Zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami - opinia BCC do projektu

Polityka gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa - zmiany art. 10a ustawy o gospodarce nieruchomościami

W opinii BCC nieuzasadniona jest zmiana polegająca na rezygnacji z funkcjonującego w praktyce rozwiązania w postaci centralnie sporządzanej polityki gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa. W konsekwencji, negatywnie należy ocenić uchylenie art. 10a ustawy o gospodarce nieruchomościami („u.g.n.”). Dokument tego rodzaju stanowił w praktyce istotną instrukcję i wskaźnik postępowania dla organów lokalnych, nie nakładając – co do zasady – zbyt szerokich ograniczeń i nie uniemożliwiając prowadzenia lokalnej polityki gospodarowania zasobem. Rezygnacja z możliwości sporządzania ogólnej polityki centralnej nie tylko może przyczynić się do zwiększenia chaosu w gospodarce nieruchomościami, ale również może w pewnym przypadkach skutkować paraliżem organów lokalnych, które nie będą miały punktu odniesienia dla oceny planowanych przez siebie działań (ryzyko „zmrożenia” procesu decyzyjnego). Jakkolwiek, mogą zasługiwać na uwzględnienie argumenty zawarte w uzasadnieniu o możliwej nieskuteczności sporządzania polityki na szczeblu centralnym, to całkowita rezygnacja z takiej polityki wydaje się niezasadna. Naszym zdaniem, bardziej trafnym rozwiązaniem mogłoby być przeniesienie kompetencji na Wojewodów do sporządzania wewnętrznych polityk lokalnie na użytek województwa.

Nadzór nad gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa - zmiany art. 11, 23, 43, 63 u.g.n.

Zdaniem BCC, negatywnie należy ocenić konstrukcję ustanowienia sprawowania nadzoru Wojewodów nad gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa przez Starostów. Starosta działa w takim wypadku jako organ administracji państwowej i ponosi z tego tytułu odpowiedzialność. Ustanawianie dodatkowego organu nadzorczego w postaci Wojewody – i związane z tym nałożenie na Starostów dodatkowych obowiązków w tym planistycznych i sprawozdawczych, skutkować będzie jedynie wydłużeniem i nadmiernym skomplikowaniem procedur gospodarowania nieruchomościami – które już w obecnym stanie prawnym są nadmiernie złożone.

W szczególności, negatywnie należy ocenić chociażby zaproponowane w projekcie zmiany art. 23 u.g.n. dodatkowe obowiązki planistyczne Starosty połączone z wymogiem zatwierdzenie przez Wojewodę – niepotrzebnie „usztywni” ramy gospodarowania nieruchomościami. Sama konstrukcja planu sporządzanego przez Starostę – z pominięciem wymogu zgody organu nadzoru – mogłoby jednak okazać się w praktyce przydatne jako analogiczne od obowiązków wynikających z obecnie obowiązującego art. 25 u.g.n. Podobnie, zdecydowanie negatywnie należy ocenić dodatkowe wymogi aktów nadzorczych w przypadku stosunków nie tylko stricte wewnętrznych pomiędzy organami administracji, ale również w stosunkach zewnętrznych wobec administracji – tj. proponowana zmiana art. 63 i n. u.g.n. dodająca dodatkowe wymogi formalne w postępowaniu. Sama zatem konstrukcja dodatkowego nadzoru – a w konsekwencji i postanowienia projektu jej dotyczące – BCC ocenia negatywnie.

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Wykorzystanie nieruchomości darowanej - zmiany art. 13, 22 u.g.n.

Pozytywnie należy ocenić proponowane zmiany dotyczące zasad wykorzystania nieruchomości darowanej na inny cel niż wskazany przy dokonaniu darowizny. W teorii zaproponowana konstrukcja zapewni większą elastyczność postępowania i powinna pozwolić dokonywać zmiany celu darowizny. W praktyce jednak, zdaniem BCC uzasadnionym byłoby wskazanie jasnych przesłanek możliwości bądź obowiązku takiej zmiany zamiast odwołania. W innym wypadku, może dojść do sytuacji bezrefleksyjnego stosowania znanej dotychczasowej instytucji odwołania darowizny jako rozwiązania bezpieczniejszego i mniej kontrowersyjnego – co stałoby w sprzeczności z celami reformy.

Obowiązek notyfikacji o nabyciu nieruchomości - zmiany art. 17 u.g.n.

Pozytywnie można ocenić propozycję regulacji art. 17 u.g.n. który faktycznie wprost przewiduje obowiązek wynikający obecnie pośrednio z pozostałych przepisów tj. obowiązek notyfikacji o nabyciu nieruchomości do zasobu odpowiednio Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Regulacja potwierdza jasny obowiązek takiej notyfikacji ale mając na uwadze potrzebę upraszczania przepisów i ich jasnego formułowania może w praktyce być przydatny na wypadek wątpliwości jednostek stosujących prawo.

Zmiany dot. przekazywania nieruchomości pomiędzy jednostkami publicznymi

Zasadniczo pozytywnie można ocenić proponowane zmiany – stanowiące znaczącą część projektu – dotyczące regulacji zasad przekazywania nieruchomości pomiędzy jednostkami publicznymi. Zdaniem BCC, zaproponowana regulacja w ogólności może okazać się praktycznie przydatna, przy czym w samym projekcie wydaje się być nadmiernie rozdzielona i skomplikowana. Zdecydowanie bardziej czytelnym i praktycznym rozwiązaniem byłoby, wydzielenie odrębnej jednostki redakcyjnej (np. rozdział) regulującej przedmiotowe kwestie wewnątrz-administracyjnych transferów nieruchomości zawierającą kompleksowy zestaw norm szczególnych oraz w miarę potrzeby odesłania do norm ogólnych.

Procedura art. 209a u.g.n.

Zasadniczo pozytywnie należy ocenić zaproponowaną zmianę art. 209a u.g.n. poprzez zniesienie wyraźnego wymogu łącznego działania wszystkich właścicieli lokali. Zdaniem BCC, zmiana ta jest jednak zbyt ograniczona bowiem nie usunie praktycznych wątpliwości obecnych na gruncie zasad ogólnych kodeksu cywilnego regulujących kwestie współwłasności – tj. czy taka jednomyślność nie jest w dalszym ciągu wymagana. Jeśli intencją projektodawcy – co uwidoczniono w uzasadnieniu – była liberalizacja zasad występowania z roszczeniami, brak wymogu jednomyślności (wraz z zagwarantowaniem prawa mniejszości do zaskarżenia decyzji większości) powinna zostać wyrażona wprost.

Przepisy przejściowe

Negatywnie oceniamy proponowane w art. 5 i art. 7 projektu stosowanie nowych norm projektu do umów (o charakterze faktycznie cywilnoprawnym) zawartych przed wejściem projektu w życie. Taka regulacja skutkować będzie „działaniem prawa wstecz” i wywołaniem skutków nieprzewidzianych przez strony przy zawieraniu umowy. Przedmiotowa norma intertemporalna zasługuje zdaniem BCC na negatywną ocenę a do umów dotychczasowych powinny mieć zastosowanie normy dotychczasowe.

Wejście w życie – art. 8

Zdaniem BCC, z uwagi na zakres regulacji projektu oraz mając na uwadze, że nowelizacji ulega u.g.n. tj. akt prawny funkcjonujący de facto częściowo w rocznych cyklach (przykładowo – kwestie użytkowania wieczystego) niepoprawnym byłoby ustanowienie 14-dniowego vactio legis skutkujące wejściem w życie projektu w ciągu roku. Proponujemy, aby w razie uchwalenia projektu, datą wejścia w życie był początek kolejnego roku kalendarzowego, następującego po roku, w którym projekt został uchwalony.

dr Łukasz Bernatowicz, wiceprezes BCC, wiceprzewodniczący RDS, ekspert BCC ds. infrastruktury, prawa budowlanego i zamówień publicznych