REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty. Dlaczego przy zakupie lokum od dewelopera warto znać różnicę?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty. Dlaczego przy zakupie lokum od dewelopera warto znać różnicę? /Fot. Fotolia
Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty. Dlaczego przy zakupie lokum od dewelopera warto znać różnicę? /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Licząca już sobie 9 lat ustawa deweloperska w sposób radykalny poprawiła bezpieczeństwo transakcji oraz ochronę środków nabywców lokali mieszalnych z rynku pierwotnego. Zasadniczym instrumentem ograniczającym ryzyko utraty środków wpłacanych przez nabywców deweloperom w trakcie trwania realizacji inwestycji są rachunki powiernicze otwarte i zamknięte.

Tylko 10 procent rachunków zamkniętych

Wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli ustawy deweloperskiej, zostało podyktowane powtarzającymi się wcześniej przypadkami utraty przez klientów deweloperskich biur sprzedaży środków finansowych wpłacanych na poczet kupna mieszkania.

REKLAMA

Ustawodawca zasadniczy cel ustawy, jakim jest zapewnienie maksimum bezpieczeństwa środkom klientów firm deweloperskich, zrealizował poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia dla każdej inwestycji jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwartego lub zamkniętego. Z kolei rachunki otwarte mogą występować w formie z gwarancją ubezpieczeniową bądź bankową, albo bez takich gwarancji. I tylko na takie rachunki nabywcy mieszkań w budowie mogą wpłacać środki w transzach zależnych od realizacji kolejnych etapów inwestycji.

REKLAMA

Różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym jest bardzo prosta, a polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę lokum prawa własności.

Wydaje się więc, że rachunek powierniczy zamknięty jest dla kupującego dużo pewniejszy od otwartego i właśnie takie rachunki powinny być przez kupujących zdecydowanie preferowane. Pytanie, czy na pewno.

Warto wiedzieć, że prawie 90 proc. funkcjonujących na rynku rachunków powierniczych, to rachunki otwarte bez gwarancji ubezpieczeniowej. Te z gwarancją praktycznie nie występują, natomiast pozostały odsetek nieco ponad 10 proc., to rachunki zamknięte. Wynika stąd, że trafienie na inwestycję korzystającą z tych ostatnich może być dość trudne. Czy w takim razie należy się obawiać rachunków otwartych?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Rachunki otwarte bardziej ryzykowne?

Rachunek powierniczy zamknięty pozbawia dewelopera dostępu do środków klientów w trakcie inwestycji, które tym samym mogą wydawać się stuprocentowo bezpieczne. Jest jednak i druga strona medalu. Jeśli w efekcie finansuje on budowę ze środków własnych, to świadczy to o nim jak najlepiej – firma zasobna w gotówkę i dysponująca optymalną płynnością. Gorzej, jeśli przedsiębiorca korzysta z bardzo kosztownego finansowania zewnętrznego, a rachunek zamknięty wynika z odmowy banku przyznania rachunku otwartego. To znacznie podnosi koszt wybudowanych mieszkań, co następnie może się przełożyć na ich wyższe ceny. Środowisko gospodarcze dewelopera jest znacznie trudniejsze, a ryzyko utraty płynności finansowej ze wszelkimi tego konsekwencjami znacznie wyższe, o ile nie dysponuje on wystarczającymi kapitałami własnymi.

REKLAMA

Z kolei w przypadku rachunku powierniczego otwartego, już samo przyznanie go przez bank świadczy o wysokim stopniu zaufania do przedsiębiorcy. Wypłaty są w tym przypadku ściśle kontrolowane przez bank, przede wszystkim poprzez nadzór nad prowadzoną inwestycją przez wyznaczonego rzeczoznawcę. Monitoruje on przebieg prac i raportuje bankowi, który w zależności od zgodności przebiegu budowy z harmonogramem wypłaca deweloperowi odpowiednie środki w transzach zgodnie z umową deweloperską. Odpowiedzialność banku w przypadku rachunków powierniczych otwartych jest więc dalece większa, a sam deweloper pozostaje pod presją dotrzymywania terminów i jakości wykonanych prac budowlanych.

Co istotne, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach. Z kolei deweloper wypłacone z otwartego rachunku powierniczego środki może wykorzystać tylko i wyłącznie na realizację inwestycji, której rachunek dotyczy. Dostęp do środków klientów w trakcie budowy znacznie poprawia płynność finansową przedsiębiorstwa i ogranicza do maksimum drogie finansowanie zewnętrzne, co eliminuje konieczność windowania cen mieszkań.

W oczekiwaniu na DFG

Od czasów wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej wiadomo było jednak, że wciąż nie jest ona instrumentem, który zabezpiecza interesy nabywców mieszkań deweloperskich w stu procentach. Przez ostatnie 9 lat standardy zabezpieczenia środków na mieszkaniowych rachunkach powierniczych poddawane były z powodzeniem setkom testów wiarygodności. Niestety zdarzały się i wciąż zdarzają, choć na szczęście tylko incydentalnie, przypadki feralnych inwestycji mieszkaniowych i realizujących je firm deweloperskich.

W ten sposób pojawił się sygnał do poszukiwania w pełni optymalnej formy ochrony środków klientów firm deweloperskich, tak by były one bezpieczne w każdym możliwym przypadku, czyli przede wszystkim w razie upadłości banku współpracującego z deweloperem.

I tak rynek już od grubo ponad roku oczekuje na nowelizację ustawy deweloperskiej, której meritum stanowić ma wprowadzenie instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na wzór podobnych funkcjonujących z powodzeniem w sektorach bankowym czy turystycznym. Kiedy to już nastąpi, deweloperskie rachunki powiernicze nie stracą wprawdzie na znaczeniu, przestaną jednak pełnić rolę jedynego i ostatecznego zabezpieczenia środków klientów na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżce stóp wpłynie prawdopodobnie na wzrost cen nieruchomości

Szef działu rynków kapitałowych i nieruchomości biurowych w JLL Marcin Sulewski ocenia, że decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżeniu stóp procentowych wpłynie pozytywnie na rynek inwestycyjny. Spowoduje obniżenie kosztów finansowania, a płynność na rynku finansowym powinna wzrosnąć, co implikuje ożywienie na rynku inwestycyjnym, wzrost zainteresowania inwestorów i prawdopodobnie też wzrost cen nieruchomości.

Najtańsze mieszkania u deweloperów. Ile kosztują? [czerwiec 2024 r.]

Za jaką cenę kupimy najtańsze, nowe mieszkania? Jaki mają metraż? W których osiedlach je kupimy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Termomodernizacja. Polacy są sceptyczni co do unijnej dyrektywy dotyczącej modernizacji budynków

Przyjęta na początku 2024 r. dyrektywa EPBD ma sprawić, że w ciągu kolejnych 26 lat budynki w Unii Europejskiej nie będą emitować gazów cieplarnianych. Mamy istotną grupę, około 1/3 Polaków, którzy dosyć sceptycznie oceniają nowe wymogi.

Szkody wywołane burzą a ubezpieczenie. Zabezpiecz mienie, fotografuj zniszczenia. Jeśli to konieczne szybko napraw - ubezpieczyciel zwróci koszty niezbędnych prac

Polska Izba Ubezpieczeń udzieliła rad jak podchodzić do problemów z mieniem w czasie burz i nawałnic. Radzi, jak zgłosić szkodę spowodowaną przez różne zjawiska pogodowe, oraz jak zabrać się za usuwanie skutków nawałnic.

REKLAMA

MKiŚ: Strefy czystego transportu w miastach będą obowiązkowe

Miasta będą miały obowiązek tworzenia stref czystego transportu. Jednak samorządy będą też mogły podjąć uchwałę o likwidacji takiej strefy.

Przygotowania do wojny? Powstaną podziemne obiekty medyczne

Szpitale zostaną wyposażone w podziemną infrastrukturę. Podczas wojny ma ona zapewniać możliwość wykonywania operacji chirurgicznych, prowadzenia intensywnej terapii. Na oddziale łóżkowym pacjenci i personel mieliby zapewnione bezpieczeństwo w sytuacji skażenia.

Falstart kredytu na Start. Czy doczekamy się pomocy dla kredytobiorców? Czy rynek mieszkaniowy poradzi sobie bez kredytu na Start?

Zapowiedź kolejnego rządowego programu wsparcia dla młodych przy zakupie pierwszego mieszkania (tzw. kredyt #naStart) zelektryzowała rynek. Choć nie ma pewności czy program wejdzie w życie i w jakim kształcie, wielu klientów warunkuje zakup nieruchomości od jego uruchomienia. Równocześnie wzrastają obawy odnośnie kolejnych podwyżek cen nieruchomości. Sprawdźmy, jakie są możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku kredytów i nieruchomości.

Nowe obowiązki właścicieli miejsc garażowych 2024 i 2025 r. Znamy szczegóły projektu ustawy o podatkach lokalnych

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej. 

REKLAMA

Mieszkalnictwo wspomagane wymaga regulacji prawnych obecnie jest finansowane w ramach programów, a każdy program można zamknąć

Rada do spraw Społecznych przy Prezydencie RP dyskutowała 17 czerwca 2024 r. z konwentem dyrektorów Regionalnych Ośrodków Polityki Społecznej o Centrach Usług Społecznych i mieszkalnictwie wspomaganym dla osób z niepełnosprawnościami.

Zmiana dyrektywy w sprawie odpadów, założenia przeciwdziałania zjawisku greenwashingu i monitorowania gleb

Ministerstwo Klimatu i Środowiska poinformowało, że w posiedzeniu Rady do spraw Środowiska (ENVI), które odbyło się 17 czerwca 2024 r. w Luksemburgu debatowano nad rewizją dyrektywy w sprawie odpadów, przeciwdziałaniem zjawisku greenwashingu i monitorowaniem gleb. W posiedzeniu uczestniczyli Minister Klimatu i Środowiska Paulina Hennig-Kloska i Wiceminister Mikołaj Dorożała.

REKLAMA