Kiedy i jak wypowiedzieć umowę najmu?

UWAGA: Wypowiedzenie umowy najmu musi mieć formę pisemną i musi być doręczone najemcy!

Umowy na czas określony

Umowa najmu na czas określony co do zasady nie może być wypowiedziana. Wśród praktyków i teoretyków prawa nie jest jednoznaczne, czy w ogóle występują na tym gruncie jakiekolwiek wyjątki.

Zobacz także: Bezprawne korzystanie z lokalu przez najemcę

W praktyce dopuszcza się taką możliwość, o ile spełnionych jest łącznie kilka warunków:

- umowa nie dotyczy lokalu mieszkalnego

- umowa zawiera odpowiednią klauzulę (obie strony muszą się zgodzić na taki zapis umowny)

- klauzula ściśle przewiduje sytuacje, w których wypowiedzenie jest możliwe:

* w przypadku przeniesienia działalności gospodarczej do innego miasta

* w przypadku zakończenia działalności gospodarczej

* w przypadku potrzeby wykorzystania lokalu przez wynajmującego do użytku osobistego

* w przypadku zaległości w płaceniu czynszu

Zapis „z ważnych powodów” może być niewystarczający w przypadku ew. postępowania sądowego

- określono dokładny okres wypowiedzenia, taki sam dla obu stron umowy.

Jak każda umowa, także umowa terminowa może być rozwiązana za porozumieniem stron. Można również ustalić jakąś rekompensatę (np. dla wynajmującego) za wcześniejsze zakończenie umowy – wszystko zależy od woli stron.

Umowa na czas nieokreślony

Najem lokalu użytkowego

• Wypowiadanie najmu lokali użytkowych regulowane jest w kodeksie cywilnym. Ustala on okres wypowiedzenia na 3 miesiące. Nie wymaga ono uzasadnienia.
• Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

• Jeśli najemca zwleka z zapłatą czynszu za 2 okresy – wynajmujący musi wezwać go pisemnie do zapłaty i udzielić dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie należności. Po tym okresie może rozwiązać umowę bez wypowiedzenia.

Zobacz także: Rozliczenia z tytułu nakładów w czasie trwania najmu

Najem lokalu mieszkalnego:

Najem lokali mieszkalnych podlega ustawie o ochronie lokatorów. Przewiduje ona zupełnie inne terminy, oraz precyzuje okoliczności, w których wynajmujący może wypowiedzieć umowę.

Zobacz także: Program „Rodzina na Swoim” a najem zakupionego mieszkania

Ustawa przewiduje kilka wariantów:

Jednomiesięczny termin wypowiedzenia: (liczony do końca miesiąca kalendarzowego)

Przysługuje wynajmującemu jeśli :

• Najemca pomimo pisemnego upomnienia (uwaga zachowaj dowód doręczenia)
  • nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub
  • zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub
  • niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, lub
  • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali

• Najemca nie zapłacił czynszu za ostatnie 3 okresy:
  • Wynajmujący musi pouczyć go pisemnie o skutkach zwłoki
  • Musi wyznaczyć dodatkowy - miesięcznego termin na uregulowanie zaległości.
  • Jeśli w tym terminie najemca ureguluje należność nie można wypowiedzieć umowy.

• Najemca: wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

• Najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Zobacz także: Wynajem kilku mieszkań a działalność gospodarcza

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć ponadto stosunek najmu:

• z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,

• z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Zobacz także: Najem lokalu komunalnego a dziedziczenie

Jeżeli właściciel (lub jego bliski) chce zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu

6 miesięcy :

• Jeśli lokator posiada prawo do innego lokalu, odpowiadającemu lokalowi zamiennemu
• Jeśli właściciel dostarczy lokal zamienny

Wysokość czynszu i opłat (nie wliczając tych niezależnych od właściciela) w lokalu zamiennym nie może być wyższa niż w lokalu wynajmowanym. Musi również uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego

Właściciel musi pokryć koszty przeprowadzki.

3 lata!

• Jeśli lokator nie ma prawa do innego lokalu
• Jeśli właściciel nie zapewni lokatorowi lokalu zamiennego.

Jeżeli właściciel, który wypowiedział najem nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według wyboru, do:

• powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach lub
• do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku.

Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.

Właściciel musi również zapłacić karę w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

UWAGA: Dożywotni najem

Jeżeli lokator ma więcej niż 75 lat w dniu wypowiedzenia, a :

• po upływie 3 lat, nie będzie posiadał tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać,
• nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych

Najem wygasa dopiero po śmierci lokatora.

Zobacz także: Najem okazjonalny – kaucja, opłaty, zakończenie umowy