Jak zmniejszyć ryzyko zakupu mieszkania na etapie „dziury w ziemi”?

W punktach poniżej znajdziesz informacje na jakie aspekty umowy z deweloperem zwrócić uwagę.

1. Umowa w formie aktu notarialnego

Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

2. Cena

Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie.

Zobacz także: Jak uniknąć strat przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

3. Zmiana metrażu i jej konsekwencje

W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (w projekcie przyjęto do 3%) kupujący, ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikała z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie będzie w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.

4. Płatność w ratach – terminy i warunki

Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Kluczową sprawą jest dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu.

5. Zawarcie umowy ostatecznej

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Zaproponowaliśmy, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.

Przyjęliśmy ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta, jeśli deweloper:
• nie uzyska pozwolenia na użytkowanie
• nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla
• nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu
Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.

6. Gwarancja

W naszej opinii, deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Przyjęliśmy w projekcie, że okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Przyjęliśmy jednocześnie, że udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie daje mu możliwość wyboru.

7. Zmiany w aranżacji

Kupujący ma prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku, gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloper powinien zwrócić kupującemu różnicę.

8. Odbiór lokalu

Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach.

Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.

9. Odstąpienie od umowy

W projekcie rozszerzyliśmy katalog możliwości odstąpienia od umowy w stosunku do powszechnie stosowanych praktyk. Nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od niej w przypadku:
• opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności
• opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego
• nieusunięcia w terminie wad i usterek
• niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla
• nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach

Zobacz także: Na jakie mieszkanie się zdecydować: gotowe czy w trakcie budowy?

Obu stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej. 

Konsultantem przy projekcie był Bartłomiej Wróblewski, adwokat
Wzorzec umowy jest dostępny na stronie Home Broker, pod artykułem (kliknij tutaj)