REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń po ich nabyciu od właścicieli lokali

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Chałas i Wspólnicy
Kancelaria Prawna
Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń po ich nabyciu od właścicieli lokali
Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń po ich nabyciu od właścicieli lokali

REKLAMA

REKLAMA

Ogół właścicieli lokali nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana – wskazuje ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892). Samo powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie jest jednak wystarczające do tego, aby wspólnota mogła dochodzić wobec dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi i roszczeń odszkodowawczych za wady części wspólnych budynku, czy wady poszczególnych lokali.

REKLAMA

W orzecznictwie dopuszcza się możliwość przeniesienia przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia do umowy) oraz kontraktowych roszczeń odszkodowawczych związanych z tymi wadami na podstawie umowy przelewu na inny podmiot. Każdemu nabywcy własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami części wspólnych nieruchomości, jak i wadami samego lokalu, których źródłem jest umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu zawarta pomiędzy deweloperem, a nabywcą lokalu.

REKLAMA

Sąd Najwyższy w uchwale z 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04) uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie jest legitymowana do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad części wspólnych nieruchomości, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu, a to ze względu na brak dostatecznie silnego związku takich roszczeń z zarządem nieruchomością wspólną - chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Dopuszczalność cesji na rzecz wspólnoty mieszkaniowej praw właściciela lokalu w stosunku do dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości Sąd Najwyższy potwierdził także w uchwale z 29.01.2014 r. (III CZP 84/13).

Poprzez zawarcie z właścicielem lokalu umowy przelewu służących mu roszczeń z rękojmi i roszczeń odszkodowawczych za wady części wspólnych nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa uzyskuje zatem legitymację do ich dochodzenia wobec dewelopera.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Podważana skuteczność umów

Pomimo wskazanych uchwał nadal zdarza się, że sądy kwestionują legitymację wspólnot mieszkaniowych pomimo dokonanych przez właścicieli lokali cesji roszczeń.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Sądy podważają skuteczność albo samych umów przelewu, uznając je za czynność przekraczającą zwykły zarząd i wymagające uchwały właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na cesję i udzieleniu zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia umów cesji, albo przyjmując, że legitymację wspólnoty przekreśla przelew roszczeń dokonany jedynie przez część (a nie wszystkich) właścicieli lokali, bądź wskazując na bezskuteczność przelewu jako dotyczącego także indywidualnego lokalu właściciela, a nie tylko części wspólnych nieruchomości.

W tym zakresie podzielić należy pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z 1 czerwca 2017 r. (sygn. akt I CSK 657/16), który stwierdził - powołując się na uchwałę SN z 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04), że w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozostają uprawnienia związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, które wspólnota nabyła na podstawie zawartych przez siebie umów mieszczących się w ramach zarządu nieruchomością wspólną.

Analogiczne uprawnienia wynikające z umów sprzedaży lokali spełniają w istocie tę samą funkcję, choć przysługują indywidualnie właścicielom poszczególnych lokali wobec sprzedawcy. W obu przypadkach chodzi o usunięcie skutków wad fizycznych tej samej nieruchomości wspólnej. Pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną należy w tym wypadku traktować szeroko, przyjmując, że jeżeli sprawa dotyczy odrębnego lokalu, który znajduje się w tej nieruchomości, a więc lokalu współwłaściciela nieruchomości wspólnej, to jest to również sprawa dotycząca nieruchomości wspólnej, a więc wchodząca w zakres zainteresowania wspólnoty mieszkaniowej sensu largo.

Bez znaku równości

W praktyce często nie można postawić wyraźnej granicy między nieruchomością wspólną, a odrębnym lokalem, gdyż są to fizycznie połączone części jednego obiektu budowlanego (np. balkony są częścią zarazem nieruchomości wspólnej oraz wyodrębnionego lokalu). Innymi słowy, w szerokim rozumieniu zarządzania nieruchomością wspólną mieści się każda sprawa związana z nieruchomością należącą do wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli właściciel lokalu uzna, że chce przelać na wspólnotę swoją wierzytelność, związaną z jego udziałem w nieruchomości wspólnej, to wspólnota mieszkaniowa nie ogranicza pozostałych właścicieli lokali, zawierając z niektórymi z nich umowę przelewu roszczeń wobec dewelopera. Taki przelew stanowi dla zarządu wspólnoty podstawę do wystąpienia z roszczeniem, mającym na celu niepogarszanie się stanu nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji przy zawarciu umów cesji i wystąpieniu do sądu z powództwem zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu.

Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 19 sierpnia 2016 r. (sygn. akt I ACa 196/16) oraz Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 08 marca 2017 r. (sygn. akt I ACa 2394/15), w których to wyrokach wskazano, że wspólnota ma legitymację do dochodzenia roszczeń przeniesionych na nią w drodze przelewu. Dopuszczalność przelewu roszczenia na wspólnotę mieszkaniową nie wynika z charakteru roszczenia lecz z cechy przenoszalności, która charakteryzuje roszczenia wynikające z umowy sprzedaży. Roszczenia te mogą dotyczyć zarówno odrębnego lokalu, jak i części wspólnych.

Różnica polega na tym, że właścicielowi lokalu przysługuje pełnia roszczeń związanych z odrębnym lokalem, natomiast co do części wspólnych jest to ułamkowa część, odpowiadająca wartości jego udziału w częściach wspólnych. Należy mieć też przy tym na uwadze wyrok Sądu Najwyższego z 14 marca 2013 r. (sygn. akt I CSK 379/12) dotyczący dochodzenia naprawy wad garażu podziemnego, w którym przyjęto, że wykluczyć należy możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń odszkodowawczych przysługujących współwłaścicielowi (grupie współwłaścicieli) lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności wynikających z umowy sprzedaży deweloperskiej nawet na podstawie umów cesji zawartych przez wspólnotę mieszkaniową z poszczególnymi współwłaścicielami odrębnego lokalu (garażu wielostanowiskowego).


Każdorazowa ocena

Aby nie narażać na zarzut braku legitymacji, przy zawieraniu umów przelewu na wspólnotę praw i roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej, zarząd wspólnoty powinien każdorazowo ocenić, czy w danym konkretnym przypadku cesja roszczeń przez właścicieli lokali nie będzie stanowić czynności przekraczającej zwykły zarząd, a więc wymagającej uchwały właścicieli lokali i stosownego pełnomocnictwa dla zarządu wspólnoty do zawierania umów cesji.

Przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

W orzecznictwie wskazuje się, że wprawdzie z założenia wszystko to, co się nie mieści w tych granicach, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością, jednak ocena charakteru danej czynności musi być dokonana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego. Zwłaszcza, że zmiany następujące w stosunkach społeczno – gospodarczych mają wpływ na rozszerzenie zakresu czynności objętych pojęciem zwykłego zarządu i na jego elastyczne rozumienie.

Halina Kwiatkowska, radca prawny, partner w Kancelarii Chałas i Wspólnicy

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

REKLAMA

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Co proponują hiszpańskie banki?

Hiszpańskie banki proponują obcokrajowcom, w tym Polakom, kredyty hipoteczne na konkurencyjnych warunkach. Finansowanie jest możliwe do 70 proc. wartości nieruchomości dla nierezydentów, czyli osób, które nie mieszkają na stałe w Hiszpanii. – Obecnie kredyty są też niższej oprocentowane niż w Polsce, co przekłada się na mniejsze miesięczne raty – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

REKLAMA

Coraz więcej nowych mieszkań w ofercie rynkowej, ale czy zwiększa się liczba chętnych do ich kupna

Poziom sprzedaży wciąż niski, ale zainteresowanie nabywców rekordowo wysokie. Na rynku pojawia się coraz więcej nowych mieszkań. Czy korzystniejsza oferta ożywi rynek i nabywców znajdzie więcej mieszkań?

Frankowicze wciąż pozywają banki przed sąd, ale wielu rezygnuje z walki o pieniądze, dlaczego

Frankowicze tracą impet. W I kw. 2025 r. do sądów wpłynęło o 40 proc. mniej pozwów niż rok wcześniej, Do sądów wpływa coraz mniej spraw frankowych. Spadki są dwucyfrowe. Eksperci mówią o efekcie ugód.

REKLAMA