REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty. Dlaczego przy zakupie lokum od dewelopera warto znać różnicę?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty. Dlaczego przy zakupie lokum od dewelopera warto znać różnicę? /Fot. Fotolia
Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty. Dlaczego przy zakupie lokum od dewelopera warto znać różnicę? /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Licząca już sobie 9 lat ustawa deweloperska w sposób radykalny poprawiła bezpieczeństwo transakcji oraz ochronę środków nabywców lokali mieszalnych z rynku pierwotnego. Zasadniczym instrumentem ograniczającym ryzyko utraty środków wpłacanych przez nabywców deweloperom w trakcie trwania realizacji inwestycji są rachunki powiernicze otwarte i zamknięte.

Tylko 10 procent rachunków zamkniętych

Wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli ustawy deweloperskiej, zostało podyktowane powtarzającymi się wcześniej przypadkami utraty przez klientów deweloperskich biur sprzedaży środków finansowych wpłacanych na poczet kupna mieszkania.

REKLAMA

Ustawodawca zasadniczy cel ustawy, jakim jest zapewnienie maksimum bezpieczeństwa środkom klientów firm deweloperskich, zrealizował poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia dla każdej inwestycji jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwartego lub zamkniętego. Z kolei rachunki otwarte mogą występować w formie z gwarancją ubezpieczeniową bądź bankową, albo bez takich gwarancji. I tylko na takie rachunki nabywcy mieszkań w budowie mogą wpłacać środki w transzach zależnych od realizacji kolejnych etapów inwestycji.

REKLAMA

Różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym jest bardzo prosta, a polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę lokum prawa własności.

Wydaje się więc, że rachunek powierniczy zamknięty jest dla kupującego dużo pewniejszy od otwartego i właśnie takie rachunki powinny być przez kupujących zdecydowanie preferowane. Pytanie, czy na pewno.

Warto wiedzieć, że prawie 90 proc. funkcjonujących na rynku rachunków powierniczych, to rachunki otwarte bez gwarancji ubezpieczeniowej. Te z gwarancją praktycznie nie występują, natomiast pozostały odsetek nieco ponad 10 proc., to rachunki zamknięte. Wynika stąd, że trafienie na inwestycję korzystającą z tych ostatnich może być dość trudne. Czy w takim razie należy się obawiać rachunków otwartych?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Rachunki otwarte bardziej ryzykowne?

Rachunek powierniczy zamknięty pozbawia dewelopera dostępu do środków klientów w trakcie inwestycji, które tym samym mogą wydawać się stuprocentowo bezpieczne. Jest jednak i druga strona medalu. Jeśli w efekcie finansuje on budowę ze środków własnych, to świadczy to o nim jak najlepiej – firma zasobna w gotówkę i dysponująca optymalną płynnością. Gorzej, jeśli przedsiębiorca korzysta z bardzo kosztownego finansowania zewnętrznego, a rachunek zamknięty wynika z odmowy banku przyznania rachunku otwartego. To znacznie podnosi koszt wybudowanych mieszkań, co następnie może się przełożyć na ich wyższe ceny. Środowisko gospodarcze dewelopera jest znacznie trudniejsze, a ryzyko utraty płynności finansowej ze wszelkimi tego konsekwencjami znacznie wyższe, o ile nie dysponuje on wystarczającymi kapitałami własnymi.

REKLAMA

Z kolei w przypadku rachunku powierniczego otwartego, już samo przyznanie go przez bank świadczy o wysokim stopniu zaufania do przedsiębiorcy. Wypłaty są w tym przypadku ściśle kontrolowane przez bank, przede wszystkim poprzez nadzór nad prowadzoną inwestycją przez wyznaczonego rzeczoznawcę. Monitoruje on przebieg prac i raportuje bankowi, który w zależności od zgodności przebiegu budowy z harmonogramem wypłaca deweloperowi odpowiednie środki w transzach zgodnie z umową deweloperską. Odpowiedzialność banku w przypadku rachunków powierniczych otwartych jest więc dalece większa, a sam deweloper pozostaje pod presją dotrzymywania terminów i jakości wykonanych prac budowlanych.

Co istotne, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach. Z kolei deweloper wypłacone z otwartego rachunku powierniczego środki może wykorzystać tylko i wyłącznie na realizację inwestycji, której rachunek dotyczy. Dostęp do środków klientów w trakcie budowy znacznie poprawia płynność finansową przedsiębiorstwa i ogranicza do maksimum drogie finansowanie zewnętrzne, co eliminuje konieczność windowania cen mieszkań.

W oczekiwaniu na DFG

Od czasów wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej wiadomo było jednak, że wciąż nie jest ona instrumentem, który zabezpiecza interesy nabywców mieszkań deweloperskich w stu procentach. Przez ostatnie 9 lat standardy zabezpieczenia środków na mieszkaniowych rachunkach powierniczych poddawane były z powodzeniem setkom testów wiarygodności. Niestety zdarzały się i wciąż zdarzają, choć na szczęście tylko incydentalnie, przypadki feralnych inwestycji mieszkaniowych i realizujących je firm deweloperskich.

W ten sposób pojawił się sygnał do poszukiwania w pełni optymalnej formy ochrony środków klientów firm deweloperskich, tak by były one bezpieczne w każdym możliwym przypadku, czyli przede wszystkim w razie upadłości banku współpracującego z deweloperem.

I tak rynek już od grubo ponad roku oczekuje na nowelizację ustawy deweloperskiej, której meritum stanowić ma wprowadzenie instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na wzór podobnych funkcjonujących z powodzeniem w sektorach bankowym czy turystycznym. Kiedy to już nastąpi, deweloperskie rachunki powiernicze nie stracą wprawdzie na znaczeniu, przestaną jednak pełnić rolę jedynego i ostatecznego zabezpieczenia środków klientów na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne - dalsze zmiany [Ważne terminy]

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydłużyła termin uchwalenia planu ogólnego gminy do końca czerwca 2026 r. Co jeszcze się zmienia? Oto najważniejsze terminy!

Eksmisje z mieszkań: czy teraz jest ich więcej niż wcześniej

Eksmisje z mieszkań: mamy trend wzrostowy? Eksmisje z mieszkań to zjawisko, które zawsze wzbudza kontrowersje. Sprawdzamy, czy w 2024 roku komornicy częściej wykonywali takie eksmisje i jakie problemy wiążą się z takimi zdarzeniami.

Nieruchomość w Hiszpanii: kiedy korzystniejszy jest zakup na osobę prywatną, a kiedy na firmę, wyjaśniają eksperci

Zakup nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza w celach inwestycyjnych wymaga dokładnej analizy nie tylko prawnej i podatkowej, ale i biznesowej. Warto więc sięgnąć po opinie ekspertów, którzy przedstawią plusy i minusy możliwych do zastosowania w praktyce rozwiązań.

Mieszkanie w kurorcie: najdrożej jest w Zakopanem, ale lista miejscowości z mieszkaniami dla bogatych jest długa

Zakopane najdroższą miejscowością wypoczynkową w Polsce. Ile zatem trzeba zapłacić za lokum z rynku pierwotnego w górach, nad morzem oraz nad jeziorami Warmii i Mazur? Czy stać na to średniozamożnego Polaka. Gdzie kupować letnie mieszkanie dla siebie, a gdzie w celach inwestycyjnych?

REKLAMA

Kto kupuje mieszkania w połowie 2025 roku i jak płaci? Kredyt nadal za drogi – klienci płacą częściej gotówką

Jaka grupa nabywców jest obecnie najaktywniejsza na rynku nowych mieszkań? Czy wysoki koszt kredytu i brak rządowego programu wsparcia kupujących sprawia, że dominują nabywcy inwestycyjni i gotówkowi? Jakie projekty najczęściej wybierane są przez inwestorów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Własne mieszkanie bez zaciągania na całe życie kredytu hipotecznego: czy to jest możliwe i jaki jest na to sposób

Budownictwo społeczne to nie wybór z konieczności, a z rozsądku. Dla wielu ludzi to jedyna droga do niezależności mieszkaniowej – nie przez kredyt czy dziedziczenie, ale przez system, który stawia na stabilizację i powszechną dostępność.

Reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy na starych zasadach tylko do końca roku

Nadchodzą duże zmiany w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Gminy będą mogły zablokować inwestycje. Celem zmian - zapobieganie chaotycznej suburbanizacji i dewastacji przestrzeni.

Zaraz po obniżce stóp procentowych, rekordowa liczba zapytań o kredyty hipoteczne

Doradcy kredytowi: konsumenci ruszyli po kredyty mieszkaniowe. Po obniżce stóp procentowych przyszła fala zapytań o zdolność kredytową i dostępność mieszkań. Wcześniej wysokie stopy procentowe, a w konsekwencji wysokie oprocentowanie kredtów mieszkaniowych , hamowały popyt na kredyty i w konsekwencji oddalały decyzje o zakupie mieszkania.

REKLAMA

Ceny materiałów budowlanych coraz bardziej stabilne, zachęcają do remontów i budowy nowych domów

Zapowiadana kolejna fala podwyżek cen materiałów budowlanych nie nadchodzi. Głównie dlatego, że spodziewany boom w budownictwie odsuwa się w czasie. Ceny materiałów budowlanych są więc stabilne a nawet notują niewielki spadek. To oznacza, że wciąż jest dobry czas na remonty lub rozpoczęcie budowy nowego domu.

Hiszpania na topie, ale Polacy kupują mieszkania także w innych krajach południowej Europy

W całym 2024 roku serwisy Morizon.pl i Gratka.pl odnotowały blisko 70 tysięcy zapytań dotyczących ofert sprzedaży mieszkań i domów w Hiszpanii, Bułgarii, Grecji, Portugalii, Włoszech i Chorwacji, a tylko w kwietniu 2025 roku było ich ponad 7 tysięcy.

REKLAMA