Mieszkanie lokatorskie w spółdzielni, czy w TBS? Co wybrać? Koszty, czynsze, prawa lokatorów, różnice i podobieństwa

• Spółdzielnie mieszkaniowe - forma prawna, prawa spółdzielców
• Towarzystwa Budownictwa Społecznego
• Podobieństwa między SM, a TBS
• Czym SM różni się od TBS?
• Jak ubiegać się o mieszkanie w SM oraz TBS ?
• Co lepiej wybrać: mieszkanie w spółdzielni czy w TBS?

Spółdzielnie mieszkaniowe - forma prawna, prawa spółdzielców

Spółdzielnia mieszkaniowa to forma organizacji, w której grupa osób decyduje się na wspólne zakupienie nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Ta nieruchomość to na przykład grunt, na którym powstaną budynki mieszkalne spółdzielni.
Członkowie spółdzielni są równoprawnymi współwłaścicielami, co daje im prawo do korzystania z określonego lokalu mieszkalnego oraz powierzchni wspólnych. Spółdzielnia zarządza nieruchomością i dba o jej utrzymanie, a członkowie razem podejmują decyzje dotyczące funkcjonowania spółdzielni.

Jest to popularna forma mieszkaniowa na całym świecie, szczególnie powszechna w krajach skandynawskich, takich jak Szwecja, Norwegia i Finlandia, ale także w Niemczech, Holandii, Austrii czy Szwajcarii. Oprócz Europy, spółdzielnie mieszkaniowe występują w Japonii, Stanach Zjednoczonych, Kanadzie i Australii, a to zaledwie kilka przykładów.

W Polsce spółdzielnie mieszkaniowe funkcjonują od 1890 roku i nie są – jak się powszechnie przyjęło – żadnym wytworem komunizmu. Przeciwnie – to doskonały przykład tworzenia własności.

Spółdzielnie mieszkaniowe również są narzędziem do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie to organizacje wyspecjalizowane w zarządzaniu nieruchomościami oraz podmioty dbające o życie społeczne i kulturalne mieszkańców. Ustawa Prawo spółdzielcze określa, że spółdzielnie mieszkaniowe to dobrowolne zrzeszenia członków powstające w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej członków i rodzin poprzez zaopatrywanie ich w lokale mieszkalne, domy jednorodzinne lub lokale o innym przeznaczeniu. Do zadań spółdzielni należy między innymi budowanie lub nabywanie mieszkań, zarządzanie nieruchomościami oraz przestrzeniami przy nich położonych (np. parkingi, garaże czy tereny zielone). Spółdzielnie mieszkaniowe mogą oferować kilka form własności lokalu. Należą do nich: spółdzielcze własnościowe prawo do własności, własność oraz spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania. Spółdzielnie mieszkaniowe posiadają osobowość prawną i prowadzą działalność gospodarczą. Najwyższym organem jest Walne Zgromadzenie członków, które powinno zebrać się przynajmniej raz w roku w celu podjęcia najważniejszych decyzji w formie uchwał. Istotny jest fakt, iż zakres działania każdego z organów reguluje statut, a spółdzielnia nie zarabia na swoich członkach.

Towarzystwa Budownictwa Społecznego

Mieszkania TBS, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego, zostały utworzone na mocy Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa z dnia 26 października 1995 r. oraz są wspierane przez państwo i samorządy lokalne. Celem TBS-ów stała się budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanej wysokości czynszów z przeznaczeniem dla osób, które posiadają średniej wielkości dochody. Dodatkowo do zadań Towarzystwa należy wynajem lokali, modernizacja i remont zasobów własnych oraz administrowanie budynkami. Lokator mieszkania TBS nie posiada do niego żadnego tytułu prawnego, a jedynie umowę najmu. 

Podstawowym przywilejem jest prawo do korzystania, które określa zgodę do zamieszkiwania w tych mieszkaniach na podstawie umowy najmu - dożywotnio, pod warunkiem regularnego płacenia czynszu i opłat eksploatacyjnych.

Podobieństwa między SM, a TBS

Spółdzielnie mieszkaniowe, podobnie jak i TBS, chcą budować mieszkania oraz określane są modelem budownictwa społecznego. Ceny mieszkań w obu przypadkach są zazwyczaj niższe od innych podobnych na rynku w zbliżonym standardzie i lokalizacji. 

TBS i SM mogą pozyskiwać takie same kredyty preferencyjne z Banku Gospodarstwa Krajowego z programu SBC (społeczne budownictwo czynszowe). Kredyt preferencyjny SBC z Banku Gospodarstwa Krajowego przyznawany jest na najlepszych możliwych warunkach na rynku: 0% marży przez 30 lat i 2% WIBOR gwarantowane przez pierwsze 5 lat spłaty, zapewniając niskie miesięczne raty. Aby uzyskać mieszkanie finansowane takim kredytem, przyszły lokator musi spełnić określone kryteria dochodowe oraz nie może posiadać na własność mieszkania w miejscowości, gdzie powstanie inwestycja. Punktem spójnym jest również fakt, iż w obu konfiguracjach nie jest badana zdolność kredytowa. W obu przypadkach lokator musi spełnić dwa kryteria. Nie może mieć własności lub współwłasności na terenie budowy inwestycji oraz nie może przekraczać maksymalnego dochodu miesięcznego określonego dla danego województwa.

Pomimo jednakowych zasad finansowania nowych projektów, zasady te sprzyjają TBSom, a nie spółdzielniom. TBS otrzymują wsparcie z gminy i zdobywają dodatkowe cenne punkty przy pozyskaniu atrakcyjnego finansowania. Z tej pozycji projekty spółdzielni na starcie mają utrudnione zadanie i znajdują się w dużo gorszej pozycji.

Czym SM różni się od TBS?

Między oboma podmiotami występuje szereg widocznych różnic, do jednej z najważniejszych należy własność mieszkania. Spółdzielnie mieszkaniowe zapewniają jasne i pewne dojście do własności określone ustawą. Posiadają osobowość prawną i prowadzą działalność gospodarczą, jednocześnie nie czerpiąc korzyści finansowych ze swoich członków. W SM obowiązują demokratyczne zasady. 

W porównaniu z SM, mieszkańcom TBS przysługują dość znikome prawa. Jednym z podstawowych jest prawo do korzystania, które określa zgodę do zamieszkiwania w lokalu na podstawie umowy najmu - dożywotnio, pod warunkiem regularnego płacenia czynszu i opłat eksploatacyjnych, bez możliwości dziedziczenia mieszkania. 

We współpracy z Fundacją Obywatel TBS przygotowana została poniższa tabela określająca najważniejsze prawa mieszkańców SM i TBS.

Jak ubiegać się o mieszkanie w SM oraz TBS ?

W przypadku programu Mieszkania Lokatorskie w spółdzielniach należy znaleźć się na liście chętnych, wybrać mieszkanie, podpisać umowę ze spółdzielnią, opłacić wkład własny (10-25% wartości mieszkania w zależności od lokalizacji) i opłacać bieżące rachunki (rata kredytu na podstawie harmonogramu spłat z banku, koszty zależne od spółdzielni, np. umów z ekipą sprzątającą oraz koszty niezależne od spółdzielni: media tj. woda, prąd, oraz podatek od nieruchomości). Po 5 latach mieszkanie będzie mogło zostać wykupione na własność, ale nie jest to konieczne (to decyzja lokatora). Maksymalny czas spłaty kredytu ze spółdzielnią to 30 lat. Kwota wykupu zostanie pomniejszona o wpłacone w międzyczasie środki.

Aby móc ubiegać się o mieszkanie TBS należy wnieść opłatę partycypacyjną kosztów budowy, która wynosi 30% wartości mieszkania. Dzięki temu nabywa się prawo do korzystania z lokalu na czas nieokreślony (nie jest to własność i lokalu nie można przekazać np. w spadku). Lokator zobowiązany jest do miesięcznych opłat czynszowych oraz eksploatacyjnych. Miesięczne opłaty za mieszkanie w żaden sposób nie są ulokowaniem kapitału.

Poniższa tabelka porównuje kwestię opłat (Przykład dla mieszkania ok. 30m2 we Wrocławiu)

Co lepiej wybrać: mieszkanie w spółdzielni czy w TBS?

Rynek mieszkaniowy w Polsce od lat niezmiennie odnotowuje wzrost popytu zarówno na zakup nowych nieruchomości, jak i tych na wynajem. Zarówno spółdzielnie mieszkaniowe, jak i TBS, są atrakcyjnym rozwiązaniem w przypadku osób, które nie mają zdolności kredytowej lub nie chcą zaciągać dużego zobowiązania. Dominuje pogląd, iż znacznie bardziej opłacalną opcją jest zakup nieruchomości na własność. W rzeczywistości jednak istnieje subiektywna odpowiedź na pytanie “czy wolę zainwestować w zakup czy wynajmować mieszkanie?”. Zależności jest mnóstwo, biorąc pod uwagę aktualne potrzeby, możliwości, mobilność, ale także plany na przyszłość. 

Spółdzielnie mieszkaniowe oraz Towarzystwa Budownictwa Społecznego z pewnością są podmiotami, które mają ogromny potencjał działania na rzecz zwiększenia dostępności mieszkaniowej w Polsce. Należy jednak świadomie rozróżnić możliwość uzyskania własności zajmowanego mieszkania w perspektywie czasu: w TBS jest to mało prawdopodobne, w spółdzielniach zagwarantowane ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Mieszkanie w TBS bardziej będzie więc odpowiadało osobom liczącym na mobilność i brak perspektyw na własność lokalu (zbliżone do najmu), natomiast mieszkanie w spółdzielni jest lepszym rozwiązaniem dla szukających życiowej stabilizacji i stopniowego spłacania własnego mieszkania (zbliżone do rozłożonego w czasie zakupu własnego mieszkania). 

Monika Chełstowska, Dyrektor Zarządzający programu „Mieszkania Lokatorskie”