„Mieszkanie dla Młodych” – analiza

Ze wstępnych danych, jakie stopniowo udostępnia mediom ministerstwo budownictwa, a dotyczących koncepcji nowego programu dopłat „Mieszkania dla Młodych” (MdM) jednoznacznie wynika, że w porównaniu do swego prekursora – „Rodziny na Swoim” (RnS), będzie on zdecydowanie korzystniejszy dla deweloperów, natomiast swoim tytułowym beneficjentom zaproponuje nieco okrojone profity – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Taki stan rzeczy był do przewidzenia. Likwidacja z końcem roku RnS wynika bowiem z jednej zasadniczej przyczyny, czyli wielkości angażowanych weń środków przekraczających obecne możliwości budżetu państwa. Stąd też wstępne kalkulacje opłacalności aktualnie obowiązującego oraz zapowiadanego programu dla osób zamierzających skorzystać z kredytów preferencyjnych, zdecydowanie wypadają na korzyść tego pierwszego.

Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” 2013 – większa korzyść dla rodzin z dziećmi

Z szacunkowego rachunku rentowności obu programów, wynikającego głównie z relacji wartości odtworzeniowej metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych województwach do ceny sprzedaży nowego lokalu mieszkalnego w tych lokalizacjach wynika, że bezdzietne małżeństwo może liczyć na jednorazową dotację państwa w kwocie o przeszło połowę mniejszą od tej, którą w okresie ośmiu lat dopłat do odsetek otrzymuje w przypadku analogicznego mieszkania rodzina bądź osoba korzystająca z RnS. Posiadanie jednego lub dwojga dzieci poprawi ten wynik do około 60%. Natomiast opcja z trzecim lub kolejnym dzieckiem, przewidująca następną 5-procentową premię w MdM, stanowi w polskich warunkach margines statystycznie nieistotny.

Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” 2013 – większa korzyść dla rodzin z dziećmi

Trzeba bowiem mieć świadomość, że 10%, czy 15% dopłata państwa do kredytu w ramach MdM nie będzie dotyczyła ceny ofertowej czy transakcyjnej zakupu, ale wartości odtworzeniowej metra kwadratowego mieszkania pomnożonej przez liczbę metrów kwadratowych lokalu lub liczbę 50, jeśli powierzchnia użytkowa znajdzie się w przedziale 50–75 m kw. W różnych lokalizacjach kraju wygląda to inaczej, o czym rynek mieszkaniowy mógł się już przekonać w ramach badania dostępności mieszkań w obowiązującym wciąż RnS-ie. Dla przykładu w przypadku miejscowości podwarszawskich na rynku pierwotnym różnica pomiędzy kosztem odtworzeniowym metra kwadratowego mieszkania, a jego ceną ofertową może dochodzić nawet do 30%. Jest oczywiste, że im ta różnica większa, tym odsetek udziału państwa w finansowaniu zakupu pierwszego lokum na zasadach MdM będzie mniejszy.

Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” dopłaci mniej niż „Rodzina na Swoim”

W sumie jednak widać, że rządowi specjaliści odpowiedzialni za stan rodzimej branży mieszkaniowej starają wyeliminować podstawowe błędy poprzedniego systemu dopłat, które latami ciążyły nad rynkiem. Przede wszystkim nie będzie więc „ręcznego sterowania” cenami mieszkań w ramach narzucanych limitów ceny m kw. mieszkania, co było głównym grzechem RnS oraz przyczyną poważnych zakłóceń mechanizmów rynkowych w poprzednich latach – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Po drugie program zostanie ograniczony wyłącznie do rynku pierwotnego. Czy to ukłon gremiów rządzących w stronę lobby deweloperskiego? Raczej przejaw racjonalnej dystrybucji środków budżetowych pochodzących od podatników. W ten sposób w jakimś stopniu będą one miały szansę powrotu do nich poprzez stymulowanie budownictwa, a przez to pozytywny wpływ na wskaźniki gospodarcze takie jak PKB, bezrobocie, czy produkcja przemysłowa.

Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” program

Ze wstępnych prognoz ministerstwa budownictwa wynika bowiem, że w ramach nowego programu rocznie nabywców znajdzie około 36 tys. mieszkań. Może to być więc prawie trzykrotnie więcej niż deweloperzy sprzedali w RnS w ubiegłym roku. Taki wynik, o ile jest realny, należy uznać za znaczący i istotny z punktu widzenia przewidywanej koniunktury rodzimej mieszkaniówki w najbliższych latach.

Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” – wady i zalety

Kolejnym pozytywnym elementem nowego programu dopłat jest zapowiadany sposób ich dystrybucji, który zakłada formę jednorazowej dopłaty w formie państwowej dotacji wkładu własnego kredytu hipotecznego beneficjenta. Wynika stąd, że w odróżnieniu od RnS pomoc państwa będzie miała bezpośredni wpływ na poprawę zdolności kredytowej osoby bądź rodziny ubiegającej się o kredyt w programie MdM. Miało by to istotny wpływ na poprawę kondycji rynku mieszkaniowego, którego główną zmorą ostatnich czasów jest topniejąca zdolność do zaciągania kredytów mieszkaniowych przez Polaków – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Z kolei elementem nieco egzotycznym, jednak bodaj najbardziej charakterystycznym dla idei „Mieszkania dla Młodych”, jest ścisłe uzależnienie wysokości dopłat od posiadania potomstwa przez ewentualnych beneficjentów przedmiotowego programu. Nie chodzi już tu nawet o pewną formę społecznej dyskryminacji osób, które z różnych przyczyn posiadania dzieci nie planują, ale raczej o mylne przekonanie pomysłodawców treści przepisów MdM, że tego typu inicjatywa państwa może mieć istotne przełożenie na poprawę obecnego, fatalnego stanu demograficznego w Polsce i poprawę go w dłuższej perspektywie.

Zobacz także: Dom Kereta – najwęższy budynek na świecie

Istnieje bezpośredni związek pomiędzy wskaźnikami demografii a stopniem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez szeroko pojęte społeczeństwo. Jednak w polskich realiach zależność ta przybiera formę błędnego koła, wynikającą z bardzo niskiej dostępności mieszkań. Rzecz polega na tym, że setki tysięcy rodzimych gospodarstw domowych, które nie posiadają własnego lokum głównie z braku wystarczających dochodów, rezygnuje z potomstwa, odkłada decyzję o jego posiadaniu na „lepsze czasy” albo w najlepszym razie decyduje się na jedno dziecko, co jest konsekwencją niewystarczających lub wręcz złych warunków mieszkaniowych. Z kolei pokaźna część tych rodzin, które zostały pozytywnie zweryfikowane przez banki pod względem zdolności kredytowej, a w związku z tym są już szczęśliwymi posiadaczami mieszkań zakupionych w kredycie, także bardzo często ogranicza się co najwyżej do stanu 3-osobowego, a więc z jednym tylko dzieckiem. W tym przypadku z kolei przyczyną jest mocno okrojony comiesięczną wysoką ratą hipoteczną budżet domowy, którego niski poziom często trwale wyklucza liczebny rozwój rodziny.

Zobacz także: Apartament nad morzem – na co zwrócić uwagę w czasie odbioru?

Tego typu zależność nie ominie także przygotowywanego nowego programu dopłat. Comiesięczna korzyść finansowa w MdM-ie, wynikająca ze spłaty niższej raty kredytu hipotecznego z tytułu posiadania przez rodzinę potomstwa, będzie bardziej niż symboliczna. Podobnie zresztą jak skala zaangażowania rodzimego budżetu państwa w rozwój krajowego mieszkalnictwa, w części dedykowanej osobom o dochodach poniżej średniej krajowej – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” dopłaci mniej niż „Rodzina na Swoim”