Specustawa mieszkaniowa – kontrowersyjny projekt już w Sejmie

Kontrowersje wokół planów miejscowych

Główne kontrowersje wokół projektu, zgłaszane przede wszystkim przez środowiska urbanistyczno-architektoniczne, dotyczą przyznania inwestorom (w domyśle – głównie deweloperom) bardzo szerokiej możliwości lokalizacji inwestycji mieszkaniowych niezgodnie z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. W aktualnym brzmieniu projekt specustawy mieszkaniowej zakłada, że inwestycję mieszkaniową realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. Powyższe brzmienie zostało złagodzone w stosunku do pierwotnego projektu, który był przedmiotem prac rządowych. Obecne rozwiązanie ma zapewnić spójność inwestycji chociażby ze studium (pierwotnie nie było takiego wymogu). Aktualne brzmienie projektu daje zatem spore możliwości inwestorom, ponieważ mowa w nim jedynie o „niesprzeczności” ze studium, a nie o „zgodności” inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej.

Projektowane przepisy nie są jednak do końca precyzyjne i dają dość szerokie pole do interpretacji na korzyść inwestorów. Należy bowiem pamiętać, że studium uwarunkowań i kierunków jest aktem o charakterze ogólnym i nie reguluje szczegółowo warunków zabudowy na danym terenie, tak jak to czyni plan miejscowy.

Polecamy: Pakiet żółtych książek - Podatki 2018

O lokalizacji inwestycji mieszkaniowej zadecyduje rada gminy

Pierwotne brzmienie specustawy mieszkaniowej zakładało, że rozstrzygnięcie w zakresie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej miał podejmować wojewoda w drodze decyzji administracyjnej. Pomysł ten budził głosy sprzeciwu. Rada gminy miała jedynie wydawać zgodę, w formie uchwały, na realizację inwestycji mieszkaniowej, co stanowiło etap pośredni w wydaniu decyzji przez wojewodę.

Aktualnie, w przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej inwestor ma występować, za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta), z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy. Rada gminy będzie zatem samodzielnie decydować o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, w tym o lokalizacji takiej inwestycji niezgodnie z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym. Stosowna uchwała Rada gminy ma być wydawana terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku.

Forma w jakiej ma być lokalizowana inwestycja mieszkaniowa (uchwała rady gminy) sprawia, że do postępowania nie będą wzywane strony, zgodnie z przepisami kpa (specustawa w ogóle wyłącza stosowanie przepisów kpa w tej procedurze). O wpływie wniosku dotyczącego inwestycji mieszkaniowej wójt, nie później niż w terminie 3 dni od otrzymania wniosku, informuje poprzez zamieszczenie tego wniosku wraz z dołączonymi do niego dokumentami na stronie BIP danej gminy. Zainteresowane osoby będą mogły w terminie 21 dni od zamieszczenia wniosku składać w postaci papierowej lub elektronicznej uwagi wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi). Osoby takie nie będą działać w postępowaniu na prawach strony. Procedura powyższa przypomina przewidzianą dla uchwalenia planu miejscowego. Osobie zainteresowanej tym, aby uchwała nie weszła w życie, nie będzie przysługiwać odwołanie jak od decyzji administracyjnej. Będzie za to można złożyć skargę w terminie 30 dni od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym do sądu administracyjnego.

Zobacz: Nieruchomości

Wydanie przez radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie będzie wyłączać obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę wydawanego przez organy administracji architektoniczno-budowlanej. Organy te będą jednak stosować, przy wydawaniu pozwolenia na budowę, przepisy specustawy. Wcześniejsze uzyskanie dla inwestycji mieszkaniowej warunków zabudowy w trybie ustawy o planowaniu zagospodarowania przestrzennego lub uwzględnienie takiej inwestycji w planie miejscowym nie wyłącza możliwości skorzystania z trybu uregulowanego w specustawie. Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ma wygasać, jeżeli przez upływem 3 lat od dnia jej opublikowania w wojewódzkim dzienniku urzędowym decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej nie stała się ostateczna.

Przedszkole i przystanek muszą być blisko

Kolejnym szeroko komentowanym rozwiązaniem są przewidziane w projekcie specustawy standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. W szczególności chodzi o określone w projekcie maksymalne odległości w jakich inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana od:

1. przystanku publicznego transportu zbiorowego (w odległości nie większej niż 1000 m, a w miastach pow. 100.000 mieszkańców – 500 m),
2. szkoły podstawowej/przedszkola (w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w pow. 100.000 mieszkańców – 1500 m).

Inwestycja mieszkaniowa ma być również lokalizowana na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100.000 – 1500 m.

Odległości powyższe będą liczone od granicy terenu inwestycji mieszkaniowej drogą dojścia do danego obiektu, ciągiem pieszym albo pieszo-jezdnym. To rozwiązanie różni się od pierwotnie przewidzianego (i krytykowanego), zgodnie z którym odległości te miały być liczone od granicy terenu inwestycji mieszkaniowej w linii prostej. Mimo wszystko nadal przepisy te są nieprecyzyjne. Projekt nie definiuje chociażby, co stanowi teren wypoczynku oraz rekreacji lub sportu. W praktyce mogą powstawać problemy, np. z określeniem czy stare, nieużywane i zarośnięte boisko piłkarskie (lub podobny obiekt) stanowi obiekt rekreacji. Podobne problemy mogą wystąpić w przypadku przystanku publicznego transportu zbiorowego. Projekt ustawy nie zawiera definicji takiego przystanku czy choćby wymagań co do regularności i częstotliwości połączeń, które przystanek obsługuje. Teoretycznie może być to przystanek, na którym przysłowiowy „pekaes” pojawia się raz w tygodniu, co może dawać pole do nadużyć.

Kolejnym mankamentem projektowanej regulacji jest przepis, zgodnie z którym powyższe wymogi co do odległości można spełnić zarówno w oparciu o infrastrukturę istniejącą w dniu składania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak i w oparciu o infrastrukturę planowaną do realizacji. W projekcie brak jednak doprecyzowania, na jakim etapie powinny być takie plany czy przez kogo i w jakiej formie winny być sporządzone.

Projektodawcy pozostawili furtkę dla deweloperów niespełniających wymogu odległości inwestycji w odniesieniu do szkoły podstawowej lub przedszkola. Jeżeli inwestycja mieszkaniowa nie będzie spełniać ustawowych wymogów w tym zakresie, wymóg będzie uważany za spełniony, jeżeli inwestor zobowiąże się, za zgodą rady gminy wyrażoną w formie uchwały, do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka. Dodatkowo gmina może w drodze uchwały samodzielnie określić inne standardy niż wskazane powyżej, jednakże nie mogą się one różnić o więcej niż 50% w stosunku do standardów ustawowych.

Zobacz: Finanse

Możliwość częściowego wywłaszczenia

Jedną z bardziej kontrowersyjnych regulacji zawartych w specustawie mieszkaniowej jest możliwość częściowego wywłaszczenia właścicieli nieruchomości objętych uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwałą o ustaleniu inwestycji towarzyszącej, poprzez udzielenie inwestorowi zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej czy urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji.

Takiego ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości (będącego formą wywłaszczenia) ma dokonywać organ właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli organ administracji architektoniczno-budowlanej. Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę powinno zostać poprzedzone rokowaniami między inwestorem a właścicielem nieruchomości. Do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor będzie dołączał oświadczenie o przeprowadzonych rokowaniach i braku zgody właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Przymusowy tryb ograniczenia prawa własności ma zatem dotyczyć jedynie sytuacji, w której inwestor nie porozumie się z właścicielem nieruchomości objętej inwestycją mieszkaniową. Właścicielowi będzie przysługiwał status strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Nieruchomość objęta ograniczeniami będzie bowiem pozostawała w obszarze oddziaływania inwestycji mieszkaniowej.

Inwestor, z tytułu ograniczenia prawa własności powinien wypłacić właścicielowi odszkodowanie w wysokości z nim ustalonej. Jeżeli w terminie 30 dni od dnia, w którym inwestor zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę uprawniony będzie do wejścia na teren nieruchomości, nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania, inwestor lub właściciel będą mogli zwrócić się do organu, który wydał decyzję o ustalenie wysokości odszkodowania. Niekorzystnym dla właścicieli nieruchomości rozwiązaniem jest regulacja, zgodnie z którą decyzja o ustaleniu odszkodowania jest ostateczna. Oznacza to, że od takiej decyzji ma nie przysługiwać odwołanie do organu II instancji. W terminie 6 miesięcy od dnia doręczenia decyzji o odszkodowaniu, strona niezadowolona z wysokości odszkodowania może jednak wnieść powództwo do sądu powszechnego przeciwko Skarbowi Państwa. W takim wypadku wysokość odszkodowania ustali sąd, przy czym będzie on mógł orzec zarówno na korzyść jak (dopłata) jak i na niekorzyść (zwrot) właściciela, co jest rozwiązaniem niekorzystnym dla właściciela.

Podsumowanie

Omówiony projekt ustawy wywołuje wiele dyskusji i kontrowersji. Środowiska związane z kształtowaniem ładu przestrzennego mocno krytykują jego założenia, upatrując wielu niebezpieczeństw związanych z jego ewentualnym wejściem w życie. Podstawowym zarzutem jest ryzyko pogłębienia procesu suburbanizacji, czyli „rozlewania się” zabudowy mieszkaniowej poza centra miast. Krytycy projektu obawiają się powstania chaosu przestrzennego i powstawania inwestycji mieszkaniowych na przysłowiowym „odludziu”, nawet pomimo uwzględnienia przez projektodawców standardów, które mają temu zapobiegać. Faktycznie, projekt specustawy mieszkaniowej w obecnej formie wymaga dopracowania na etapie prac sejmowych. Czy jest on niekorzystny a wręcz niebezpieczny dla ładu przestrzennego? Trudno powiedzieć. Z pewnością stanowi on rękę wyciągniętą w stronę deweloperów. Realnym ryzykiem jest to, że tryb realizacji inwestycji przewidziany w projekcie będzie nadużywany, stanowi on bowiem konkurencyjną dla określonej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym procedurę lokalizacji inwestycji.

Autor: Piotr Pawłowski, radca prawny, Kancelaria Prawna Piszcz i Wspólnicy