Ceny mieszkań – czy będą dalej spadały?

Home Broker, jak co miesiąc, zapytał swoich doradców, o ile mogą zmienić się ceny mieszkań w najbliższych 12 miesiącach. Średnia z uzyskanych odpowiedzi to jasny sygnał, że mieszkania mogą dalej tanieć. Skala oczekiwanego spadku jest jednak minimalnie mniejsza niż w badaniu sierpniowym, które wypadło najbardziej pesymistycznie w całej historii prognoz. Są one publikowane od stycznia 2010 r.

Zobacz także: Jesienna promocja Dolcan

Jak interpretować prognozę na poziomie minus 2,2%? To przeciętna, nominalna zmiana cen w największych miastach Polski, oczekiwana przez doradców Home Broker. Wynik jest uśredniony dla wszystkich miast, typów budownictwa, rynku wtórnego i pierwotnego, a także wielkości i standardu mieszkań. Daje więc tylko ogólny obraz sytuacji. Rozpatrywanie atrakcyjności inwestycyjnej konkretnego lokalu może prowadzić do zupełnie innych wniosków.

Ceny mieszkań nieznaczenie spadają

Realizacja prognozy Home Broker oznaczałaby nieznaczne pogorszenie sytuacji na rynku mieszkaniowym w stosunku do tej, jaką mamy obecnie. Sierpniowy odczyt wskaźnika cen transakcyjnych, liczonego na podstawie danych Home Broker i Open Finance, wskazuje, że ceny w 16 największych miastach Polski obniżyły się średnio o 0,8% (mediana cen transakcyjnych).

Pesymiści górą

Spośród doradców, którzy wzięli udział w badaniu, prawie trzy czwarte to pesymiści, czyli osoby, które „zagłosowały” na spadek cen. Jednak ich odsetek, wynoszący dokładnie 72%, zmniejszył się minimalnie w stosunku do sierpnia (wtedy wyniósł on 74%). Tym samym nieznacznie podniosła się siła optymistów, których w tym miesiącu jest 28%.

---

Sytuacja na światowych rynkach finansowych

Argumenty, które doradcy przedstawiają jako podstawę dla swoich oczekiwań, nie zmieniły się istotnie w stosunku do tych z zeszłego miesiąca. W skali makroekonomicznej jest to strach przed drugą falą kryzysu oraz dalszymi zawirowaniami na rynkach finansowych, związanymi m.in. z bankructwem Grecji. Wśród czynników bezpośrednio związanych z rynkiem nieruchomości, badani wskazują z kolei bardzo dużą podaż lokali na rynku pierwotnym oraz głęboki spadek dostępności mieszkań na kredyt z rządową dopłatą (wygaszanie programu RnS stymulowało popyt na mieszkania w ostatnich miesiącach; wielu kupujących przyspieszyło decyzje). Z kolei nowym czynnikiem, który oddziałuje na rynek pozytywnie, jest zwiększony ruch, z jakim mamy co roku do czynienia w okresie jesiennym. 

W większości miast uwzględnionych w badaniu doradcy oczekują spadku cen. Tak jest np. w Lublinie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie czy we Wrocławiu. Natomiast dodatnie oczekiwania dotyczą Katowic.

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

Zobacz także: Jak ożywić rynek mieszkaniowy – radzą pośrednicy w obrocie nieruchomościami

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.