50 metrów kwadratowych za 150 tys. zł – czy to możliwe?

Pod względem dokonywanych transakcji na wtórnym rynku mieszkaniowym panują podobne preferencje odnośnie do powierzchni nabywanego lokalu. Średni metraż najczęściej sprzedawanego mieszkania na rynku wtórnym oscyluje wokół 50 mkw. Poza Łodzią, która znacznie odstaje cenowo od reszty największych miast, za takie mieszkanie obecnie trzeba zapłacić od ok. 280 tys. zł w Poznaniu i do 412 tys. zł w Warszawie. Z zestawienia wynika więc, że sprzedając dwupokojowe mieszkanie w Warszawie, w Łodzi możemy sobie pozwolić na dwa podobne lokale.

Natomiast analizując ceny mieszkań w innych miastach, w których działają doradcy Metrohouse & Partnerzy, widoczne są znaczące różnice cenowe. Najniższe ceny za mieszkanie ok. 50 mkw. spośród wybranych lokalizacji odnotowujemy w Radomiu i Legnicy, gdzie średnia cena ofertowa takiego lokalu wynosi ok. 150 tys. zł. Im bliżej metropolii, tym ceny osiągają coraz wyższe poziomy. Np. w podwarszawskim Legionowie za takie mieszkanie trzeba zapłacić przeciętnie 300 tys. zł. , czyli kwotę porównywalną do cen z Gdańska i Gdyni.

Zobacz także: Kupno mieszkania - krok po kroku

Radom

W Radomiu jest wiele ofert mieszkań w okolicach 50 mkw. Przeważa budownictwo wielkopłytowe z lat 70-tych i 80-tych. Ceny ofertowe w tym segmencie zaczynają się od 125 tys. zł, a kończą kwotą 190 tys. zł. W przypadku kamienic przedwojennych i budynków z lat 50-tych i 60-tych ceny są jeszcze niższe. Za 105 tys. zł można stać się właścicielem dwupokojowego mieszkania do remontu w przedwojennej kamienicy. Stosunkowo niewiele ofert dotyczy mieszkań w nowym budownictwie. Za metraż ok. 50 mkw. w budynkach wybudowanych po 1990 r. właściciele żądają stawek od 170 do 230 tys. zł. Czyli drożej niż średnie stawki transakcyjne w Łodzi.

Legnica

W Legnicy dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 48 mkw. w kamienicy można kupić już za 120 tys. zł. Najczęściej jednak spotykanym przedziałem cenowym jest 130–170 tys. zł. Przeważają mieszkania w blokach z lat 70-tych i 80-tych. W ofercie pojawiają się także mieszkania trzypokojowe o metrażu 49 mkw. w budynkach z wielkiej płyty w cenie ok. 140–150 tys. zł.

Iława

W Iławie mieszkania o powierzchni ok. 50 mkw. są także najczęściej nabywanym produktem na rynku mieszkaniowym.

– Na rynku wtórnym takie mieszkanie możemy kupić w cenie 130–180 tys. zł. – mówi Zbigniew Bączek, dyrektor M&P w Iławie.

Najniższy pułap cenowy jest reprezentowany przez mieszkania w budynkach z lat 70-tych i 80-tych. Za podobne mieszkanie w budynkach wybudowanych po 2005 r. właściciele żądają nawet powyżej 190 tys. zł.

---

Piła

Zakup mieszkania o powierzchni 50 mkw. w Pile będzie kosztował średnio od 140 do 180 tys. zł. Za 140 tys. zł na rynku pojawiają się oferty w starszym budownictwie, do remontu. Osoby zainteresowane mieszkaniami wybudowanymi po 2000 r. oprócz niewielkiego wyboru ofert muszą pogodzić się z wyższą ceną – nawet w okolicach 190 tys. zł.

Elbląg

– Za mieszkanie o powierzchni ok. 50 mkw. w Elblągu trzeba zapłacić od 145 do 230 tys. zł. Najczęściej obserwowany przekrój cen to 160–190 tys. zł. Wszystko zależy od lokalizacji i roku budowy budynku – mówi Joanna Wiśniewska z biura M&P w Elblągu.

Najtańsze mieszkania znajdziemy w starych kamienicach w gorszym stanie technicznym. Dużo drożej jest na starówce i w centrum miasta.

Kartuzy

–W Kartuzach na zakup mieszkania o metrażu ok. 50 mkw. trzeba przeznaczyć przeciętnie od 160 do 200 tys. zł – mówi Wioletta Jóźwiak z biura M&P w Kartuzach.

Także w tym rejonie Polski największą popularnością cieszą się dwupokojowe mieszkania, szczególnie, jeśli cena mkw. nie przekracza limitu ustalonego dla dopłat w ramach „Rodziny na Swoim”. Wśród mieszkań o tej powierzchni najwięcej ofert dotyczy lokali w blokach z lat 80-tych. W takich budynkach znajdziemy także niewielkie (52 mkw.) mieszkania trzypokojowe.

Zobacz także: Kupno mieszkania – na co zwracamy uwagę?

Olsztyn

W Olsztynie również nie ma większego problemu z zakupem mieszkania o powierzchni ok. 50 mkw., choć pośrednicy nie ukrywają, że jest to najczęściej poszukiwana powierzchnia, przez co mieszkania w tym segmencie szybko zmieniają właścicieli. Znajdziemy tu wiele ofert takich mieszkań w budynkach z wielkiej płyty.

– Ich ceny ofertowe kształtują się w zależności od lokalizacji i stanu mieszkania od 180 do 230 tys. zł. W nowym budownictwie ceny ofertowe rozpoczynają się od poziomu ok. 240 do 270 tys. zł. – mówi Włodzimierz Burmistrzak, pośrednik Metrohouse & Partnerzy z Olsztyna.

Na rynku znajduje się też sporo ofert z zaporowymi cenami dochodzącymi do 300 tys. zł., jednak nie cieszą się one powodzeniem.

Pruszków

W podwarszawskim Pruszkowie 48-metrowe, dwupokojowe mieszkanie w bloku w stanie idealnym, z meblami można kupić za 300 tys. zł. Dla porównania, takie samo mieszkanie do remontu kosztuje w granicach 245–260 tys. zł.

– Największym zainteresowaniem, a zarazem najczęściej sprzedającym się lokalem jest bardzo popularny i udany projekt mieszkania dwupokojowego, 48-metrowego z dużym 25-metrowym salonem i 5–6 metrową loggią. Klienci chętnie je kupują, ponieważ bardzo łatwo i niewielkim nakładem można przerobić je na 3 pokoje – mówi Norbert Pielach, dyrektor biura M&P w Pruszkowie.

Legionowo

W Legionowie minimalna cena mkw. mieszkania w budynku z wielkiej płyty o powierzchni ok. 50 mkw. to 260 tys. zł. Inaczej ma się sprawa w nowym budownictwie. Coraz częściej klienci szukają mieszkań w blokach wybudowanych po 2000 roku. Za 50 mkw. w nowym budownictwie trzeba zapłacić od 290 nawet do 340 tys. zł w przypadku mieszkań nowocześnie zaaranżowanych:

– Ceny takich mieszkań zaczynają się od około 5700 zł za mkw. Ładnie i nowocześnie wykończone potrafią się sprzedać nawet 1000 zł za mkw. drożej – mówi Rafał Szulc, dyrektor biura M&P w Legionowie.

---

W puli analizowanych transakcji znalazły się mieszkania sprzedane w okresie maj-lipiec 2011 r. Znamienny dla tego okresu był szczyt sprzedaży mieszkań, które mogły jeszcze kwalifikować się do dopłat do kredytu w ramach „Rodziny na Swoim”. Drastyczne obniżenie wskaźników (z 1,4 do 0,8) na rynku wtórnym spowoduje, że w większości analizowanych miast próżno będzie szukać mieszkań o parametrach pozwalających na dopłatę. Jednak wbrew różnym prognozom, sezon pod hasłem „Koniec Rodziny na Swoim” nie wpłynął w istotny sposób na ceny. W Trójmieście (Gdańsk, Gdynia) odnotowaliśmy kolejne spadki cen transakcyjnych, które w porównaniu do poprzedniego okresu tym razem przekroczyły 2 proc. W Łodzi także delikatny spadek, jednak tym razem tylko o 5 zł za mkw. W pozostałych czterech analizowanych miastach wzrosty cen nie przekroczyły 1 proc.

„Rodzina na Swoim” stała się motorem napędzającym koniunkturę na rynku wtórnym, ale jednocześnie stała u podstaw zahamowania możliwych kolejnych spadków cen. Nowa odsłona programu RnS, która pojawi się już we wrześniu, może ograniczyć popyt i wpłynąć na uwolnienie obecnych cen mieszkań.

Zobacz także: Jakie mieszkania wolą młodzi ludzie?

Tymczasem nadal różnice pomiędzy cenami oferowanymi przez sprzedających a średnią ceną mkw. w dokonywanych transakcjach bywają bardzo duże. W przypadku Gdyni różnica ta wynosi aż 17 proc. Podczas gdy średnia cena ofertowa używanego mieszkania to 6217 zł za mkw., mieszkania sprzedają się średnio o 1054 zł taniej z metra. Nie wydaje się, aby kupujący w najbliższym czasie zmienili swoje preferencje odnośnie do rodzaju nabywanych mieszkań, dlatego sprzedający mieszkania w Gdyni muszą uzbroić się w cierpliwość albo obniżyć dość znacznie żądania cenowe. W przeciwnym razie czeka ich długie oczekiwanie na transakcję. Ceny ofertowe najbliższe aktualnym transakcjom można znaleźć w Poznaniu i Warszawie, gdzie różnice wynoszą odpowiednio 3 proc. i 4,1 proc.

Pomimo najniższych cen w Łodzi, nabywcy wcale nie decydują się na zakup największych mieszkań. Statystycznie największe mieszkania są w ostatnim okresie nabywane w stolicy – przeciętne ma 55,7 mkw. Warto zwrócić uwagę, że w transakcjach powoli zwiększa się udział największych powierzchniowo mieszkań. Choć nadal dominują mieszkania dwu i niewielkie trzypokojowe, to w ostatnich miesiącach z baz pośredników znikają mieszkania o mniej popularnych powierzchniach, powyżej 75 mkw., które długo oczekują na zainteresowanie kupujących.

Kształtowanie się cen