Najem okazjonalny – zalety i wady

Najem, w założeniu stanowi elastyczną formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Od momentu gdy rynek nieruchomości został uwolniony spod państwowej reglamentacji, wzrosła (i rośnie nadal) liczba mieszkań, które nie muszą zaspokajać osobistych potrzeb właścicieli, a były budowane bądź kupowane właśnie z przeznaczeniem na wynajem. Paradoksalnie im trudniejszy rynek, im bardziej restrykcyjne warunki w dostępie do kredytów hipotecznych, tym większe zapotrzebowanie ze strony najemców. Potrzeby mieszkaniowe nadal są bardzo duże, ale ich zaspokojenie łączy się z coraz  dłuższym czasem wyrzeczeń, oczekiwania i gromadzenia wkładu własnego. A że w tym okresie trzeba gdzieś mieszkać, więc popularność najmu rośnie.

Rynek najmu i jego kryzysowe oblicze

Jednak rynek najmu ma też swoje drugie oblicze – kryzysowe. Wyraźna jest duża podaż, a czasami nadpodaż, ofert. Widać wyraźnie gwałtowny wzrost propozycji wynajmu „wakacyjnego”, który po zakończeniu sezonu przechodzi na rynek wynajmu całorocznego. Niestety tutaj już popyt się kurczy. Słaba mobilność, mało aktywny rynek pracy i pracodawców i w końcu zmniejszająca się liczba studentów powodują, iż najemcy coraz częściej szuka się długo i cierpliwie.

Pokonanie bariery rynkowej nie jest jednak jedynym kłopotem wynajmującego. Nie mniejszym problemem jest zabezpieczenie własnych interesów wobec niesolidnego najemcy. Określenie warunków umowy najmu należy do kompetencji stron. W ramach osiągniętego kompromisu, ustalają czas trwania umowy, termin wydania mieszkania i elementy jego wyposażenia, wysokość czynszu, tryb i zasady płatności. Uzgadniają też, na ogół w sposób dorozumiany, iż wzajemnie będą respektować swoje prawa i obowiązki. I tak się dzieje dopóki jedna ze stron  nie zechce tych ustaleń jednostronnie zmienić. Wówczas, wobec braku porozumienia lub naruszenia warunków, pojawia się konieczność rozwiązania umowy najmu.

Jeśli najemca jest osobą poważną i szanującą prawo powinien się z danego mieszkania wyprowadzić. Jeśli jednak tego nie uczyni dobrowolnie, właściciel nie ma innego wyjścia i musi wnieść pozew do sądu o opróżnienie lokalu.

Zobacz także: Najem okazjonalny – rzeczywista ochrona czy bubel prawny?

Ponieważ aktualne przepisy w zdecydowanie większym zakresie chronią interesy najemcy niż wynajmującego (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 Dz.U. z 2001r. Nr 71, poz. 733), nierzadko wieloletnie oczekiwania na lokal socjalny, mogą być dla wynajmującego prawdziwym dramatem. Wobec braku możliwość zapewnienie lokalu zamiennego bądź socjalnego, bezradny będzie nawet komornik.

Wpłacona kaucja, która nie może być wyższa niż suma wartości rocznego czynszu, a w praktyce rzadko przekraczająca jego trzykrotność, może się okazać się szybko topniejącym zabezpieczeniem. Potem tylko straty, frustracja i impas, z którego trudno będzie wyjść.

Od początku 2010 roku, po zmianach w Ustawie, pojawiła się jednak nadzieja dla pechowych wynajmujących – najem okazjonalny. Taka umowa daje zarówno swobodę w zakresie podwyżki czynszu, co w aktualnej sytuacji i tak nie jest zbyt popularne, ale przede wszystkim ułatwia skuteczne opróżnienie lokalu z niesumiennego najemcę, który jeśli nie będzie mógł wyprowadzić się do wskazanego przez siebie lokalu, w drodze eksmisji może zostać wyprowadzony na ulicę.

Zobacz także: Najem okazjonalny – kaucja, opłaty, zakończenie umowy

Żeby jednak umowa najmu okazjonalnego doszła do skutku muszą być spełnione następujące warunki:

• umowa musi być zawarta w formie pisemnej,
• umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat, 
• do umowy należy dołączyć oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, sporządzone w formie aktu notarialnego,
• najemca musi wskazać lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić w razie eksmisji,
• właściciel wskazanego lokalu musi złożyć oświadczenie, w formie pisemnej, iż się na to zgadza, a więc w razie jego eksmisji przyjmie najemcę pod swój dach.

Dodatkowo wynajmującym musi być osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a umowa zostanie zarejestrowana w urzędzie skarbowym.

Proste, ale nie do końca. Zasadniczy problem polega nie tylko na wskazaniu adresu, pod który można wyprowadzić najemcę, ale również na uzyskaniu potwierdzenia od właściciela tego lokalu. I tu pojawia się zasadniczy problem - trzeba znaleźć kogoś, kto się na to zgodzi.

Zobacz także: Umowa o najem okazjonalny lokalu mieszkalnego

Ponieważ wszystkie powyższe warunki muszą być spełnione razem, najem okazjonalny przestaje być tak oczywistym pomysłem, chroniącym interesy wynajmującego. Nawet jeśli najemcy będą gotowi sprostać oczekiwaniom właściciela mieszkania, to muszą jeszcze znaleźć kogoś, kto weźmie na siebie ryzyko przyjęcia ich pod swój dach. To powoduje, iż najem okazjonalny w praktyce stosowany jest stosunkowo rzadko. W takiej sytuacji powracamy do podstawowego modelu umowy i znowu pojawia się pytanie o skuteczne zabezpieczenie interesów stron. Pozostają metody klasyczne: kaucja, precyzyjny protokół zdawczo odbiorczy, ewentualnie wywiad środowiskowy i pytania o źródła finansowania.

Grzegorz Dobrowolski

Ekspert Polskiej Federacja Rynku Nieruchomości