Wynajem kilku mieszkań a działalność gospodarcza

Wynajem mieszkania oznacza konieczność rozliczania się z Urzędem Skarbowym. W zależności od tego, czy wynajem ma charakter prywatnym czy też mieści się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podatnik może wybrać odpowiednią formę opodatkowania. Wynajmujący prywatnie ma dwie możliwości – rozliczanie się na zasadach ogólnych (opodatkowanie według skali podatkowej 18% i 32%) bądź rozliczanie się ryczałtem. Natomiast najem rozliczany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może być opodatkowany na zasadach ogólnych (opodatkowanie według skali podatkowej 18% i 32%) lub w formie podatku liniowego (stawka 19%). Ryczałt niewątpliwie stanowi korzystniejszą formę opodatkowania. Pojawia się jednak kwestia, kiedy wynajmowanie nieruchomości będzie traktowane jak działalność gospodarcza.

Zobacz także: Program „Rodzina na Swoim” a najem zakupionego mieszkania

Opodatkowanie ryczałtem – kiedy przysługuje?

Opodatkowanie wynajmu mieszkania ryczałtem przysługuje w przypadku, gdy umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż; polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Mając kilka mieszkań i decydując się na ich wynajem, niekoniecznie prowadzimy działalność gospodarczą. Jeżeli czynności podejmowane przez wynajmującego świadczą o zorganizowanym i ciągłym charakterze czynności, można mówić o prowadzeniu przez niego działalności gospodarczej. W przypadku podejmowania działań na mniejszą skalę nie możemy wskazać, że wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą, co potwierdzają interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane przez organy podatkowe.

Zobacz także: Zmiany w zakresie wykonywania eksmisji lokatorów

Stawka podatku

W przypadku rozliczania się za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stawka podatku wynosi 8,5% – niezależnie od wysokości przychodu. Przepisy prawa podatkowego nie przewidują limitu wysokości osiąganych przychodów z tytułu umowy najmu, do którego podatnikowi przysługiwałaby możliwość opodatkowania podatkiem w ww. formie. Warto zwrócić uwagę, że organ podatkowy, dokonując oceny sytuacji podatnika, może uznać najem za prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Wówczas podatnik będzie miał do wyboru rozliczanie się z urzędem skarbowym na zasadach ogólnych albo według 19% stawki liniowej, o ile zostałaby w tym zakresie zarejestrowana działalność gospodarcza.

Zobacz także: Obowiązek zapewnienia tymczasowych pomieszczeń lokatorom

Podstawa prawna

Ustawa z 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.)

Ustawa z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307 ze zm.)

Zobacz także: Obowiązek wstrzymania egzekucji