Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty. Dlaczego przy zakupie lokum od dewelopera warto znać różnicę?

Tylko 10 procent rachunków zamkniętych

Wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli ustawy deweloperskiej, zostało podyktowane powtarzającymi się wcześniej przypadkami utraty przez klientów deweloperskich biur sprzedaży środków finansowych wpłacanych na poczet kupna mieszkania.

Ustawodawca zasadniczy cel ustawy, jakim jest zapewnienie maksimum bezpieczeństwa środkom klientów firm deweloperskich, zrealizował poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia dla każdej inwestycji jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwartego lub zamkniętego. Z kolei rachunki otwarte mogą występować w formie z gwarancją ubezpieczeniową bądź bankową, albo bez takich gwarancji. I tylko na takie rachunki nabywcy mieszkań w budowie mogą wpłacać środki w transzach zależnych od realizacji kolejnych etapów inwestycji.

Różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym jest bardzo prosta, a polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę lokum prawa własności.

Wydaje się więc, że rachunek powierniczy zamknięty jest dla kupującego dużo pewniejszy od otwartego i właśnie takie rachunki powinny być przez kupujących zdecydowanie preferowane. Pytanie, czy na pewno.

Warto wiedzieć, że prawie 90 proc. funkcjonujących na rynku rachunków powierniczych, to rachunki otwarte bez gwarancji ubezpieczeniowej. Te z gwarancją praktycznie nie występują, natomiast pozostały odsetek nieco ponad 10 proc., to rachunki zamknięte. Wynika stąd, że trafienie na inwestycję korzystającą z tych ostatnich może być dość trudne. Czy w takim razie należy się obawiać rachunków otwartych?

Rachunki otwarte bardziej ryzykowne?

Rachunek powierniczy zamknięty pozbawia dewelopera dostępu do środków klientów w trakcie inwestycji, które tym samym mogą wydawać się stuprocentowo bezpieczne. Jest jednak i druga strona medalu. Jeśli w efekcie finansuje on budowę ze środków własnych, to świadczy to o nim jak najlepiej – firma zasobna w gotówkę i dysponująca optymalną płynnością. Gorzej, jeśli przedsiębiorca korzysta z bardzo kosztownego finansowania zewnętrznego, a rachunek zamknięty wynika z odmowy banku przyznania rachunku otwartego. To znacznie podnosi koszt wybudowanych mieszkań, co następnie może się przełożyć na ich wyższe ceny. Środowisko gospodarcze dewelopera jest znacznie trudniejsze, a ryzyko utraty płynności finansowej ze wszelkimi tego konsekwencjami znacznie wyższe, o ile nie dysponuje on wystarczającymi kapitałami własnymi.

Z kolei w przypadku rachunku powierniczego otwartego, już samo przyznanie go przez bank świadczy o wysokim stopniu zaufania do przedsiębiorcy. Wypłaty są w tym przypadku ściśle kontrolowane przez bank, przede wszystkim poprzez nadzór nad prowadzoną inwestycją przez wyznaczonego rzeczoznawcę. Monitoruje on przebieg prac i raportuje bankowi, który w zależności od zgodności przebiegu budowy z harmonogramem wypłaca deweloperowi odpowiednie środki w transzach zgodnie z umową deweloperską. Odpowiedzialność banku w przypadku rachunków powierniczych otwartych jest więc dalece większa, a sam deweloper pozostaje pod presją dotrzymywania terminów i jakości wykonanych prac budowlanych.

Co istotne, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach. Z kolei deweloper wypłacone z otwartego rachunku powierniczego środki może wykorzystać tylko i wyłącznie na realizację inwestycji, której rachunek dotyczy. Dostęp do środków klientów w trakcie budowy znacznie poprawia płynność finansową przedsiębiorstwa i ogranicza do maksimum drogie finansowanie zewnętrzne, co eliminuje konieczność windowania cen mieszkań.

W oczekiwaniu na DFG

Od czasów wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej wiadomo było jednak, że wciąż nie jest ona instrumentem, który zabezpiecza interesy nabywców mieszkań deweloperskich w stu procentach. Przez ostatnie 9 lat standardy zabezpieczenia środków na mieszkaniowych rachunkach powierniczych poddawane były z powodzeniem setkom testów wiarygodności. Niestety zdarzały się i wciąż zdarzają, choć na szczęście tylko incydentalnie, przypadki feralnych inwestycji mieszkaniowych i realizujących je firm deweloperskich.

W ten sposób pojawił się sygnał do poszukiwania w pełni optymalnej formy ochrony środków klientów firm deweloperskich, tak by były one bezpieczne w każdym możliwym przypadku, czyli przede wszystkim w razie upadłości banku współpracującego z deweloperem.

I tak rynek już od grubo ponad roku oczekuje na nowelizację ustawy deweloperskiej, której meritum stanowić ma wprowadzenie instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na wzór podobnych funkcjonujących z powodzeniem w sektorach bankowym czy turystycznym. Kiedy to już nastąpi, deweloperskie rachunki powiernicze nie stracą wprawdzie na znaczeniu, przestaną jednak pełnić rolę jedynego i ostatecznego zabezpieczenia środków klientów na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl