Dwa domy na jednej działce - czy i kiedy to możliwe?

Dwa domy jednorodzinne na jednej działce - taki wariant zabudowy może się kojarzyć z terenami wiejskimi oraz minionym stuleciem. Okazuje się jednak, że w dalszym ciągu wzbudza on zainteresowanie niektórych inwestorów. Mówimy również o sytuacji, w której do jednego wzniesionego wcześniej domu ma dołączyć drugi budynek posadowiony na tej samej działce. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl krótko wyjaśniają, czy taki wariant zabudowy jest możliwy i tłumaczą, jakie wątpliwości prawne z nim się wiążą.

Ważne są ograniczenia z miejscowego planu

Na wstępie warto wyjaśnić, że niniejszy artykuł dotyczy domów jednorodzinnych, a nie na przykład wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej (rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku). Jednak niezależnie od rodzaju planowanej inwestycji, zawsze trzeba sprawdzić, czy na danym obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wspomniany plan może określać nie tylko minimalną powierzchnię działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, ale również inne zasady dopuszczalnej zabudowy.

Przykładem jest zakaz zabudowy bliźniaczej rozumianej jako dwa samodzielne domy. Ten zakaz można obejść poprzez wzniesienie budynku jednorodzinnego dwulokalowego, przy czym późniejsze zarządzanie takim domem będzie się odbywać na zasadach małej wspólnoty mieszkaniowej. Inne możliwe ograniczenie z MPZP polega na wprowadzeniu zasady „jeden dom, jedna działka”. Jeżeli na danym terenie obowiązuje plan miejscowy, a jego postanowienia są niekorzystne dla inwestora, to istnieje opcja wnioskowania o zmianę planu. W praktyce gminy niechętnie przychylają się jednak do wniosków - ze względu na pracochłonność zmiany planu oraz koszty, jakie generuje taka procedura.

Polecamy: Rozliczamy najem. Przykłady, wypełnione druki

Warunki techniczne podają limity odległości

Dla inwestora ważne są nie tylko wymagania z MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy dotyczące np. minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy. Jeżeli inwestycja ma skutkować obecnością dwóch budynków jednorodzinnych na jednej działce, to kluczowe są również wymagania, które przedstawia Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.).

W kontekście rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 roku, chodzi między innymi o limity odległościowe, czyli:

• odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną (zobacz paragraf 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych)
• odległości między zewnętrznymi ścianami budynków związane z bezpieczeństwem pożarowym (zobacz paragraf 271 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych)
• odległości między zewnętrznymi ścianami budynków położonych na jednej działce budowlanej związane z bezpieczeństwem pożarowym (zobacz paragraf 273 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych)

Warto dodać, że zgodnie z par. 273 analizowanego rozporządzenia, minimalnych odległości pomiędzy budynkami usytuowanymi na tej samej działce nie ustala się (z zastrzeżeniem par. 249 ust. 6), gdy „łączna powierzchnia wewnętrzna tych budynków nie przekracza najmniejszej dopuszczalnej powierzchni strefy pożarowej wymaganej dla każdego ze znajdujących się na tej działce rodzajów budynków”. Jeżeli chodzi o budynki jednorodzinne, to taki warunek zwykle zostaje spełniony.

Zawsze warto wziąć pod uwagę podział działki

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że w przypadku budowy dwóch domów na jednej działce, znaczenie mają nie tylko kwestie związane z przepisami planistycznymi, budowlanymi oraz przeciwpożarowymi. Nie można również pomijać aspektów cywilnoprawnych, o których czasem zapominają inwestorzy. Dość częste i oczywiście błędne jest przekonanie, że dom wzniesiony na działce stanowiącej własność innej osoby (np. rodzica) będzie osobną własnością inwestora. Tymczasem przepisy kodeksu cywilnego jasno wiążą własność domu z własnością działki.

Późniejsze roszczenia związane ze zwrotem nakładów poniesionych na budowę lub przeniesieniem własności gruntu i domu, bywają bardzo problematyczne również w przypadku blisko spokrewnionych osób. Dlatego należy rozpatrywać wariant związany z podziałem działki na cele budowlane, choć nie zawsze będzie to możliwa opcja (np. ze względu na ograniczenia wynikające z planu miejscowego).