Gdzie się kończy prywatne mieszkanie?

• W przypadku wodomierzy kluczowe znaczenie ma lokalizacja zaworu
• Wiele kwestii dotyczących instalacji jest trudnych do rozstrzygnięcia
• Przy rozstrzyganiu sporów trzeba brać pod uwagę zasady współżycia

W przypadku wodomierzy kluczowe znaczenie ma lokalizacja zaworu

Ustawa o własności lokali nie mówi nam dokładnie, jak trzeba interpretować kwestie związane z odpowiedzialnością za stan i wymianę wodomierza. Wspomniany akt prawny wskazuje tylko, że „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” (patrz art. 3 ust. 2 wspomnianej ustawy z 24 czerwca 1994 r.).

W kwestii wodomierzy pewną wskazówką może być natomiast Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r. (sygn. akt: I ACa 222/13). Ten wyrok wskazuje, że częścią składową mieszkania jest wodomierz zamontowany za zaworem odcinającym wodę. Sądy często przyjmują, że począwszy od zaworu odcinającego, instalacja służy tylko właścicielowi mieszkania. W praktyce uznawany jest też podział instalacji wodnokanalizacyjnej na pion (należący do części wspólnej) oraz przynależne do mieszkania odcinki poziome służące zasilaniu lokalu w wodę lub zbieraniu ścieków.

Interpretacja faktów przyjęta przez warszawski sąd apelacyjny wskazuje, że to właściciel lokalu powinien ponosić koszty wymiany wodomierza położonego za zaworem odcinającym wodę – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Warto jednak zwrócić uwagę, że niektóre wspólnoty mieszkaniowe przyjmują uchwały kwalifikujące wodomierze jako część nieruchomości wspólnej. Wspomniane rozwiązanie obciąża wspólnotę kosztami wymiany wodomierzy, ale jednocześnie zapewnia stosowanie takich samych urządzeń w całym budynku i łatwą kontrolę nad ich stanem.

Zobacz serwis: Dom i prawo

Wiele kwestii dotyczących instalacji jest trudnych do rozstrzygnięcia

Przykład wodomierzy pokazuje, że rozdział elementów prywatnego mieszkania oraz nieruchomości wspólnej, często bywa dość niejednoznaczny. Kolejnym ciekawym przykładem jest instalacja elektryczna. Przez dłuższy czas przyjmowano, że instalacja za licznikiem prądu, przynależy do mieszkania. W takim ujęciu, instalacja znajdująca się przed licznikami, powinna być kwalifikowana jako element części wspólnej.

Opisywana interpretacja zaczęła budzić pewne wątpliwości, gdy okazało się, że liczniki prądu elektrycznego coraz częściej są lokowane na korytarzach. W przypadku takich rozwiązań, trzeba brać pod uwagę to, czy dany odcinek instalacji służy do zasilania tylko jednego mieszkania.

W przypadku instalacji gazowej, też mamy do czynienia z interesującą sytuacją, bo w orzecznictwie występują dwa rozbieżne poglądy. Pierwszy z nich wskazuje, że instalacja „zalicznikowa” stanowi część mieszkania. Według odmiennego poglądu, do części wspólnej należy cała instalacja gazowa (z wyłączeniem odbiorników instalowanych przez właścicieli mieszkań). Wspólnoty mieszkaniowe często wybierają taki punkt widzenia, bo włączenie całej instalacji gazowej w skład nieruchomości wspólnej, zapewnia lepszą kontrolę nad bezpieczeństwem w budynku.

Polecamy: E-wydanie Dziennik Gazeta Prawna

Spornym obszarem bywa również instalacja kominowa oraz wentylacyjna. Niekiedy pojawia się pogląd mówiący, że kanały połączone tylko z jednym lokalem stanowią jego część. Częstsza i bardziej uzasadniona praktyką jest interpretacja, według której cała instalacja kominowa oraz wentylacyjna należy do nieruchomości wspólnej. Podobnie jak w przypadku instalacji gazowej, kluczowe znaczenie mają kwestie bezpieczeństwa. Uzależnienie możliwości modyfikowania instalacji kominowej lub wentylacyjnej od zgody wspólnoty, zabezpiecza innych mieszkańców budynku przed niebezpiecznymi pomysłami ich sąsiadów.

Sytuacja jest nieco bardziej klarowna w przypadku instalacji centralnego ogrzewania. Zwykle przyjmuje się bowiem, że cała instalacja „co” należy do nieruchomości wspólnej. Taki pogląd jest szczególnie uzasadniony, jeżeli w budynku występuje tylko jedno wspólne źródło ciepła (np. kocioł gazowy), z którego korzystają wszyscy właściciele mieszkań – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zobacz serwis: Finanse

Przy rozstrzyganiu sporów trzeba brać pod uwagę zasady współżycia

W ramach podsumowania warto nadmienić, że same sądy niejednokrotnie podkreślają zawiłość kwestii dotyczących instalacji w budynku wielorodzinnym. Przykładem jest Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 6 grudnia 2013 r. (sygn. akt: I A Ca 773/13). Uzasadnienie do tego wyroku mówi, że „w budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa poszczególnych lokatorów będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie”.

W przypadku braku podpowiedzi wynikających z orzecznictwa sądów oraz odpowiednich zapisów w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej, to właśnie ogólne kryteria (np. zasady współżycia społecznego i względy bezpieczeństwa), muszą być brane pod uwagę przy rozpatrywaniu sporów dotyczących rozgraniczenia lokali i nieruchomości wspólnej.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Zobacz serwis: Prawo budowlane