REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ceny mieszkań w Polsce 2019/2020 najwyższe w historii

Ceny mieszkań w Polsce najwyższe w historii
Ceny mieszkań w Polsce najwyższe w historii
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Mieszkania jeszcze nigdy nie były tak drogie – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez Narodowy Bank Polski. W każdym z badanych miast w 2019 roku mieliśmy do czynienia z rekordem. Dane banku centralnego potwierdzają ponadto, że w otoczeniu wysokich cen, Polacy zaczynają kupować mieszkania o niższym standardzie. To tłumaczy na przykład dlaczego z rynku jak świeże bułeczki znikają lokale z PRL-owskich bloków.

Prawie 13% - o tyle w ciągu roku zdrożały mieszkania w największych miastach – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez NBP za IV kwartał 2019 roku. Chodzi o indeks hedoniczny, który uwzględnia nie tylko kwoty, za które Polacy kupują mieszkania na 7 największych rynkach, ale też jakość sprzedawanych lokali.

REKLAMA

Wybieramy niższy standard?

REKLAMA

Odczyt ten jest pewnym zaskoczeniem, bo dotychczas dostępne dane o wnioskowanych przez Polaków kredytach mieszkaniowych, zdawały się raczej sugerować, że powinniśmy mieć do czynienia z hamowaniem wzrostów cen, a nie ich przyspieszeniem. Do tego de facto bowiem właśnie doszło. Dane za 3 kwartał 2019 roku sugerowały wzrost cen mieszkań używanych o 11,6%, a pod koniec 2018 roku lokale z drugiej ręki drożały z dynamiką nieprzekraczającą 10%. Oczywiście należy przy tym zaznaczyć, że najświeższe informacje o prawie 13-proc. wzroście cen mieszkań w ciągu roku są dopiero informacją wstępną i będzie ona rewidowana za kwartał.

Aby szukać wytłumaczenia tej pozornej sprzeczności trzeba zajrzeć głębiej w opublikowane przez NBP dane. Tam czai się bowiem jeszcze inna bardzo ciekawa informacja. Okazuje się bowiem, że wspomniane wyżej coraz szybsze wzrosty cen, liczone na bazie indeksu hedonicznego, towarzyszą coraz wolniejszym wzrostom liczonym zwykłą średnią.

I choć z pozoru może się to wydawać niezrozumiałe, to kryje się w tej sprzeczności bardzo trywialna informacja – wraz z tym jak szybko rosną ceny mieszkań – Polacy częściej kupują lokale o coraz niższym standardzie. To dlatego obserwujemy w ostatnich miesiącach dane o coraz wolniej rosnącej przeciętnej kwocie kredytu, o którą ubiegają się Polacy. To dlatego też w dużych miastach jak ciepłe bułeczki sprzedają się mieszkania w PRL-owskich blokach. Więcej pisaliśmy na ten temat 20 stycznia w materiale Na rynku brakuje wielkiej płyty.

W Kielcach mamy już rekord

REKLAMA

Najnowsza publikacja banku centralnego pokazuje też ceny mieszkań w miastach wojewódzkich (plus Gdynia). Wynika z nich, że w 2019 roku rekordy cenowe zostały wyznaczone już we wszystkich dużych miastach. Jako ostatnie do tego grona dołączyły Kielce. Nawet już tam za przeciętne „M” trzeba płacić więcej niż u szczytu ostatniej hossy (o symboliczne 5 promili).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Porzućmy jednak perspektywę ostatnich kilkunastu lat, a zobaczmy jak ceny mieszkań zmieniały się w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Najszybciej w tym czasie drożały używane metry w Bydgoszczy (18,2%), Wrocławiu (19,5%) i Zielonej Górze (23%). Na drugim biegunie znajdziemy Opole, Rzeszów, Warszawę, Kraków czy Białystok. We wszystkich tych lokalizacjach roczny wzrost cen mieszkań używanych nie przekroczył 11% - wynika z indeksu hedonicznego stworzonego NBP.

 Ceny mieszkań w największych miastach

Lokalizacja

Mieszkania nowe

Mieszkania używane

Przeciętna cena transakcyjna

(w zł za m kw.)

Zmiana cen w ciągu roku

Przeciętna cena transakcyjna

(w zł za m kw.)

Zmiana cen w ciągu roku*

Białystok

5 688 zł

6%

5 316 zł

10%

Bydgoszcz

6 190 zł

14%

5 095 zł

18%

Gdańsk

8 585 zł

8%

8 268 zł

12%**

Gdynia

8 027 zł

3%

7 384 zł

12%**

Katowice

6 880 zł

18%

4 895 zł

13%

Kielce

5 295 zł

7%

4 453 zł

13%

Kraków

8 244 zł

15%

7 414 zł

11%

Lublin

5 977 zł

3%

5 747 zł

14%

Łódź

6 026 zł

9%

4 870 zł

13%

Olsztyn

6 130 zł

9%

5 316 zł

14%

Opole

5 363 zł

1%

5 072 zł

8%

Poznań

7 402 zł

5%

6 386 zł

16%

Rzeszów

5 761 zł

10%

5 731 zł

8%

Szczecin

6 879 zł

17%

5 634 zł

13%

Warszawa

9 476 zł

11%

9 301 zł

11%

Wrocław

7 634 zł

11%

7 316 zł

20%

Zielona Góra

4 688 zł

17%

4 547 zł

23%

* Na podstawie indeksu hedonicznego uwzględniającego jakość sprzedawanych mieszkań

** Średnia dla Gdańska i Gdyni

Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP

Nie ma bańki w mieszkaniówce

Od razu należy obalić też pewien mit i podkreślić, że to, że już we wszystkich dużych miastach Polski ceny mieszkań są nominalnie wyższe niż u szczytu ostatniej hossy nie znaczy wcale, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę tej sprzed 12 lat. Powody są przynajmniej trzy.

Po pierwsze wszystkie powyższe dane dotyczą cen w ujęciu nominalnym, a więc niekorygowanym o inflację. Ma to kluczowe znaczenie dla interpretacji powyższych wyników. Inflacja bowiem spowodowała, że za zakupy, które w trzecim kwartale 2007 roku mogliśmy zrobić za 100 złotych, w 4 kwartale 2019 roku trzeba zapłacić około 128 złotych. Gdyby przełożyć to na ceny mieszkań w największych miastach, to okazałoby się, że te musiałyby wzrosnąć jeszcze o około 10-15%, aby realnie były na poziomie ze szczytu ostatniej hossy.

To jednak nie wszystko co zmieniło się przez ostatnie lata. W międzyczasie znacznie wzrosły też dochody Polaków. Te rozporządzalne w latach 2007-2018 podniosły się aż o 82% (nominalnie), a realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, o 47% - wynika z danych GUS. To znaczy, że pomimo wzrostu cen mieszkań, znacznie łatwiej jest nam dziś kupić własne „cztery kąty”.

Do tego dochodzi fenomen rekordowo niskich stóp procentowych. To przez nie oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego udzielanego dziś przez banki wynosi około 4,4%, a nie 6-9% jak w latach 2007-8. Polacy nie tylko więc znacznie więcej zarabiają, ale też taniej mogą się dziś zadłużać. Gdyby tego było mało, to aktualne prognozy sugerują, że prawdopodobieństwo gwałtownego wzrostu kosztu kredytów jest bardzo małe.

To tylko część argumentów, dzięki którym syntetyczny wskaźnik stworzony przez HRE Think Tank (HRE Index) sugeruje, że rodzimy rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji. Jego odczyt za II kwartał br. wynosił 0,708. To wyraźnie mniej niż pierwszy próg ostrożnościowy (0,85 pkt.) oraz mniej niż w rekordowym 2008 roku (0,82 pkt). Jak można ten wynik odczytywać? Choć ceny mieszkań rosną dynamicznie, to dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych czy tonowana przez banki i regulatora akcja kredytowa, stanowią zdrowszy niż przed ponad dekadą fundament rodzimego rynku mieszkaniowego.

Nie miejmy jednak złudzeń – kryzys światowy, gwałtowne hamowanie rodzimej gospodarki, eksplozja inflacji, czy masowy exodus Ukraińców z Polski z łatwością mogą przełożyć się na wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku mieszkaniowym. Dlatego rozważając inwestycję na tym rynku konieczna jest zachowawczość, świadomość ryzyka czy realne oszacowanie możliwości finansowych.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ile kosztuje wykończenie mieszkania – cena za m2? [PORADNIK]

    Wykończenie mieszkania – cena za m2 różni się w zależności od standardu wykończenia mieszkania. Jaka jest cena metra kwadratowego robocizny? Prezentujemy krótki poradnik - wykończenie mieszkania deweloperskiego pod klucz krok po kroku. Sprawdź, od czego zacząć i co robić po kolei.

    Wyjeżdżasz na długi weekend? Sprawdź, jak zabezpieczyć puste mieszkanie

    W tym roku majówkowy weekend może być naprawdę długi, dlatego więcej Polaków niż przed rokiem planuje w tym czasie wyjazd. To niestety też idealny czas dla złodziei. Rok temu wiosną było średnio 6666 włamań miesięcznie! Jak się zabezpieczyć? 

    Ceny materiałów budowlanych - prognozy 2024

    Co z cenami materiałów budowlanych w 2024 roku? Ostatnie wyliczenia pokazują, że ceny materiałów budowlanych spadają już kolejny miesiąc z rzędu. Niekoniecznie mamy jednak do czynienia ze stałym trendem. Może być to korekta, spowodowana nadmiernym wywindowaniem cen w ubiegłym roku. Pojawia się również pytanie, jak na to wszystko wpłynie nowy program mieszkaniowy “Mieszkanie na start”, proponowany przez rząd.

    Czy Polacy chętnie kupują nowe mieszkania w tym roku?

    Czy Polacy są zainteresowani kupnem nowych mieszkań? Czy decyzja o zakupie przekładana jest do czasu ruszenia nowego rządowego programu? Czy deweloperzy są zadowoleni z wyników sprzedaży i jakich rezultatów spodziewają się w 2024 roku?

    REKLAMA

    Nowelizacja dyrektywy budynkowej: jak pilna potrzeba termomodernizacji budynków zmieni rynek usług budowlanych w Polsce

    Termomodernizacja budynków stała się właśnie jednym z kluczowych działań mających na celu poprawę efektywności energetycznej budynków. To skutek nowelizacji dyrektywy budynkowej, przyjętej 12 marca 2024 r. przez Parlament Europejski. Zgodnie z nią między innymi od 2030 r. wszystkie nowe budynki muszą być zeroemisyjne, a te już istniejące – zmodernizowane.

    Jak zaprosić batmana do ogrodu?

    Możesz mieć batmana we własnym ogrodzie. Taki bohater potrafi zjeść od kilkuset do 2000 komarów jednej nocy i uchronić od niechcianych ukąszeń. Jak zwabić nietoperze do ogrodu? Jest na to kilka sposobów.

    W Polsce rynek nieruchomości premium zyskuje na wartości, ale w porównaniu do Europy Zachodniej jest wiele do nadrobienia

    W Polsce rośnie rynek nieruchomości premium. Największy potencjał w tym zakresie mają Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków i Gdynia.

    Mało gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jak temu zaradzić? Postulat odblokowania dostępu do gruntów KZN

    Ostatnie lata dla rynku nieruchomości w Polsce to pasmo wyzwań. Zwłaszcza tempo wzrostu cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, utrzymujące się na poziomie około 20 proc. rocznie, miało istotny wpływ na dynamiczne zwiększanie się cen na rynku. Obecnie sektor stoi przed jeszcze poważniejszym problemem: brakiem dostępnych działek pod nowe inwestycje. Dotyka on przede wszystkim miast, gdzie grunty stają się towarem deficytowym, a konkurencja między inwestorami osiąga zenit.

    REKLAMA

    Sprawdź, czy twój kompostownik jest legalny

    Kompostownik na odpady kuchenne i skoszoną trawę to bardzo przydatny element ogrodu.  Dzięki niemu uzyskujemy naturalny nawóz, który użyźnia warzywnik i ogród. Warto jednak pamiętać, o tym że umieszczenie na działce kompostownika podlega pewnym prawnym ograniczeniom. Nie jest zatem wcale obojętne, gdzie i jakiej wielkości kompostownik postawimy na swojej działce.

    Rozszerzenie solidarnej odpowiedzialności inwestora w branży budowlanej. Jak zmienia się orzecznictwo sądów?

    Ze swoją złożonością i różnorodnością procesów branża budowlana stanowi obszar, w którym interpretacja przepisów prawnych oraz orzecznictwo sądowe mają kluczowe znaczenie dla funkcjonowania rynku. Jednym z istotnych aspektów tego obszaru jest solidarna odpowiedzialność inwestora, której zakres i interpretacja w ostatnich latach podlegają dynamicznym zmianom - pisze Mateusz Chmura, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy sp. p.

    REKLAMA