Lokal użytkowy przynosi większe zyski z wynajmu

Listopad przyniósł niespodziewany wzrost inflacji do 4,8%, a to oznacza, że właściciele wynajmowanych mieszkań mogli w ciągu ostatnich 12 miesięcy nie zarobić w ujęciu realnym. Przeciętna rentowność najmu w tym segmencie wynosi bowiem niewiele ponad 4%. W lepszej sytuacji są osoby, które posiadają lokale użytkowe. Mogą liczyć na wyższą stopę zwrotu z najmu.

Jest to efekt mniejszej konkurencji na rynku lokali użytkowych niż na rynku mieszkaniowym. Bariery wejścia na ten rynek są bowiem większe niż w przypadku najmu mieszkań. W Warszawie aby w ogóle myśleć o zakupie lokalu użytkowego, trzeba dysponować budżetem rzędu 1 mln zł. W pozostałych miastach wojewódzkich poziom cen jest niższy, ale i tak nawet w relatywnie tanich Katowicach trzeba dysponować kwotą około 500 tys. zł – wynika z danych Lion’s House. Dla porównania mieszkanie na wynajem w Warszawie można kupić już za 300 tys. zł. Warto też zaznaczyć, że zadatek wymagany przez sprzedających na rynku lokali użytkowych to przeważnie 10–20%. Chcąc więc kupić taką nieruchomość w stolicy, trzeba dysponować gotówką na ten cel rzędu 100–200 tys. zł.

Zobacz także: Rynek nieruchomości komercyjnych w 2011 r.

Banki niechętnie kredytują całą inwestycję

To jednak nie wszystko. Gdyby bowiem nabywca chciał posiłkować się przy zakupie kredytem, będzie też musiał dysponować pieniędzmi na tę część ceny, która stanowi podatek VAT. Z doświadczeń doradców Lion’s House wynika, że banki niechętnie podchodzą do finansowania tej części ceny brutto. Biorąc pod uwagę, że stawka podatku wynosi w przypadku lokali użytkowych 23%, to w cenie brutto lokalu o wartości 1 mln złotych aż 187 tys. zł stanowi VAT. Niewielkim pocieszeniem jest fakt, że urząd skarbowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu od 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej (wcześniej trzeba się zarejestrować w urzędzie skarbowym jako tzw. czynny podatnik VAT). Nie zmienia to jednak faktu, że pieniądze te trzeba posiadać w momencie zawierania transakcji. Łącznie z zadatkiem daje to już kwotę nawet 387 tys. zł, którą w rozważanym przypadku nabywca musi mieć w gotówce. Gdyby ponadto dodać do tego koszty transakcyjne (sądowe, notarialne, podatkowe itp.), to okaże się, że chcąc kupić lokal użytkowy, trzeba dysponować kwotą rzędu 40–50% wartości nabywanej nieruchomości. To powoduje, że niewielu inwestorów może sobie na taki zakup pozwolić.

Warto też pamiętać, że nie wszystkie banki chcą kredytować zakup lokali użytkowych. Trzeba się też liczyć z faktem, że marża takiego długu może być przeciętnie o 1 pkt. proc. wyższa niż standardowego kredytu hipotecznego. Gdyby zaciągnąć kredyt hipoteczny na 30 lat w rodzimej walucie przy średnim oprocentowaniu charakterystycznym dla hipotek mieszkaniowych (6,2%), rata równa takiego długu wyniosłaby 3060 zł. Gdyby oprocentowanie podnieść o 1 pkt. proc (7,2%), miesięczna rata wzrosłaby do 3400 zł, czyli o 11%.

Zobacz także: Jakie biura wybierają firmy?

---

Każdy lokal przyniesie zysk?

Nie należy jednak ulegać błędnemu wrażeniu, że sam zakup lokalu użytkowego gwarantuje powodzenie inwestycji i wysokie zyski. Stanie się tak tylko wtedy, gdy dana nieruchomość będzie odpowiadała popytowi na usługi w danej lokalizacji. Jedynie bowiem dobre prosperowanie apteki, salonu fryzjerskiego, sklepu lub banku (biznesu najemcy) gwarantuje stabilne przychody z najmu właścicielowi lokalu. Gdy więc w konkretnej okolicy brakuje osiedlowych salonów urody lub fryzjerskich, inwestor powinien rozejrzeć się za lokalami o powierzchni około 20–30 mkw., które najlepiej pasują do tego rodzaju działalności. Gdy natomiast w danej lokalizacji brakuje supermarketu, inwestor powinien poszukiwać lokali użytkowych o powierzchni 300–400 mkw. Powierzchnia to jednak nie wszystko. Warto, aby klienci sklepu mieli gdzie zostawić auta, by było miejsce na wózki, a sam supermarket mógł zostać wyposażony w klimatyzację i miał odpowiednią wysokość. Bez wątpienia na poziom przychodu generowanego przez sklep pozytywnie wpłynęłaby lokalizacja narożna od strony, z której nadjeżdżają samochody lub idą po pracy mieszkańcy danego osiedla.

Zobacz także: Lokale użytkowe na parterach inwestycji mieszkaniowych w Gdańsku

Na aptekę natomiast nadają się lokale o powierzchni ponad 100  mkw. z dwoma wejściami, przy czym warto, aby główne było dostępne dla osób niepełnosprawnych. Należy też zwrócić uwagę na wysokość lokalu. Zgodnie z prawem trzy metry pozwalają na jednoczesne przebywanie w aptece ponad 4 osób. Wielu inwestorów uważa ponadto, że dobrą inwestycją są lokale pod działalność bankową. Spore oddziały wymagają blisko 300 mkw. powierzchni, choć i nieruchomości o powierzchni nawet niecałych 100 mkw. mogą pomieścić niewielkie filie. Trzeba jednak pamiętać, że w dobie rozwoju bankowości internetowej popyt na tego typu lokale może spadać.

Jak rośnie wartość lokalu?

Jaką stopę zwrotu można z takiej inwestycji osiągnąć? Jak zawsze wiele zależy od skali ponoszonego ryzyka. Część inwestorów w celu jego minimalizacji poszukuje tylko nieruchomości już wynajętych Wymagane są wtedy stopy zwrotu na poziomie około 8% brutto (stosunek rocznego przychodu do wartości netto nieruchomości). Oznacza to, że suma przychodów z najmu w ciągu 12,5 lat ma zwrócić wydatki na zakup nieruchomości. Gdy lokal jest niewynajęty, a tym bardziej na osiedlu, które dopiero powstaje, wymagana jest premia za ponoszone ryzyko. Można ją oszacować na minimum 1 pkt. proc. W efekcie inwestorzy tacy wymagają, aby stopa zwrotu wyniosła 9% brutto, a wyłożony kapitał zwrócił im się w postaci czynszów w ciągu 11,1 lat.

Za inwestowaniem w lokale użytkowe przemawia także fakt, że najemcy podpisują zazwyczaj umowy wieloletnie (np. 5 lat). Dla porównania na rynku mieszkaniowym standard to 12 miesięcy. Ostatecznie właściciel lokalu użytkowego zazwyczaj nie musi bezpośrednio ponosić kosztów i zajmować się wykończeniem nieruchomości. Przeważnie to właśnie najemca dostosowuje lokal do planowanej działalności, za co jednak często oczekuje wakacji czynszowych.

Zobacz także: Banki stawiają na inwestycje biurowe

---

Czynsz najmu to jednak nie jedyne potencjalne źródło zysku w przypadku inwestowania w lokale użytkowe. W czasie zmienia się także ich wartość. Warto zauważyć, że zależy ona głównie od dwóch czynników: potencjalnego dochodu i jego mnożnika, czyli współczynnika kapitalizacji. Ten drugi to w dużym uproszczeniu okres zwrotu zainwestowanego kapitału. Jest on tym krótszy, im większe ryzyko inwestycji. Najłatwiej zobrazować ten mechanizm przykładem. Zgodnie z danymi Cushman& Wakefield, w drugim kwartale 2010 roku inwestorzy wymagali, aby nakłady na zakup nieruchomości w centrum Warszawy zwróciły im się w postaci czynszów w ciągu 11,1 lat. Rok później inwestorzy znacznie niżej wyceniali ryzyko. Wymagali bowiem, żeby przychody pokryły cenę zakupu lokalu użytkowego w 12,5 lat. Gdyby więc przyjąć, że poziom czynszów w tym czasie pozostał na niezmienionym poziomie 100 tys. zł rocznie, wartość nieruchomości wzrosła z tytułu spadku ryzyka inwestowania z 1,11 mln zł w 2010 roku do 1,25 mln w bieżącym. Wzrost wartości to 140 tys. zł.

Zobacz także: Lokal handlowy w inwestycji deweloperskiej

Lokal to nie tylko zyski

Właściciel lokalu użytkowego ponosi koszty związane z jego wynajmem. Są to: podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, czynsz na rzecz  spółdzielni lub wspólnoty oraz ubezpieczenie lokalu. Stawki tych opłat są zazwyczaj wyższe niż w przypadku lokali mieszkalnych. Na przykład podatek od nieruchomości może wynieść nawet 21,05 zł za mkw. lokalu rocznie (ustala gmina). Dla porównania w przypadku lokali mieszkalnych górną granicą jest 0,67 zł za mkw. rocznie. Bardziej skomplikowana jest sytuacja w przypadku opłaty za użytkowanie wieczyste. Występują one tylko wtedy, gdy lokal użytkowy znajduje się w budynku postawionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Wysokość opłaty z tym związanej zależy od wartości gruntu, udziału właściciela lokalu użytkowego w prawie do gruntu oraz stawki opłaty. Rozważmy przypadek, w którym grunt jest wart 10 mln złotych, a właściciel lokalu użytkowego posiada w nim udział 3/100. Gdy na tej parceli leży galeria handlowa lub biurowiec, najprawdopodobniej stawka opłaty wyniesie 3% wartości gruntu rocznie. Właściciel lokalu musiałby więc zapłacić za rok 9 tys. zł. Gdyby natomiast lokal użytkowy mieścił się na parterze budynku wielorodzinnego, stawka byłaby trzykrotnie niższa, a sama opłata wyniosłaby 3 tys. zł rocznie. Jak jednak wynika z doświadczeń doradców Lion’s House, powszechna jest praktyka obciążania przynajmniej częścią tych kosztów najemcy. Dzięki odpowiednim zapisom w umowie najmu, ciężar ekonomiczny opłat podnosi najemca.

Jaką formę opodatkowania wybrać, kupując lokal użytkowy, który ma być wynajmowany? Do wyboru są cztery możliwości: zasady ogólne (opodatkowanie według skali podatkowej: 18% i 32%), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5%), rozliczanie w ramach działalności gospodarczej, a tu opodatkowanie według skali podatkowej (18% i 32%) lub według stawki liniowej (19%). Analizując korzyści płynące z różnych form opodatkowania, trzeba uwzględnić podatek dochodowy i możliwość jego zmniejszenia (przez amortyzację czy odsetki od kredytu), a także możliwość odliczenia podatku VAT. Jest to jednak temat na tyle szeroki, że zasługuje na odrębną analizę.

Zobacz także: Jak firmy wybierają lokale biurowe?

Autorzy: Artur Wach, Rafał Gójski (Lion’s House), Bartosz Turek (Home Broker)