań na raz. W 2018 roku Echo Investment było pionierem takiego najmu instytucjonalnego w naszym kraju, a teraz pojawia się coraz więcej zachęconych atrakcyjnymi stopami zwrotu funduszy. Ten trend przybiera na sile - firmy budowlane dostają zapytania o budowę takich osiedli, deweloperzy mieszkaniowy otrzymują oferty na sprzedaż kilkuset mieszkań w pakiecie, a na rynku publicznym już dochodzi do przejęć deweloperów mieszkaniowych. Ostatnio zarząd Budimexu podał, że agresywna polityka tych spółek i ich właścicieli może doprowadzić do wzrostu cen mieszkań o 10-20 proc. w ciągu kilku najbliższych lat" - powiedział PAP Biznes analityk DM BOŚ.

Echo Investment jako pierwszy deweloper z GPW zaangażowało się instytucjonalny najem mieszkań. Grupa rozwija prywatną platformę mieszkań na wynajem o nazwie Resi4Rent. Ponadto, niedawno spółka ta przejęła pakiet kontrolny w firmie Archicom i zapowiedziała budowę w 2021 roku ok. 4 tys. mieszkań na sprzedaż i ok. 3 tys. na wynajem.

Niedawno Develia opublikowała strategię rozwoju do 2025 roku, która zakłada m.in. działalność w segmencie PRS, czyli budowy budynków mieszkalnych na potrzeby klientów instytucjonalnych. Z kolei Marvipol sprzedał w styczniu paczkę ponad 600 mieszkań właśnie takiemu klientowi zagranicznemu - grupie Heimstaden Bostad.

"Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych ewoluuje w kierunku modelu znanego w krajach Europy Zachodniej, gdzie wśród kupujących nieruchomości rosnący udział zaczęli mieć nabywcy traktujący lokale jako inwestycje na wynajem, zarówno krótko- jak i długoterminowy. Pierwotnie za gros popytu inwestycyjnego odpowiadali klienci indywidualni lub rodzime, mniejsze pod względem skali zakupów, instytucje, których udział bywał szacowany na nawet 20-30 proc. wolumenu sprzedaży na wybranych rynkach. Od kilku lat zauważalny jest dynamiczny wzrost aktywności zagranicznych inwestorów instytucjonalnych, z których znakomita większość prowadzi działalność w segmencie wynajmu długoterminowego" - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Grzegorz Kawecki, wiceprezes Marvipolu.

"Nie będę zaskoczony, jeśli w 2021 udział tej grupy inwestorów w ogólnej sprzedaży mieszkań na głównych rynkach Polski istotnie wzrośnie, do rekordowych poziomów. Wzrost aktywności inwestorów instytucjonalnych niewątpliwie wspiera rynkową koniunkturę. Należy równocześnie pamiętać, że z perspektywy deweloperów sprzedaż pakietowa mieszkań w budowie generuje też dodatkowe ryzyka, związane np. z kondycją finansową nabywcy" - dodał.

Jego zdaniem należy zakładać, że rynek mieszkaniowy największych miast Polski będzie przyciągał z roku na rok coraz większą liczbę nabywców instytucjonalnych, a ich udział w rynku będzie rósł.

Sara Borys
sar/ pr/