Rynek pierwotny czy rynek wtórny?

Poszukujemy małych i niedrogich mieszkań. Z analizy transakcji przeprowadzonych na rynku wtórnym w III kwartale tego roku wynika, że w czterech największych polskich miastach najczęściej kupowano lokale dwupokojowe o powierzchni około 50 mkw.

Opracowanie Emmerson wskazuje, że w Warszawie przeciętna, całościowa cena transakcyjna na rynku mieszkań z drugiej ręki wynosi ok. 485 tys. zł. W Krakowie jest to 350 tys. zł, w Poznaniu 312 tys. zł, a we Wrocławiu – ok. 300 tys. zł. 

Zobacz także: Mniejsze mieszkania od deweloperów

Deweloperzy, którzy bacznie śledzą preferencje klientów, projektują mieszkania o coraz mniejszej powierzchni. Wprowadzają do sprzedaży najwięcej takich lokali, które cieszą się powodzeniem kupujących. Z danych Emmerson wynika, że w nowych projektach najliczniejsze są mieszkania dwupokojowe. We Wrocławiu stanowią 52 proc. oferty, w Poznaniu 51 proc., w Krakowie 48 proc., w Gdańsku 45 proc., a w Warszawie 39 proc. 

Trzy raz lokalizacja

Okazuje się, że największą wagę przykładamy do lokalizacji, a w drugiej kolejności do ceny za mkw., szczególnie w kontekście możliwości finansowania zakupu nieruchomości. Z badania przeprowadzonego przez wyszukiwarkę nieruchomości Morizon.pl wynika, że najwięcej, bo aż 47 proc. osób szuka jednocześnie mieszkania na obu rynkach, tak pierwotnym, jak i wtórnym. Dla wszystkich kupujących zdecydowanie najważniejsza jest lokalizacja. Poza nią dla 60 proc. potencjalnych nabywców najistotniejsza jest cena za metr kwadratowy. Duże znaczenie ma również określona liczba pokoi.

Zobacz także: Pierwotny rynek mieszkaniowy w 2011 r. – raport

---

Dla zainteresowanych zakupem mieszkania absolutnie najbardziej decydująca jest odpowiednia lokalizacja. Zwraca na nią uwagę aż 80 proc badanych poszukujących mieszkania na rynku pierwotnym.

– Coraz więcej kupujących jest świadomych, że dobra komunikacja to podstawa. Między innymi ze względu na ten aspekt nasza inwestycja, którą realizujemy przy ulicy Wileńskiej w Warszawie, cieszy się w ostatnim czasie zdecydowanie większym powodzeniem klientów. Coraz liczniejszą grupę kupujących przyciąga do naszego biura sprzedaży budowa drugiej linii metra, której stacja Dworzec Wileński będzie usytuowana opodal naszej inwestycji. Pomimo że kompleks Nowa Wileńska powstaje od kwietnia przy węźle komunikacyjnym znajdującym się przy skrzyżowaniu ulicy Targowej z Aleją Solidarności, to właśnie metro okazało się największym magnesem dla kupujących – twierdzi Michał Wilczewski, reprezentujący firmę Budrem.     

Zobacz także: W 2012 r. możemy płacić wyższe rachunki za gaz

Co wybieramy na rynku wtórnym?

Na rynku pierwotnym szukamy większych mieszkań. Najczęściej poszukiwanymi mieszkaniami na rynku wtórnym są dwupokojowe mieszkania w budynkach nie starszych niż z 1995 roku. Takiego lokalu szuka 41 proc. użytkowników serwisu Morizon.pl. Co czwarta osoba chce kupić mieszkanie trzypokojowe, a co dziesiąta kawalerkę. Interesujące, że potencjalni nabywcy wykazują duże zainteresowanie lokalami w tzw. wielkiej płycie. Aż 27 proc. ankietowanych kupiłoby mieszkanie w takim budownictwie.

Jak przyznają przedstawiciele Metrohouse, notowany w ostatnim czasie znaczny wzrost udziału w transakcjach lokali wybudowanych w starszych technologiach, a tym samym najtańszych, świadczy o tym, że podstawowym czynnikiem zakupowym staje się cena.

Około 47 proc. osób bierze pod uwagę zakup mieszkania od dewelopera, z tego 24 proc. respondentów swoją decyzję zakupu mieszkania w jeszcze budowanej inwestycji uzależnia od ceny za mkw. Z badania Morizon.pl wynika, że zainteresowani zakupem lokalu na rynku pierwotnym częściej decydują się na mieszkanie większe niż ci, którzy poszukują używanych. Dokładnie jedna trzecia (33 proc.) uczestników badania deklaruje zainteresowanie zakupem nowego mieszkania trzypokojowego, a co piąty respondent większego niż czteropokojowe.

Zobacz także: Na warszawskim rynku przeważają gotowe domy i segmenty

---

Z badań przeprowadzonych przez serwis Szybko.pl wynika, że 25 proc. potencjalnych kupujących decyduje się na mieszkania w cenie do 200 tys. złotych. Co trzecia osoba chciałaby kupić lokal w cenie od 200 do 300 tys. Około 20 proc. poszukujących zdecydowanych jest zaś wydać od 300 do 400 tys. Kwotę do pół miliona przeznacza na mieszkanie już tylko 12 proc. ankietowanych. Na droższe lokale stać nielicznych. Tylko ponad 5 proc. osób zdecydowałoby się wydać na mieszkanie od 500 do 600 tys. zł, a większą kwotę jeszcze mniejszy odsetek potencjalnych nabywców.    

Ceny na rynku nieruchomości

Trzeci kwartał 2011 roku przyniósł kolejny, choć już słabszy niż w poprzednich okresach spadek średnich cen transakcyjnych mieszkań. Stawki w największych miastach obniżyły się od 50 do 100 zł za 1 metr kwadratowy. Dane zgromadzone przez banki na podstawie udzielonych kredytów mieszkaniowych zawarte w raporcie AMRON SARFiN wskazują na to, że ceny na rynku pierwotnym i wtórnym wyrównują się.

Zobacz także: Rynek nieruchomości a rynek kredytów

Tylko w Warszawie wydamy nieco więcej za używane mieszkanie niż za nowe. Średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w stolicy w końcu września br. wyniosła na rynku wtórnym 7848 zł/mkw., a na pierwotnym 7696 zł/mkw. W Krakowie stawki na rynku wtórnym kształtowały się średnio na poziomie 6516 zł/mkw., a na pierwotnym 6759 zł/mkw. W stolicy Wielkopolski, podobnie jak w Krakowie, używane mieszkania są nieco tańsze niż nowe. We Wrocławiu na rynku wtórnym transakcje przeprowadzimy przy średniej stawce 5781 zł/mkw., a na pierwotnym przeciętnie 5971 zł/mkw.

Według ostatniego raportu Metrohouse rozbieżność cen ofertowych i transakcyjnych na rynku wtórnym w listopadzie tego roku była w zależności od miasta na poziomie 4,5–12,5 proc. W Warszawie właściciele mieszkań są najmniej skłonni do negocjacji (4,5 proc. upustu). Najwięcej mogli wynegocjować kupujący używane lokale w Gdyni (12,5 proc.). W stolicy w listopadzie używane mieszkania sprzedawane były w średniej cenie 422 tys. zł przy metrażu 54 mkw.

Zobacz także: Deweloperzy budują coraz więcej mieszkań