Pod koniec 2011 r. sprzedano więcej mieszkań

Tym samym potwierdzają się wcześniejsze obserwacje, także te z drugiej połowy 2009 roku, gdy rynek odbudowywał się z załamania przełomu lat 2008 i 2009, że wzrost popytu praktycznie od razu przekłada się na usztywnienie postawy sprzedających. Jednak początek roku to zwyczajowo okres o najmniejszej aktywności na rynku nieruchomości mieszkaniowych, dlatego można przypuszczać, że był to raczej jednorazowy wystrzał.

Wskaźnik wyliczany w oparciu o transakcje dokonywane przez klientów Open Finance i Home Broker został podliczony na 837,43 pkt. Oznacza to symboliczny wzrost o 0,13 proc. Nabiera on szczególnego znaczenia zwłaszcza w odniesieniu do wcześniejszej, trwającej pięć miesięcy fali spadkowej. W całym 2011 roku indeks stracił 4,99 proc. Dane o poziomie inflacji w ubiegłym roku nie są jeszcze znane, ale jeśli przyjmiemy, że w grudniu jej roczny odczyt wyniesie tyle, co w listopadzie, czyli 4,8 proc., to będzie to oznaczało, że realnie ceny mieszkań w 2011 roku spadły o 9,3 proc.

Zwiększenie liczby transakcji, towarzyszące stosunkowo niewielkiemu wzrostowi indeksu, sięgnęło 7,4 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem. W grudniu przy ustalaniu wartości indeksu uwzględniono ich ponad 3000. Nadal jest to jednak wynik o 4,7 proc. słabszy niż przed rokiem. Wzrost aktywności kupujących w końcówce roku można wiązać z wchodzącymi od 2012 roku w życie tymi zapisami znowelizowanej Rekomendacji S, które zasadniczo ograniczają ich zdolność kredytową.

Zobacz także: Rynek nieruchomości w 2012 r. – co się wydarzy?

Grudniowy wzrost liczby transakcji, dzięki któremu indeks cen transakcyjnych zanotował niewielki wzrost w skali miesiąca, to zjawisko o charakterze raczej jednorazowym i trudno oczekiwać, że najbliższe miesiące przyniosą istotną zmianę tej tendencji. Po pierwsze, początek roku to zwykle słabszy okres na rynku nieruchomości pod względem zawieranych transakcji. Po drugie, ograniczenie zdolności kredytowej oraz inne zmiany w ofercie banków niekorzystne z punktu widzenia potencjalnych kredytobiorców, takie jak wycofanie kredytów walutowych, wzrost stawek WIBOR, na których bazuje oprocentowanie kredytów złotowych czy zmniejszona dostępność programu „Rodzina na Swoim”, dodatkowo znacznie ograniczą siłę potencjalnego popytu.

Przy utrzymującej się na wysokim poziomie podaży nowych mieszkań trudno oczekiwać wzrostów ich cen. Dlatego eksperci spodziewają się, że prawdopodobnie pierwsze półrocze przyniesie dalszy, kilkuprocentowy spadek obliczanego przez indeksu. W wariancie optymistycznym w drugiej połowie roku dotychczasowy spadek cen może zniwelować negatywne czynniki opisane powyżej, co mogłoby spowodować wzrost liczby potencjalnych nabywców i powstrzymanie dalszego spadku indeksu. W scenariuszu negatywnym, zakładającym wyraźne pogorszenie koniunktury gospodarczej, co rzutowałoby na rynek pracy w postaci zahamowania wzrostu wynagrodzeń i wzrostu bezrobocia, należałoby oczekiwać, że spadki będą dominować również w drugiej połowie roku.

W grudniu ceny mieszkań wzrosły po raz pierwszy od lipca. Najnowsze dane mówią o kosmetycznym wzroście względem listopada (o 0,1 proc.). W ujęciu rocznym dane prezentują się mniej optymistycznie – korekta sięgnęła 5 proc.. Warto jednak zauważyć, że spadki cen mieszkań nasiliły się w drugim półroczu 2011 roku. W pierwszym natomiast mieszkania drożały trzykrotnie, dwa razy nie zmieniły wartości i tylko raz staniały.

Zobacz także: Obliczanie podatku od nieruchomości w 2012 r.

---

Rekomendacja S wpłynęła na nabywców

To, że w grudniu nie zanotowano kolejnej obniżki cen mieszkań może być wynikiem Rekomendacji S. Od stycznia doprowadziła ona do ograniczenia zdolności kredytowej potencjalnych nabywców. Część z nich zdawała sobie sprawa z ograniczeń i przyspieszyła podjęcie decyzji o zakupie, aby nie podlegać pod nowe obostrzenia. Może to potwierdzać grudniowy wzrost liczby zawieranych transakcji. W ostatnim miesiącu roku było ich o 7,4 proc. więcej niż w listopadzie. Tym samym po raz pierwszy od czterech miesięcy rynek mieszkaniowy nie kurczył się. Liczba zawieranych transakcji była ponadto wyższa pomimo okresu świątecznego. Warto jednak zauważyć, że kolejny miesiąc nie musi już przynieść tak pozytywnych danych. Pierwszy kwartał charakteryzuje się bowiem sezonowym spadkiem aktywności na rynku mieszkaniowym.

Ceny spadną?

W przyszłości kierunek wyznaczony w ostatnich miesiącach przez medianę cen transakcyjnych nie zmieni się znacząco – przewidują doradcy Home Broker. Ich prognoza na najbliższy rok sugeruje przecenę na poziomie 4,1 proc., czyli mniejszą niż faktycznie obserwowana w ostatnich 12 miesiącach. Osoby przewidujące spadki cen niezmiennie przytaczają fakt rekordowej podaży nowych mieszkań, rosnące stawki WIBOR i ostatnio obserwowane pojedyncze przypadki podwyżek marż kredytowych. Warto zauważyć, że te argumenty przytacza rekordowy odsetek 84 proc. doradców Home Broker spytanych w grudniu o przewidywania dla rynku w perspektywie kolejnych 12 miesięcy.

Zobacz także: Jak deweloperzy oceniają 2011 rok?

Oznacza to, że jedynie 16 proc. respondentów jest odmiennego zdania. Swoje prognozy uzasadniają oni faktem, że w Polsce wciąż brakuje ponad milion mieszkań. Przy obecnych wynikach budownictwa można szacować, że na zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych Polaków trzeba będzie jeszcze czekać do 2020 roku. Wynikający z tego faktu potencjalny popyt może przerodzić się w faktycznie zawierane transakcje. Rosną bowiem płace i zatrudnienie. Zgodnie z danymi GUS w listopadzie bieżącego roku były one odpowiednio o 4,4 proc. i 2,5 proc. wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Zobacz także: Jak długo musiałbyś pracować na 50-metrowe mieszkanie?