Niespodziewany zwrot w planach ogólnych. To wpłynie na budowę domu 2026

• Pewne finansowanie nie gwarantuje realizacji inwestycji
• Plany ogólne wyzwaniem dla gmin i inwestorów
• Niespodziewany zwrot w planach ogólnych

Pewne finansowanie nie gwarantuje realizacji inwestycji

Jeszcze niedawno, gdy pojawiała się myśl by zbudować dom, głównym problemem inwestorów było źródło jego finansowania. Obecnie proces ten jest znacznie bardziej skomplikowany, a samo posiadanie pieniędzy lub zdolności kredytowej nie jest równoznaczne z tym, że wszystko pójdzie jak z płatka. Od co najmniej kilku miesięcy w przestrzeni publicznej systematycznie pojawiają się informacje o tym, że już niedługo „nie zbudujesz domu na własnej działce”. I choć oczywiście sprawa nie jest zero-jedynkowa, to faktycznie, za sprawą nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wielu przypadkach tego rodzaju inwestycje mogą się skomplikować.

Plany ogólne wyzwaniem dla gmin i inwestorów

Chodzi o obowiązek uchwalenia przez gminy planów ogólnych, czyli aktów prawa miejscowego, które podzielą ich teren na strefy planistyczne. Zastąpią one obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i będą wiążące m.in. przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Plany te staną się fundamentem systemu, a każdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (nowy lub zmieniany) oraz decyzja o warunkach zabudowy będą musiały być z nim zgodne. Jeśli więc zdarzy się, że działka, którą dysponujemy trafy do innej strefy planistycznej niż mieszkaniowa, to faktycznie może się okazać, że zbudowanie na niej domu będzie bardzo trudne, jeśli nie niemożliwe. Istotną zmianą będzie też to, że nowe decyzje o warunkach zabudowy będą miały termin ważności – 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Jeśli więc planowane wybudowanie domu będzie odwlekało się w czasie, może stać się to istotnym problemem.

Niespodziewany zwrot w planach ogólnych

Omawiane zmiany zostały wprowadzone w przepisach jeszcze w 2023 r., jednak z uwagi na ich charakter samorządy dostały długi czas na przygotowanie się do ich wdrożenia. Od czasu wejścia w życie przepisy były już kilka razy poprawiane, dzięki czemu możliwe będzie np. częściowe uchylenie i poprawienia dokumentu, bez potrzeby jego opracowywania w całości. Dodatkowo wydłużono do końca 2026 r. termin, w którym gminy nie będą karane za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy (wuzetek). Zgodnie z uchwalonymi przepisami gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 30 czerwca 2026 r. Jak poinformowało MRiT, według stanu na 10 lutego br. 95 proc. gmin rozpoczęło procedury związane ze sporządzaniem planu ogólnego, a ok. 40 proc., przekazało takie plany do opiniowania. Dotrzymanie wyznaczonego terminu jest więc istotnie zagrożone, co z kolei zablokowałoby możliwość wydawania przez gminy warunków zabudowy. Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało jednak, że przedłuży termin na uchwalenie planów ogólnych do końca sierpnia 2026 r. Co więcej, zostaną też wprowadzone zmiany dotyczące zasad tworzenia zintegrowanych planów inwestycyjnych.