Zaliczka, czy zadatek przy kupnie mieszkania. Co wybrać?

Po co zaliczka i zadatek przy zakupie nieruchomości?

Decydując się na zakup mieszkania mamy możliwość ze skorzystania z zaliczki bądź zadatku. Są to instrumenty, które umożliwiają dodatkowe zabezpieczenia przed dokonaniem transakcji. Mogą zostać zastrzeżone w umowie rezerwacyjnej, którą często podpisujemy z deweloperem, bądź w umowie przedwstępnej, zawieranej przy zakupie mieszkania z drugiej ręki. Oba jednak nie są tożsame i niosą inne skutki prawne.  

Zaliczka jest prostszą formą od zadatku. Nie jest też wprost uregulowana przepisami prawa. Nie zabezpiecza również tak szerokich praw jak zadatek.

Co wybrać? Zaliczkę, czy zadatek?

Strony transakcji sprzedaży nieruchomości zwykle zawierają w umowie zadatek. Stanowi on bowiem dodatkowe zabezpieczenie, mające na celu zdyscyplinować obie strony do zawarcia umowy końcowej. Formę zadatku definiuje Kodeks cywilny.

Co więc wyróżnia zadatek od zaliczki? Możliwości jakie dają w przypadku niewykonania końcowej umowy sprzedaży. W myśl art. 394 Kodeksu cywilnego „zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Co to oznacza?

Przykład:

Małżeństwo Kowalskich zawarło przedwstępną umowę sprzedaży z Janek Krawczykiem, który jest właścicielem mieszkania. Wykonanie umowy końcowej zabezpieczyli zadatkiem w wysokości 50 tys. zł, który przekazali w gotówce w trakcie jej podpisywania. I teraz jeśli Pastwo Kowalscy znaleźli sobie inne mieszkanie, które chcą kupić, w związku z czym nie przystępują do podpisania umowy końcowej. W takim przypadku Jak Krawczyk ma prawa zatrzymać dla siebie całą kwotę wpłaconą na poczet zadatku, czyli 50 tys. zł. Jeśli natomiast to Jan Krawczyk znajdzie innych kupujących i to im jednak będzie chciał sprzedać swoje mieszkanie, to wówczas państwo Kowalscy mają prawo domagać się zapłaty przez pana Krawczyka dwukrotności wpłaconego przez siebie zadatku, czyli łącznie 100 tys. zł.

Nie ma przeszkód prawnych, aby w umowie zawrzeć i zaliczkę i zadatek. Część wpłaconej kwoty może zostać ujęta jednym zapisem, a pozostała część drugim. Nie ma uregulowanej w przepisie prawa obowiązkowej wysokości zaliczki i zadatku. Zwyczajowo wynosi ona 10 proc.

Niewykonanie umowy nie jest równoznaczne z rozwiązaniem umowy

Umowa przedwstępna może być w każdym czasie za zgodą obydwu stron rozwiązana. Wówczas zadatek w całości podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Analogicznie zadatek podlega zwrotowi oraz wyłącza obowiązek zapłaty jego dwukrotności, gdy do niewykonania umowy doszło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo gdy ponoszą je obie strony.

W umowie przedwstępnej można zastrzec, że jednej ze stron przysługiwać będzie prawo odstąpienia od umowy w ciągu określonego terminu.

Zaliczka, a zadatek – co przepada, a co zostaje?

Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku zawsze podlega zwrotowi. W każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona, która otrzymała zaliczkę powinna ją zwrócić w każdym przypadku.

W przypadku zaliczki nie istnieje prawo domagania się zapłaty jej dwukrotności, gdy do umowy nie dojdzie.

Co istotne, w przypadku zawarcia umowy końcowej, czyli zakupu mieszkania, zarówno zaliczka i zadatek zostają zaliczone na poczet części zapłaty ceny za nieruchomość.

Czy zadatek i zaliczka podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Zadatek lub zaliczka nie stanowią przychodu aż do momentu zawarcia umowy końcowej. W związku z tym otrzymana zaliczka (przedpłata) będzie obojętna dla podatku dochodowego.