Odebrałeś mieszkanie z usterką? Co powinieneś wiedzieć?

Jeśli twoje mieszkanie jest jeszcze na gwarancji, a usterki pojawiły się nie z twojej winy, to masz prawo do żądania bezpłatnego usunięcia pojawiających się wad na koszt sprzedającego mieszkanie.

Rękojmia

Zobowiązuje go do tego odpowiedzialność z tytułu tzw. rękojmi. Gwarantują to przepisy kodeksu cywilnego i ustawa o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej.

– Znajdują one odzwierciedlenie w każdej umowie zawartej między kupującym mieszkanie a deweloperem – potwierdza Jacek Banaś, wiceprezes firmy Convector Development.

Zobacz także: Deweloperzy budują kolejne mieszkania

Rękojmia obowiązuje przez trzy lata od momentu odbioru mieszkania zakończonego spisaniem protokołu przez obie zainteresowane strony.

– Przy odbiorze mieszkania do protokołu wpisuje się wszystkie zauważone usterki. Sprawdzane są kolejno: stolarka, wylewki, szyby i tynki. Protokół posiada specjalny schemat, który pozwala na sprawny przegląd przekazywanego mieszkania. Jeśli którakolwiek ze stron zauważy usterki, są one wpisywane do protokołu. Zwykle drobne uszkodzenia usuwa się w ciągu 14 dni. Jeśli usterki są poważne, ich zlikwidowanie zajmuje do 30 dni – mówi Jacek Banaś.

Zobacz także: Ciekawe formy promocji mieszkań od deweloperów

---

Kto płaci za usterki?

Najczęstszymi usterkami w nowo kupowanych mieszkaniach w pierwszych miesiącach użytkowania są pękające tynki, zacieki z dachu oraz pleśń na ścianach. Jeśli zauważymy jakiekolwiek nieprawidłowości, warto je jak najszybciej zgłosić na piśmie. Cały proces uznania usterki oraz jej naprawa może potrwać parę miesięcy, a czas rękojmi płynie.

Zobacz także: Mniejsze mieszkania od deweloperów

Deweloper ma obowiązek zareagować na każde zgłoszenie. Przed uznaniem usterki w mieszkaniu razem z właścicielem spotykają się przedstawiciel dewelopera oraz wykonawca prac, których dotyczy problem. Wspólnie tworzą komisję. Na miejscu sporządzany jest protokół, w którym dokładnie opisywana jest usterka. W dokumencie zostaje także wpisany termin wykonania naprawy.  

– Jeśli na miejscu okazuje się, że problem wynika z nieprawidłowych prac, to wzywamy wykonawcę do jej usunięcia. Gdy zdarzy się, że ten uchyla się od usunięcia usterki powstałej z jego winy, to istnieje możliwość tzw. wykonania zastępczego – zlecamy innej firmie usunięcie usterki , a rachunek za prace wysyłamy do głównego wykonawcy. Jeśli ten nie chce pokryć kosztów naprawy, deweloper ma prawo do potrącenia określonej kwoty z kaucji gwarancyjnej. Zdarza się to jednak dość rzadko – wyjaśnia Jacek Banaś.

Po naprawie ponownie sporządzany jest protokół potwierdzający usunięcie usterki, który podpisują wykonawca naprawy oraz właściciel mieszkania.

Zdarzają się również usterki wynikające z niewłaściwej eksploatacji. By w przyszłości uniknąć konfliktów na tym tle, niektórzy deweloperzy wraz z protokołem odbioru mieszkania przekazują warunki gwarancji oraz instrukcję użytkowania mieszkania i części wspólnych.

Zobacz także: Ekipy remontowe muszą walczyć o klientów

---

Pleśń na ścianach

Właściciele mieszkań przyznają, że o ile ich reklamacje w sprawie pękających tynków nie trafiają na opór deweloperów i są usuwane na koszt firmy, to z pleśnią na ścianach jest już gorzej.

– Niedługo po kupnie mieszkania rzeczywiście zaczęły pękać tynki. Zgłosiłem usterkę i nie było problemów z naprawą. Pomieszczenia, gdzie pojawiły się pęknięcia, zostały także na nowo pomalowane na koszt sprzedawcy. Zimą, po kilku miesiącach od kupna mieszkania, na ścianie zaczęła pojawiać się wilgoć, a po jakimś czasie także pleśń. Ponownie zgłosiłem usterki na piśmie u dewelopera, który jest jednocześnie naszym zarządcą. – mówi właściciel nowo wybudowanego mieszkania w Krakowie – Za pierwszym razem usłyszałem, że źle użytkuję lokal, ponieważ za rzadko go wietrzę. Wiedziałem, że problem jest poważniejszy – nie dałem za wygraną. Ostatecznie wykuto ścianę. Okazało się, że w środku jest tylko wielka dziura bez żadnego ocieplenia. A że była to ściana zewnętrzna, w zimie zaczęła pojawiać się wilgoć, a potem pleśń – dodaje anonimowy rozmówca.

Zobacz także: Ranking polskich deweloperów: cz. 1

Przyznaje, że podobny problem mieli wszyscy jego sąsiedzi. U każdego pojawiła się pleśń i każdy z nich usłyszał, że niedostatecznie wietrzy mieszkanie. Upór przyniósł jednak rezultaty – w końcu deweloper na własny koszt usunął usterki.

Jeśli pomimo wytrwałości i dobrych chęci nie jesteśmy w stanie dogadać się z deweloperem, warto powołać niezależnego inspektora budowlanego. Jego ekspertyza może być poważnym argumentem w naszych rozmowach z inwestorem. Tym bardziej, że niektóre tego typu sprawy kończą się  niestety  w sądzie. Warto jednak pamiętać, że usterka czasem rzeczywiście może wynikać z naszej winy. Jeśli ekspertyzy potwierdzą, że źle użytkujemy mieszkanie,  będziemy musieli wykonać naprawę na własny koszt.

Zobacz także: Ranking polskich deweloperów: cz. 2