Specjalne zasady kontroli tzw. obiektów wielkopowierzchniowych w prawie budowlanym

• Co to są obiekty budowlane wielkopowierzchniowe?
• Jak często trzeba przeprowadzać kontrole obiektów wielkopowierzchniowych?
• Zakres kontroli i obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego
• Kto może przeprowadzać kontrole?
• Obowiązki po przeprowadzeniu kontroli

Co to są obiekty budowlane wielkopowierzchniowe?

W ustawie Prawo budowlane nie znajdziemy wprost wyrażenia „obiekt wielkopowierzchniowy”. Ale przyjęło się także w żargonie organów nadzoru budowlanego, by tym mianem określać:
- budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m²,
- inne niż budynki obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².
Takimi wielkopowierzchniowymi obiektami budowlanymi są przykładowo: stadiony, hale sportowe, magazyny, galerie handlowe, hale targowe, czy fabryczne.

Jak często trzeba przeprowadzać kontrole obiektów wielkopowierzchniowych?

Przepis art. 62 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego stanowi, że takie wielkopowierzchniowe obiektami budowlane powinny podlegać okresowej kontroli co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.

Zakres kontroli i obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego

Kontrola ta polegać ma na polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Poddanie tych obiektów kontroli to obowiązek właściciela lub zarządcy.

Bowiem zasadniczymi, podstawowymi obowiązkami każdego właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego jest w świetle prawa (art. 61 w związku z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego):

1) utrzymywanie i użytkowanie obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywanie tego obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, 

2) zapewnienie, dochowując należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

A właśnie okresowa kontrola budynków i innych obiektów budowlanych ma potwierdzać, że te podstawowe obowiązki są realizowane.

Kto może przeprowadzać kontrole?

Nie każdy może przeprowadzać okresowe kontrole obiektu budowlanego. Takie kontrole (także kontrole obiektów wielkopowierzchniowych) mogą wykonywać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

W szczególności kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać zarówno osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, jak również osoby mające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, tzn. świadectwa kwalifikacyjne wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 1 lipca 2022 r. w sprawie szczegółowych zasad stwierdzania posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci.

Zatem takie kontrole mają prawo przeprowadzać osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej, jak i osoby posiadające kwalifikacje wynikające z przepisów o dozorze technicznym i energetyce i w tym przypadku bez znaczenia jest fakt posiadania lub nie posiadania przez nie uprawnień budowlanych.

Natomiast do dokonywania kontroli stanu technicznego przewodów kominowych w użytkowanych obiektach budowlanych upoważnione są:
1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych,
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności - w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych. 

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego podkreśla, że wyłącznie osoby z uprawnieniami budowlanymi mogą kontrolować kominy przemysłowe, kominy wolno stojące oraz kominy lub przewody kominowe, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Przez uprawnienia budowlane odpowiednie do dokonywania kontroli stanu technicznego przewodów kominowych i wentylacyjnych, rozumie się:
- uprawnienia, które upoważniają ich posiadacza do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej lub
- uprawnienia do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, cieplnych, wentylacyjnych i gazowych, w zależności od zakresu posiadanych uprawnień.

Osoby posiadające stosowne uprawnienia w ograniczonym zakresie mogą przeprowadzać kontrole stanu technicznego przewodów kominowych i wentylacyjnych tylko w obiektach wchodzących w zakres tych uprawnień.

Obowiązki po przeprowadzeniu kontroli

Jak informuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, osoby, które przeprowadziły kontrolę mają obowiązek sporządzić protokół z kontroli (art. 62a Prawa budowlanego) i powiadomić o niej właściwy organ nadzoru budowlanego, w ciągu 7 dni od dnia zakończenia kontroli. Robią to w formie wpisu do książki obiektu budowlanego (art. 62b Prawa budowlanego) za pomocą systemu c-kob.gunb.gov.pl  albo na piśmie – jeżeli kontrola dotyczyła obiektu budowlanego, dla którego nie prowadzi się książki obiektu budowlanego w postaci elektronicznej. 

Ale gdy w trakcie kontroli okresowej stwierdzone zostaną uszkodzenia lub braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności:
- katastrofę budowlaną,
- pożar,
- wybuch,
- porażenie prądem elektrycznym,
- zatrucie gazem,właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego ma obowiązek ich usunięcia w czasie kontroli lub bezpośrednio po jej przeprowadzeniu.

Obowiązek ten powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do organu nadzoru budowlanego. Organ nadzoru budowlanego, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków.
Protokół z kontroli, dotyczący obiektu budowlanego, dla którego jest prowadzona książka obiektu budowlanego w postaci elektronicznej, przekazuje się za pomocą systemu c-KOB.

Podstawa prawna: - art. 61, art. 62, art. 62a, art. 62b ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 682; ostatnia zmiana: Dz.U. z 2023 r., poz. 1963).