Ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości

Hipoteka

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, wpisanym do księgi wieczystej nieruchomości. Upoważnia wierzyciela do przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości dłużnika – w pierwszeństwie wobec pozostałych wierzycieli. Hipoteka zabezpiecza dług – uprawnienie wierzyciela uruchamia się przy zwłoce dłużnika podczas regulowania zobowiązania.

Z reguły hipoteka zabezpiecza kredyt bankowy.

Zważywszy na to, że hipoteka obciąża nieruchomość (nie dłużnika) jest skuteczna wobec każdorazowego jej właściciela. Stąd kupując nieruchomość z hipoteką – musimy liczyć się z tym że wierzyciel zbywcy może upomnieć się o naszą nieruchomość.

Hipoteka ZAWSZE jest ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości. Sprawdź dział IV KW.

Co zrobić z nieruchomością obciążoną hipoteką

Kupując nieruchomość obciążoną hipoteką, należy wejść w kontakt z wierzycielem zbywcy- w przypadku banków zazwyczaj potrzebne jest do tego pośrednictwo sprzedawcy nieruchomości. Przed ewentualnym nabyciem poproś wówczas o zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia.

Dowiedz się od wierzyciela jak kształtuje się obecne zadłużenie sprzedawcy – hipoteka może być ustanowiona na 100.000 podczas gdy dłużnikowi zostało np. 5.000 zł długu.

Hipotekę należy traktować jako pasywa. Stąd sprzedawcy powinniśmy wypłacić kwotę odpowiadającą wartości nieruchomości po odjęciu wartości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Powinniśmy unikać pozostawiania spłaty zadłużenia sprzedawcy – może się z tego nie wywiązać- lepiej postarać się przejąć dług (za zgodą banku) - i spłacić go. Wartość zadłużenia powinna pomniejszać koszt zakupu.

Służebność

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość- oznacza, iż inna osoba może w ograniczonym zakresie korzystać z danej nieruchomości.

Służebność może być:

• gruntowa – i przysługiwać każdorazowemu właścicielowi nieruchomości władnącej.
• osobista – przysługiwać określonej osobie wskazanej imiennie (zazwyczaj dożywotnio).

Zakres służebności może być różny. Zazwyczaj jednak dotyczy:

•   prawa przechodu, lub przejazdu (droga konieczna)
•   prawo do mieszkania (dot. lokali mieszkalnych) w całości, lub części.

Co zrobić ze służebnością

To zależy od jej charakteru i zakresu. W przypadku służebności gruntowych, należy sprawdzić czy służebność jest niezbędna dla nieruchomości władnącej. Może się okazać, iż w momencie jej ustalenia nieruchomości nie miała np. dostępu do drogi publicznej – co zmieniło się w późniejszym czasie. Wówczas taka służebność może być wykreślona.

Służebność może być również usunięta jeśli jest zbyt uciążliwa dla nieruchomości obciążonej – natomiast wówczas odbywa się to za wynagrodzeniem.

Kłopotliwe są służebności osobiste – tu natomiast warto sprawdzić, czy osoba uprawniona … żyje. Służebności bowiem nie przechodzą na następców prawnych.

Należy unikać zakupu nieruchomości ze służebnością osobistą. W zakresie służebności gruntowej należy sprawdzić czy i na ile jest uciążliwa. W każdym razie służebność powinna wpływać na wartość nieruchomości