Rynek nieruchomości – prognozy na 2012 r.

– Rok 2011 nie był zły zarówno dla sektora bankowego, jak i dla sektora deweloperskiego. Potwierdza to liczba oddanych mieszkań i wydanych pozwoleń na budowę. – twierdzi Jacek Furga – Niepokoi fakt pogarszających się pod koniec roku nastrojów i wskaźniki ostatniego kwartału, które pokazują, ze następuje gospodarcze spowolnienie. 

Zobacz także: Jak długo musiałbyś pracować na 50-metrowe mieszkanie?

Zdaniem Pawła Moszczyńskiego z portalu RynekPierwotny.com nie świadczy ono jednak o nadchodzącym kryzysie. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że po II kwartale br. średnie marże deweloperskie były najniższe w Łodzi – na poziomie 30 proc., a najwyższe w Warszawie – 45 proc. Jak twierdzi Paweł Moszczyński, poziomy marż są niewiele niższe od historycznych maksimów, które w czasach boomu gospodarczego kształtowały się w stolicy na poziomie 50 proc.

– Popyt mieliśmy cały czas, podaż wzrosła na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. – twierdzi analityk portalu RynekPierwotny.com.

Tylko złotówki

Jak wynika z raportu Centrum Amron, dominującą walutą, w jakiej obecnie udzielane są kredyty, jest polski złoty (80 proc. kredytów). Kolejne banki przyłączają się do decyzji największych rynkowych graczy o nieudzielaniu kredytów w Euro (jak twierdzi Jacek Furga, kredyt we franku szwajcarskim w zasadzie jest już nieosiągalny). Sytuacja prowadzi do ograniczenia możliwości zaciągania kredytów w obcej walucie, które były atrakcyjniejsze w obsłudze i tańsze niż kredyty złotówkowe. Jak przewidują specjaliści, w przyszłym roku na pewno dojdzie więc do eliminacji części potencjalnych kredytobiorców.

Stanieją mieszkania

Zdaniem Pawła Moszczyńskiego z portalu RynekPierwotny.com, dostępna obecnie na rynku, rekordowa liczba 60 tys. mieszkań wbrew pozorom nie przełoży się bezpośrednio na spadek cen nieruchomości.

– Koszty wytworzenia, pozyskania nieruchomości, obsługi oraz procesu inwestycyjnego są stałe i nie zmieniły się specjalnie w czasie. – twierdzi Artur Pietraszewski – Negocjacje dotyczą najczęściej oferty z poprzedniego rozdania, kiedy deweloperzy budowali mieszkania mniej dopasowane do potrzeb rynku. W dzisiejszych projektach dopasowanych do popytu poziom negocjacyjny jest minimalny albo nie ma go wcale. – dodaje ekspert.

Zobacz także: Jak kształtował się rynek nieruchomości w 2011 r.?

Zobacz serwis: Budowa i Remont domu

Jak twierdzi Paweł Moszczyński z portalu RynekPierwotny.com, średnie spadki cen nie powinny być wyższe niż 3–4 procent. Jacek Furga z Centrum Amron szacuje je na 4–5 procent.

W oczekiwaniu na ustawę

Czy nadchodzący rok sprzyja zakupowi nieruchomości?

– Mamy trend inflacyjny, a nieruchomości są dobrą lokatą i pewnym zabezpieczeniem. – twierdzi Artur Pietraszewski. 

Zobacz także: Jak kształtował się rynek nieruchomości w 2011 r.?

Jego zdaniem w 2012 roku klienci, którzy odkładali decyzje zakupowe w czasie, zrozumieją, że nie mogą spodziewać się dużych korekt cenowych (zwłaszcza jeżeli chodzi o nową ofertę) i ostatecznie sfinalizują transakcje zakupu. Zdaniem Pawła Moszczyńskiego, wielu potencjalnych nabywców wstrzyma się z decyzją zakupową do kwietnia 2012 roku, a więc do czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej, która ma zagwarantować nabywcom zakup nieruchomości na nowych, korzystniejszych dla nich warunkach. Tym bardziej, że będzie w czym wybierać. Eksperci przyznają zgodnie, że z początkiem przyszłego roku nastąpi wysyp nowych ofert – deweloperzy będą bowiem dążyć do rozpoczęcia procesu sprzedaży lub przedsprzedaży w  jak największej liczbie inwestycji przed wejściem w życie nowej ustawy.

„Rodzina na Swoim” praktycznie nie istnieje

W III kwartale 2011 roku zostało podpisanych aż 14 tys. umów w ramach programu „Rodzina na Swoim”.

– To był ostatni rzut na taśmę. – mówi Jacek Furga – W tamtym okresie około 70 procent produkcji deweloperskiej klasyfikowało się do programu, obecnie jest to zaledwie około 10 procent. W ten sposób z początkiem 2012 roku „Rodzina na Swoim” przestanie odgrywać jakiekolwiek znaczenie w procesie kupna nieruchomości.

Kiedy rynek się ożywi?

Jak twierdzi Jacek Furga, największy wpływ na sytuację na rynku nieruchomości w nadchodzącym roku będzie miała oferta bankowa. Wejście w życie Rekomendacji S III, ograniczającej zdolność kredytową do maksimum 25 lat oraz ograniczenia wynikające z Rekomendacji T, która mówi, jaki poziom przychodów rodziny może zostać obciążony kwotą kredytu hipotecznego, spowodują, że  dostępność kredytu będzie słabsza niż dotychczas, a to z kolei może wpłynąć na liczbę transakcji na rynku.  Artur Pietraszewski zwraca również uwagę na konsekwencje wejścia w życie ustawy deweloperskiej, która prawdopodobnie doprowadzi do zahamowania procesu sprzedaży w pierwszych dwóch kwartałach 2012 roku aż do wakacji, po których rynek nieruchomości „wróci do normy”. Paweł Moszczyński uczula, by myśleć globalnie.

– Największego problemu nie upatrywałbym we wprowadzeniu kolejnych rekomendacji czy wejściu w życie nowej ustawy, ale w sytuacji ekonomicznej całej strefy euro. To od niej przede wszystkim zależeć będą ceny i działania deweloperów w 2012 roku. – przekonuje  analityk portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: Warszawskie Śródmieście – dzielnica o wielu obliczach