REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty. Dlaczego przy zakupie lokum od dewelopera warto znać różnicę?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty. Dlaczego przy zakupie lokum od dewelopera warto znać różnicę? /Fot. Fotolia
Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty. Dlaczego przy zakupie lokum od dewelopera warto znać różnicę? /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Licząca już sobie 9 lat ustawa deweloperska w sposób radykalny poprawiła bezpieczeństwo transakcji oraz ochronę środków nabywców lokali mieszalnych z rynku pierwotnego. Zasadniczym instrumentem ograniczającym ryzyko utraty środków wpłacanych przez nabywców deweloperom w trakcie trwania realizacji inwestycji są rachunki powiernicze otwarte i zamknięte.

Tylko 10 procent rachunków zamkniętych

Wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli ustawy deweloperskiej, zostało podyktowane powtarzającymi się wcześniej przypadkami utraty przez klientów deweloperskich biur sprzedaży środków finansowych wpłacanych na poczet kupna mieszkania.

REKLAMA

Ustawodawca zasadniczy cel ustawy, jakim jest zapewnienie maksimum bezpieczeństwa środkom klientów firm deweloperskich, zrealizował poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia dla każdej inwestycji jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwartego lub zamkniętego. Z kolei rachunki otwarte mogą występować w formie z gwarancją ubezpieczeniową bądź bankową, albo bez takich gwarancji. I tylko na takie rachunki nabywcy mieszkań w budowie mogą wpłacać środki w transzach zależnych od realizacji kolejnych etapów inwestycji.

REKLAMA

Różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym jest bardzo prosta, a polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę lokum prawa własności.

Wydaje się więc, że rachunek powierniczy zamknięty jest dla kupującego dużo pewniejszy od otwartego i właśnie takie rachunki powinny być przez kupujących zdecydowanie preferowane. Pytanie, czy na pewno.

Warto wiedzieć, że prawie 90 proc. funkcjonujących na rynku rachunków powierniczych, to rachunki otwarte bez gwarancji ubezpieczeniowej. Te z gwarancją praktycznie nie występują, natomiast pozostały odsetek nieco ponad 10 proc., to rachunki zamknięte. Wynika stąd, że trafienie na inwestycję korzystającą z tych ostatnich może być dość trudne. Czy w takim razie należy się obawiać rachunków otwartych?

Rachunki otwarte bardziej ryzykowne?

Rachunek powierniczy zamknięty pozbawia dewelopera dostępu do środków klientów w trakcie inwestycji, które tym samym mogą wydawać się stuprocentowo bezpieczne. Jest jednak i druga strona medalu. Jeśli w efekcie finansuje on budowę ze środków własnych, to świadczy to o nim jak najlepiej – firma zasobna w gotówkę i dysponująca optymalną płynnością. Gorzej, jeśli przedsiębiorca korzysta z bardzo kosztownego finansowania zewnętrznego, a rachunek zamknięty wynika z odmowy banku przyznania rachunku otwartego. To znacznie podnosi koszt wybudowanych mieszkań, co następnie może się przełożyć na ich wyższe ceny. Środowisko gospodarcze dewelopera jest znacznie trudniejsze, a ryzyko utraty płynności finansowej ze wszelkimi tego konsekwencjami znacznie wyższe, o ile nie dysponuje on wystarczającymi kapitałami własnymi.

REKLAMA

Z kolei w przypadku rachunku powierniczego otwartego, już samo przyznanie go przez bank świadczy o wysokim stopniu zaufania do przedsiębiorcy. Wypłaty są w tym przypadku ściśle kontrolowane przez bank, przede wszystkim poprzez nadzór nad prowadzoną inwestycją przez wyznaczonego rzeczoznawcę. Monitoruje on przebieg prac i raportuje bankowi, który w zależności od zgodności przebiegu budowy z harmonogramem wypłaca deweloperowi odpowiednie środki w transzach zgodnie z umową deweloperską. Odpowiedzialność banku w przypadku rachunków powierniczych otwartych jest więc dalece większa, a sam deweloper pozostaje pod presją dotrzymywania terminów i jakości wykonanych prac budowlanych.

Co istotne, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach. Z kolei deweloper wypłacone z otwartego rachunku powierniczego środki może wykorzystać tylko i wyłącznie na realizację inwestycji, której rachunek dotyczy. Dostęp do środków klientów w trakcie budowy znacznie poprawia płynność finansową przedsiębiorstwa i ogranicza do maksimum drogie finansowanie zewnętrzne, co eliminuje konieczność windowania cen mieszkań.

W oczekiwaniu na DFG

Od czasów wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej wiadomo było jednak, że wciąż nie jest ona instrumentem, który zabezpiecza interesy nabywców mieszkań deweloperskich w stu procentach. Przez ostatnie 9 lat standardy zabezpieczenia środków na mieszkaniowych rachunkach powierniczych poddawane były z powodzeniem setkom testów wiarygodności. Niestety zdarzały się i wciąż zdarzają, choć na szczęście tylko incydentalnie, przypadki feralnych inwestycji mieszkaniowych i realizujących je firm deweloperskich.

W ten sposób pojawił się sygnał do poszukiwania w pełni optymalnej formy ochrony środków klientów firm deweloperskich, tak by były one bezpieczne w każdym możliwym przypadku, czyli przede wszystkim w razie upadłości banku współpracującego z deweloperem.

I tak rynek już od grubo ponad roku oczekuje na nowelizację ustawy deweloperskiej, której meritum stanowić ma wprowadzenie instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na wzór podobnych funkcjonujących z powodzeniem w sektorach bankowym czy turystycznym. Kiedy to już nastąpi, deweloperskie rachunki powiernicze nie stracą wprawdzie na znaczeniu, przestaną jednak pełnić rolę jedynego i ostatecznego zabezpieczenia środków klientów na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Polacy uważają, że deweloperzy powinni więcej budować z ekomateriałów. Co wtedy z cenami nieruchomości?

    Ponad połowa Polaków jest zdania, że powinny obowiązywać przepisy obligujące deweloperów do budowania nowych mieszkań i domów w dużej części z materiałów ekologicznych, w tym pochodzących z recyklingu. Co na to eksperci? Opinie są podzielone. 

    Bezpieczny Kredyt 2% tylko do końca roku, potem zabraknie pieniędzy. Coraz większa nerwowość wśród chętnych i tłok w bankach. Trzeba się spieszyć?

    Dostępność kredytu z gwarantowanymi odsetkami, czym w istocie jest bezpieczny Kredyt 2 procent, poluzowane zasady ustalania zdolności kredytowej, początek obniżania stóp procentowych i osłabiania inflacji – to wszystko sprawiło, że banki zostały zasypane wnioskami o kredyty hipoteczne na kupno pierwszego mieszkania dla rodziny. Rosnące szybko ceny mieszkań i niepewność polityczna związana z formowaniem nowego rządu dodatkowo podnoszą temperaturę i zdenerwowanie chętnych na kredyty hipoteczne na specjalnych warunkach.

    Rekordowy październik w bankach. Najwyższa wartość w historii udzielonych kredytów mieszkaniowych

    Banki w październiku miały co robić. Najwyższa kwota w całej dotychczasowej historii rynku kredytów mieszkaniowych padła w właśnie w tym miesiącu. Wzrost odnotowano również w kredytach ratalnych i limitach na kartach kredytowych.

    Budownictwo mieszkaniowe 2024 – rekomendacje deweloperów i pracodawców dla nowego rządu

    W dniu 27 listopada 2023 r. opublikowano raport zawierający rekomendacje Platformy Mieszkaniowo-Budowlanej Pracodawców RP przygotowane we współpracy z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich pod nazwą „Priorytety mieszkaniowe na pierwsze 100 dni rządu”. Tego samego dnia przedstawiono ten dokument na konferencji prasowej i omówiono podczas debaty z udziałem kilku posłów z prawdopodobnej nowej koalicji rządowej.

    REKLAMA

    Obowiązki zarządców nieruchomości zimą. Nie tylko odśnieżanie

    Jakie czynności należą do obowiązków zarządcy nieruchomości w czasie zimy?

    Konserwacja paneli fotowoltaicznych. Jak to robić? Jak unikać awarii i oszczędzać koszty?

    Konserwacja paneli fotowoltaicznych ma ogromne znacznie. Jeśli nie będziemy tego robić prawidłowo, może dojść do niższej produkcji energii, mniejszych oszczędności związanych z rachunkami za prąd, a w niektórych przypadkach – do awarii instalacji fotowoltaicznej. Obiekty komercyjne powinny zwracać szczególną uwagę na kwestie bezpieczeństwa, a te z kolei wiążą się z kontrolowaniem, czy instalacja pracuje w sposób prawidłowy. 

    Jak, zdaniem deweloperów, rząd może wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym?

    Jakie decyzje nowego rządu byłby najbardziej skuteczne, by możliwe było przyspieszenie tempa budowy mieszkań i zwiększenie bardzo niskiej podaży? Jak dalej będzie rozwijał się rynek mieszkaniowy? Deweloperzy odpowiadają.

    Ulga mieszkaniowa: wyroki zakończą wątpliwości?

    Niedawno zapadł kolejny, interesujący nie tylko dla prawników wyrok w sprawie ulgi mieszkaniowej. Postanowiliśmy go przybliżyć. Analizujemy również inne wyroki.

    REKLAMA

    Frankowicze nie odpuszczają, sądy przeżywają oblężenie. Nie opłaca się iść na ugodę z bankiem?

    Frankowicze nie wierzą w ugody. W sądach znowu wzrosła liczba pozwów, a eksperci nie przewidują zmian w najbliższym czasie. Rośnie świadomość kredytobiorców, a ponadto coraz więcej wyroków jest korzystnych dla nich.

    Specjalne zasady kontroli tzw. obiektów wielkopowierzchniowych w prawie budowlanym

    Magazyny, hale sportowe, fabryczne, targowe, obiekty sportowe, galerie handlowe, czy nawet duże sklepy określa się w żargonie budowlanym jako tzw. obiekty (budowlane) wielkopowierzchniowe. Jako, że z tych budynków korzysta wiele osób jednocześnie, to przepisy budowlane nakładają na właścicieli i zarządców tych obiektów częstsze obowiązki kontrolne. Chodzi o regularne sprawdzanie stanu technicznego tych obiektów i instalacji w nich zamontowanych, tak by ich użytkowanie było bezpieczne dla ludzi.

    REKLAMA