Czy nabywcy mieszkań zapłacą za opieszałość gmin?

Deweloperzy mają do sprzedania bardzo dużą ilość mieszkań, większość z nich jest jeszcze w trakcie realizacji. Z tego powodu kupujący stawiają większe wymagania inwestycjom.

- Poza czasem dojazdu do centrum i bliskością przystanków, na które deweloper ma znikomy wpływ, kupujący zwracają uwagę na takie elementy jak: tereny zielone, punkty handlowo-usługowe czy infrastruktura społeczna (przedszkola, szkoły). – tłumaczy Małgorzata Urbaniak, Analityk Rynku Nieruchomości firmy GANT Development.

Jak to wygląda w praktyce?

Deweloperzy w swoich planach muszą uwzględnić, oprócz inwestycji, również najbliższe otoczenie nieruchomości. Jakie dodatkowe działania musi podjąć deweloper?

– Przy większości inwestycji, które realizujemy, powstają takie rzeczy jak: nowe drogi, chodniki, sieci wodne, kanalizacja, gaz, sieć ciepłownicza – wylicza Agata Mońka, przedstawiciel formy PBG DOM.

Takie postępowanie wydaje się być zasadne w sytuacji, gdy inwestycja ma powstać na obrzeżach miasta, wtedy naturalnym wydaje się, że infrastruktura może być niewystarczająca dla dużego osiedla. Ma to odzwierciedlenie w niższej cenie gruntu. Jednak, zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym, to właśnie gmina ma obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkańców. Do potrzeb zalicza się drogi, wodociągi, kanalizację, edukację i tereny zielone.

Deweloperzy decydują się na realizację inwestycji publicznych ze swoich pieniędzy ze względu na długi czas oczekiwania na ich realizację przez gminę.

Zobacz także: Jak stworzyć bezpieczną umowę przedstępna z deweloperem?

- Ze względu na ograniczenia budżetowe gmin realizacja konkretnej inwestycji może trwać nawet do kilku lat. Inwestor natomiast budując projekt i chcąc na czas zapewnić mu niezbędną infrastrukturę, często sam decyduje się na przeprowadzenie takiej inwestycji – tłumaczy Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development.

Gmina musi się uporać z przepisami o zamówieniach publicznych, które dodatkowo wydłużają czas oczekiwania na realizację inwestycji.

– Gminy skupiają się ponadto na parametrze cenowym, a jak wiemy nie zawsze jest to najkorzystniejsze dla użytkowników infrastruktury w dłuższym okresie - tłumaczy Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.

Zazwyczaj budowa przez dewelopera drogi bądź przedszkola nie jest konieczna, by mógł on otrzymać pozwolenie na budowę. – Bez infrastruktury nie byłby możliwy dojazd, a bez mediów nie byłoby możliwe mieszkanie – konkluduje Karolina Krause z firmy Spartan Development.

Zdarzają się sytuacje, że gmina nie chce wydać pozwolenia na budowę, dopóki deweloper nie zobowiąże się do wykonania inwestycji, na które gmina nie ma pieniędzy.

Czy wielkość projektu ma wpływ na zakres wymagań?

Wymagania wobec dewelopera są uzależnione od wielkości inwestycji, którą będzie realizował. Trudno wymagać, żeby deweloper budujący kilka domów jednorodzinnych finansował duże inwestycje publiczne. Jednak największe spółki z powodzeniem realizują takie projekty.

Głośna była sprawa budowy 6,5 kilometrowego odcinka kanalizacji na warszawskiej Białołęce przez spółkę Dom Development. Koszt tego przedsięwzięcia wyniósł ok. 50 mln zł. Z kanalizacji korzystają nie tylko mieszkańcy nowego osiedla. Ostatecznie spółce udało się odzyskać pieniądze, po dwuletniej walce z gminą.

W większości przypadków deweloperzy przenoszą na własność samorządu wybudowane, w ramach inwestycji, drogi dojazdowe nieodpłatnie bądź za cenę niższą niż rynkowa.

Czy na pewno deweloper ponosi koszt inwestycji publicznej?

Koszt tak naprawdę ponoszą kupujący mieszkanie. Trudno oszacować jaką kwotę rzeczywiście ponoszą nabywcy. Każdy projekt jest inny, dlatego skala wydatków poniesionych na inwestycje publiczne jest różna.

– Przeważnie koszt infrastruktury przekracza 10 % wszystkich kosztów inwestycji, przy czym w praktyce deweloper może liczyć na zwrot maksymalnie jednej trzeciej tych nakładów. Oczywiście nabywca kupując mieszkanie ma wkalkulowany ten koszt w cenę lokalu – wylicza, Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.

Dzięki temu gmina nie ponosi kosztów budowy infrastruktury, które zgodnie z prawem ponieść powinna.

Ile więcej zapłacimy za mieszkanie?

Jeśli przyjmiemy, że nakłady na inwestycje publiczne, wyniosą 15% kosztów budowy, a z tego deweloper odzyska jedną trzecią, to wtedy mieszkanie będzie droższe o 10%. Co oznacza, że mieszkanie w Warszawie o powierzchni 50 m2, kosztujące 420 tys. zł, będzie miało cenę 462 tys. zł. W Krakowie było by to 346 tys. zł zamiast 381 tys. zł., we Wrocławiu 336 tys. zł zamiast 369 tys. zł, a w Poznaniu 325 tys. zł, zamiast 358 tys. zł.

Już wybudowanie samej drogi wiąże się z nie małym kosztem.

Jeśli deweloper ma wybudować blok 3-piętrowy z setką mieszkań, a do tego 200-metrową drogę z chodnikami i oświetleniem, to cena 50-metrowego mieszkania wartego 450 tys. zł może być z tego powodu większa o kilkanaście tysięcy złotych.

Jak wygląda sytuacja na obrzeżach?

Deweloperzy zwracają uwagę na to, że największy wpływ na cenę mieszkania mają inwestycje w otoczenie i infrastrukturę w przypadku projektów na obrzeżach miast. Ponadto, w związku z niską ceną gruntów pod zabudowę na obrzeżach miast, dodatkowe nakłady na infrastrukturę publiczną mogą stanowić większy procent ogólnych kosztów budowy. Nie oznacza to jednak, że poza obrzeżami miast deweloperzy nie ponoszą kosztów inwestycji publicznych.

Zobacz także: Dlaczego warto zainwestować w mieszkanie na rynku pierwotnym?

- Zakres takich prac często nie dotyczy tylko bezpośredniego sąsiedztwa inwestycji. Na przykład w związku z połączeniem osiedla z drogą publiczną deweloper został zobowiązany do przebudowy sygnalizacji świetlnych na sześciu sąsiednich skrzyżowaniach. – podkreśla Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.

Co zamiast przedszkola?

Deweloperzy próbują ograniczać koszty związane z realizacją inwestycji wymaganych przez nabywców. W ten sposób chcą zminimalizować wpływ na ceny mieszkań w konkretnym projekcie.

- Przykładem takich działań jest budowanie lokali dedykowanych. Oznacza to, że naszą ofertę wzbogacamy o lokal usługowy przystosowany do wymagań żłobka czy przedszkola. Dokonując transakcji zaznaczamy w umowie, że musi ono mieć takie przeznaczenie. Tego typu praktyki są potrzebne szczególnie na terenach osiedli położonych na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura miejska jest nadal uboga. – mówi Tomasz Panabażys, Wiceprezes Zarządu J.W. Construction Holding S.A.

Jak to widzą gminy?

Gminy zwracają uwagę na plusy tej sytuacji. Jeśli deweloper przeniesie na gminę własność wybudowanej, kosztem nowych nabywców, drogi, to gmina przejmie jej utrzymanie i ewentualne remonty. Nabywcy wtedy nie muszą od gruntu pod tą drogą odprowadzać podatku od nieruchomości, ani opłat za użytkowanie wieczyste.