Przekroczenie granic sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku

Przekroczyć granicę można przy okazji wznoszenia na nieruchomości sąsiedniej budynku lub innego urządzenia trwale z gruntem związanego.

Budynkiem będzie każdy budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane z wyjątkiem tych, które nie zostały z gruntem związane (np. barak, kiosk określane jako tymczasowe.

Urządzeniem może być np. zbiornik, anteny.

Część budynku lub innego urządzenia może przekraczać granice nieruchomości jeżeli znajduje się:

• na powierzchni sąsiadującego gruntu (np. ściana budynku),
• pod powierzchnią gruntu (np. piwnice), 
• nad powierzchnią gruntu (np. balkon).

Części znajdujące się poza granicą nadal stanowią własność właściciela nieruchomości, na której jest wzniesiona budowla.

Ze względów gospodarczych, aby nie dopuszczać do wyburzania budowli już wzniesionych, ustawodawca ogranicza realizację roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego.

Roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego

Właściciel może domagać się usuniecie budynku lub innego urządzenia tylko w trzech przypadkach.

1. Gdy przekroczenie granicy było wynikiem winy umyślnej.
2. Właściciel sąsiedniego gruntu bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granic przy budowie. Zwłokę można interpretować jako nieuzasadnioną stosownie do okoliczności. Nie można tego pojęcia skonkretyzować przez podanie określonego odstępu czasu.
3. Jeżeli utrzymanie budowli grozi właścicielowi niewspółmiernie wielką szkodą. Przy ocenianiu stopnia takiej szkody należy dokonać porównania szkody zagrażającej właścicielowi którego granice przekroczono ze stratą budującego, która nastąpi w sytuacji przywrócenia stanu poprzedniego

Roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego można dochodzić w każdym czasie. Zarówno w czasie realizowanej inwestycji, jak również po zakończeniu budowy.

Ustanowienie służebności lub wykup gruntu

Jeżeli nie można żądać przywrócenie stanu poprzedniego z braku jednej z trzech opisanych przesłanek właściciel gruntu sąsiedniego ma dwa wyjścia. Jedno to możliwość otrzymania stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej.

Inna możliwością jest wykupienie zajętej części gruntu oraz tej części, która na skutek budowy straciła znaczenie gospodarcze dla właściciela.

To właściciel decyduje czy skorzysta ze służebności gruntowej czy zdecyduje się na sprzedaż zajętego gruntu. Właścicielowi służy także roszczenie o zawarcie stosownej umowy, na podstawie której budujący nabywa prawo do służebności gruntowej lub własność gruntu.

Przy określaniu stosownego wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej należy uwzględnić stopień jej uciążliwości, utratę gruntu zajętego, zmniejszenie wartości nieruchomości.

Cena za wykupienie zajętej części gruntu oraz tej, która utraciła dla właściciela znaczenie gospodarcze, jest ceną, obowiązującą na wolnym rynku