Ulga mieszkaniowa: wyroki zakończą wątpliwości?

• Podatkowe oszczędności z ulgi mogą być bardzo duże
• Definicja własnego celu mieszkaniowego jest kluczowa 

Ulga mieszkaniowa to temat dość często poruszany w podatkowych artykułach dotyczących nieruchomości. Taka sytuacja niekoniecznie wróży jednak dobrze osobom zamierzającym skorzystać ze wspomnianej ulgi. Jej konstrukcja sprawia bowiem, że sądy muszą dość często rozstrzygać kolejne spory. Chodzi między innymi o wątpliwości dotyczące definicji własnych celów mieszkaniowych podatnika. Wokół tego tematu koncentruje się Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 lipca 2023 r. (sygnatura akt: I SA/Łd 399/23). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się temu orzeczeniu łódzkiego sądu administracyjnego oraz innym niedawnym wyrokom, które odpowiadają na pytanie, czym są własne cele mieszkaniowe. Najpierw warto jednak przypomnieć ogólne zasady funkcjonowania ulgi mieszkaniowej. 

Podatkowe oszczędności z ulgi mogą być bardzo duże

W uzasadnieniu do Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 lipca 2023 r. możemy przeczytać, że: „kierunkowość wydatku określona wyrażeniem własne cele mieszkaniowe jest istotą instytucji ulgi mieszkaniowej”. Przypomnijmy, że ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Zwolniony z podatku PIT jest dochód, który można obliczyć przy pomocy następującego wzoru: 

• kwota dochodu zwolnionego z opodatkowania = (dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego x wydatki na cele mieszkaniowe)/przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego 

Ulga mieszkaniowa pozwala na uniknięcie podatku osobom fizycznym, które zbyły prywatne lokum przed upływem 5 lat od nabycia, przy czym pięcioletni termin jest naliczany od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub wybudowanie domu. Z ulgi mieszkaniowej nie skorzystają osoby wielokrotnie nabywające lokale w celach typowo inwestycyjnych (zobacz: dwa wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2019 r. - sygn. akt: II FSK 91/18 oraz sygn. akt: II FSK 110/18). Warto dodać, że począwszy od 1 stycznia 2019 r. podatnik ma trzy lata zamiast dwóch na realizację ulgi, czyli wydatkowanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe. Ten termin nalicza się od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego. 

Definicja własnego celu mieszkaniowego jest kluczowa 

Warto wiedzieć, że katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (zobacz: art. 21 ust. 25 tego aktu prawnego). Mimo pozornie jasnej sytuacji, wciąż pojawiają się nowe orzeczenia sądowe dotyczące praktycznego zastosowania ulgi mieszkaniowej. Zgodnie ze wspomnianym już Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 lipca 2023 r. (sygn. akt: I SA/Łd 399/23): „nie jest wystarczające wykazanie, że konkretny wydatek mieści się w rodzajowym katalogu wydatków przewidzianych przez ustawodawcę, ale bezwzględnie konieczne jest jednoczesne wykazanie, że taki zakup był związany z realizacją przez podatnika jego własnego celu mieszkaniowego”. Ciężar dowodu spoczywa oczywiście na podatniku. 

Inne ważne orzeczenia dotyczące ulgi mieszkaniowej, które zapadły w ostatnich latach to między innymi: 

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 lutego 2020 r. (sygn. akt: III SA/Wa 469/19) wskazujący, że celem mieszkaniowym jest spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia i przeznaczonego na sfinansowanie zbywanej później nieruchomości (od 1 stycznia 2022 r. ta korzystna dla podatników zasada jest wprost wyrażona przez ustawę o PIT)

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lutego 2022 r. (sygn. akt: II FSK 1151/21), z którego wynika, że ulga mieszkaniowa przysługuje również przy sprzedaży drugiego mieszkania (przy czym w analizowanej sprawie sprzedaż drugiego mieszkania nie miała związku z działalnością inwestycyjną na większą skalę)

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 sierpnia 2023 r. (sygn. akt: II FSK 603/23) informujący, że nabycie partycypacji w kosztach budowy mieszkania przez towarzystwo budownictwa społecznego (TBS) nie uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej 

Można przypuszczać, że z uwagi na charakter ulgi mieszkaniowej, orzecznictwo jej dotyczące nadal będzie się rozbudowywać. Znaczenie mają również interpretacje podatkowe, które czasem ulegają zmianom. Przykładem jest interpretacja indywidualna 0112-KDIL2-1.4011.79.2022.2.JK, która po korekcie dopuszcza spłatę byłego małżonka (powiązaną z mieszkaniem) jako własny cel mieszkaniowy. W związku z powyższym, osoby znajdujące się w bardziej skomplikowanej sytuacji prawnej, powinny skorzystać z pomocy eksperta podatkowego.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl