REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?

Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?
Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Nowa ustawa deweloperska lepiej ochroni nabywców mieszkań, ale może też uderzyć ich po kieszeni. Jakie regulacje wejdą w życie za sprawą nowej ustawy?

Nowa ustawa deweloperska

– Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie formą rachunku bankowego i ma zabezpieczać finansowo nabywców np. w przypadku upadłości dewelopera – wyjaśnia Wiktor Kotiuk, radca prawny i partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni. Wpłaty na DFG będą odprowadzane przez deweloperów od rachunków powierniczych, ale prawdopodobnie związane z tym koszty i tak poniosą nabywcy mieszkań. Ceny lokali – w związku z dodatkowymi kosztami, jakie pojawią się wraz z nowymi obowiązkami deweloperów – mogą wzrosnąć nawet o 10 proc. Nowa ustawa deweloperska została przyjęta przez Sejm i czeka na podpis prezydenta.

REKLAMA

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

REKLAMA

Maksymalna kwota składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) będzie wynosiła 1 proc. ceny nieruchomości w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) i 0,1 proc. w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych (ZMRP).

– Ustawa określa maksymalne stawki, natomiast stawki rzeczywiste będą określane każdorazowo rozporządzeniem ministra rozwoju. Wpłaty będą dokonywane przez dewelopera do banku prowadzącego rachunki powiernicze, a bank będzie przekazywał je do funduszu – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przygotował projekt przepisów, podkreśla, że mają one wzmocnić ochronę osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Do tej pory – w opinii urzędu – zarówno ochrona prawna, jak i finansowa nie była wystarczająca. W przypadku ZMRP bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkania lub domu na nabywcę, jednak zdecydowana większość firm deweloperskich ma otwarte rachunki, z których wypłaty są realizowane stopniowo, zgodnie z harmonogramem prac na budowie. Urząd podkreśla, że dla konsumenta to realne ryzyko, w sytuacji gdy deweloper przerwie budowę lub upadnie, a bank już wypłacił mu część środków z rachunku.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - wpłaty i wypłaty

REKLAMA

Zgodnie z nową ustawą wypłaty z funduszu będą dokonywane w trzech przypadkach. Pierwszym będzie upadłość dewelopera, drugim – odstąpienie od umowy przez jedną ze stron i odmowa dokonania wypłaty środków finansowych zgromadzonych na rachunku przez dewelopera. Trzecim szczególnym przypadkiem wypłaty środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest upadłość banku, który prowadzi rachunek powierniczy. Jeżeli wypłata z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (do 100 tys. euro) nie pokryje kwot wpłaconych przez nabywcę, wtedy różnicę wypłaci DFG.

– Wpłaty na fundusz są niezwrotne i tu powstaje tzw. problem duplikacji wpłat, który podniósł Senat w swoich poprawkach, a mianowicie w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy kolejny nabywca lokalu będzie ponownie musiał dokonać wpłaty na fundusz za pośrednictwem dewelopera – podkreśla radca prawny. – Jeśli ziszczą się przesłanki do wypłaty środków z funduszu, będą one dokonywane na wniosek nabywcy, składany do funduszu przy informacji z banku prowadzącego rachunek powierniczy dewelopera co do środków już wypłaconych.

Jak podkreśla ekspert, trudno ustalić, jakie kwoty są potrzebne na zasilenie funduszu, bo nie ma oficjalnych badań ani statystyk co do skali upadłości deweloperów. Dane, na które powołują się autorzy projektu, pochodzą z Głównego Urzędu Statystycznego i dotyczą upadłości w całym sektorze budowlanym, czyli także firm wykonawczych, dostawców, producentów i usługodawców.

– Można pobieżnie wyliczyć, że przy średniej wielkości inwestycji, około 100 mieszkań, i cenie na poziomie 6–7 tys. zł za 1 mkw. mieszkania, potrzebne będzie między 70 a 100 mln zł, żeby można było taką inwestycję spłacić ze środków funduszu. Biorąc pod uwagę, że takich przypadków może być kilka, potrzeba jest prawdopodobnie około 300 mln zł, co przy dzisiejszej wysokości wpłat powinno się uzbierać na funduszu po około roku – szacuje Wiktor Kotiuk.

Eksperci ostrzegają, że za zwiększoną ochronę i pewność nabywcy będą musieli zapłacić z własnej kieszeni, bo opłaty na DFG zapewne zostaną doliczone do cen mieszkań. Wprawdzie sama opłata to maksymalnie 1 proc. ceny nieruchomości, ale deweloperzy mogą także przerzucać na klientów różne inne koszty związane z wprowadzanymi ustawą nowymi obowiązkami.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny a ceny mieszkań

– Ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego podniesie ceny mieszkań. Szacuje się, że podwyżki mogą sięgnąć ok. 10 proc. Jednocześnie wydaje się, że ochrona nabywców jest nadmierna i zbyt kosztowna, zarówno dla kupujących jak i deweloperów. Biorąc pod uwagę, że ustawodawca równolegle tworzy zabezpieczenia, chociażby w przypadku bardzo dużych obostrzeń dotyczących wypłat środków z rachunków prowadzonych przez deweloperów, bardzo wątpliwe jest, aby ziściła się taka sytuacja, że faktycznie na rachunkach nie będzie środków pozwalających na spłacenie nabywców – zauważa partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza szereg innych instrumentów chroniących nabywcę. Jednym z nich jest uregulowanie kwestii umów rezerwacyjnych, co mogło oznaczać dla kupujących wysokie opłaty lub ryzyko utraty wpłaconych środków. Deweloper nie będzie mógł pobierać przy zawieraniu takiej umowy więcej niż 1 proc. ceny lokalu. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej czy też umowy przenoszącej własność lokalu kwota ta będzie przekazywana na rachunek powierniczy i zaliczona w poczet ceny mieszkania. Jeśli klient nie dostanie kredytu, kwota ta zostanie mu zwrócona.

Nowe obowiązki informacyjne deweloperów

– Deweloperów czekają także nowe obowiązki informacyjne. Już na etapie umowy rezerwacyjnej deweloper będzie musiał informować nabywcę o wszelkich aspektach związanych z inwestycją poprzez doręczenie mu prospektu informacyjnego, w którym będą zawarte informacje o inwestycji oraz najbliższym sąsiedztwie w odległości 100 metrów od prowadzonej budowy – uściśla Wiktor Kotiuk.

Co ciekawe, prospekt informacyjny należy przekazać klientowi zasadniczo przy każdej umowie objętej ustawą, jeżeli wcześniej nabywca nie zawarł z deweloperem innej umowy. Również w przypadku gdy nastąpi cesja umowy deweloperskiej od innej osoby, deweloper będzie zobowiązany przekazywać nowemu nabywcy taki prospekt. 

Obostrzenia dotyczą także wpłat i wypłat pieniędzy z otwartych rachunków powierniczych. Ustawa zwiększa zakres nadzoru instytucji prowadzącej MRP nad rzetelnością wydatkowania środków przez dewelopera. To bank będzie musiał za pośrednictwem osób posiadających uprawnienia budowlane sprawdzić, czy faktycznie dany etap został wykonany i czy wpisy w dzienniku budowy są prawidłowe. Pierwsza wypłata na rzecz dewelopera będzie mogła nastąpić dopiero po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, natomiast całkowitą nowością jest to, że ostatnia wypłata nie będzie wypłacana po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwoleń na użytkowanie, ale po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Newseria.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Dobra wiadomość dla planujących kupno mieszkania: w trzecim kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę o ponad 30 proc. więcej mieszkań niż w połowie roku

    Choć zgodnie z oczekiwaniami chętni na Bezpieczny Kredyt 2 procent w trzecim kwartale 2023 roku zdominowali rynek kredytów hipotecznych, to jednak nadal liczącą się grupą osób pożyczających pieniądze na kupno mieszkania lub domu są klienci nie korzystający ze specjalnej ścieżki. Dzięki temu liczba zaciągniętych kredytów rok do roku podwoiła się. Wzrosłą także średnia wartość kredytów, do czego także mocno przyczynili się aplikujący o pieniądze na pierwsze mieszkanie; oni zaciągają kredyty w wysokości wyższej niż pozostali kredytobiorcy.

    Kiedy można wymeldować osobę z mieszkania? Jakie dowody wskazują na trwałe opuszczenie miejsca stałego zamieszkania?

    W postępowaniu dotyczącym wymeldowania osoby z mieszkania nieuprawnione jest oparcie decyzji wyłącznie na informacjach wynikających z oględzin z pomięciem pozostałych dowodów (np. takich jak informacja o niskim zużyciu wody i energii elektrycznej, czy nie podejmowanie korespondencji kierowanej na adres stałego zameldowania). Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 9 października 2023 r. W uzasadnieniu tego wyroku znajdziemy ciekawą i bogatą argumentację prawną dotyczącą przesłanek wymeldowania oraz oceny dowodów potwierdzających trwałe opuszczenie miejsca stałego zamieszkania (pobytu stałego) lub zaprzeczających temu opuszczeniu.

    2024: jak długo trzeba oszczędzać na wkład własny do kredytu hipotecznego na mieszkanie. Ile lat oszczędzania by kupić lokum bez pożyczania

    Dla zdecydowanej większości Polaków kupno własnego mieszkania z oszczędności jest niemożliwe. Nawet przy wysokich zarobkach dwóch osób – małżonków czy partnerów, gdy jedna pensja w całości odkładana jest w formie oszczędności na przyszłe lokum – trzeba kilkunastu lat takich wyrzeczeń, by zgromadzić kapitał potrzebny na kupno mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych.

    Zakup mieszkania - 6 rzeczy, które trzeba sprawdzić przed zakupem nieruchomości

    Zakup mieszkania to bez wątpienia jedna z najważniejszych decyzji w życiu, która bardzo często wymusza współpracę z instytucjami bankowymi na kilkanaście bądź kilkadziesiąt lat. Nic dziwnego, że już w trakcie poszukiwań wymarzonego lokum nasuwa się wiele pytań i wątpliwości. O jakie kwestie warto zapytać w biurze sprzedaży, aby zakup mieszkania okazał się strzałem w dziesiątkę?

    REKLAMA

    Na stronie GUNB są do pobrania nowe bezpłatne projekty domów powyżej 120 m kw.

    Kolejne cztery bezpłatne projekty domów na stronie GUNB są gotowe do pobrania. Wszystkie domy mają powierzchnię od 120 m kw. i są proste w realizacji. 

    Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości w przypadku częściowo wykończonego budynku?

    Pewna Spółka wybudowała w Krakowie czteropiętrowy budynek mieszkalny, wielorodzinny z lokalami usługowymi na parterze. W sierpniu 2022 roku Spółka uzyskała pozwolenie na użytkownie tego budynku. Ale Spółka nie mogła rozpocząć w tym budynku działalności gospodarczej, bo nadal trwały prace wykończeniowe w obrębie parteru oraz 1-szego piętra. Spółka planowała rozpoczęcie użytkowania wczesną wiosną 2023 r., ale tylko dla parteru i 1-szego piętra. Pozostałe 2, 3, oraz 4-te piętro w stanie surowym/deweloperskim nie będą na razie używane. Spółka (we wniosku o indywidualną interpretację podatkową) zapytała Prezydenta Miasta Krakowa, kiedy w przypadku tego budynku powstaje obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości?

    Podział majątku po rozwodzie a obowiązek uzyskania pozwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca – ważny wyrok NSA

    Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w ramach sądowego podziału majątku wspólnego między byłymi małżonkami nie jest zwolnione z obowiązku uzyskania zezwolenia przed wydaniem orzeczenia przez sąd powszechny. Tak uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 sierpnia 2023 r.

    Czy można obciążyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prawem użytkowania?

    Sąd Najwyższy aktualnie stoi na stanowisku, że dopuszczalne jest obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prawem użytkowania, o którym mowa w art. 265 § 1 kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu jednego z tegorocznych wyroków SN przedstawił argumenty za tą tezą.

    REKLAMA

    Gdzie w Polsce od stycznia nie będzie można palić kopciuchem? Lista województw

    Na 20 najbardziej zanieczyszczonych miast w Europie aż 12 znajduje się w Polsce. Wciąż jest jeszcze bardzo dużo kopciuchów do wymiany, ale uchwały antysmogowe ma już 14 województw. Od kiedy nie będzie można używać pieców o najniższej klasie w poszczególnych województwach? Co zamontować zamiast? 

    Biurokracja wydłuża czas inwestycji deweloperów, a płacą za to kupujący mieszkania

    Dlaczego w Łodzi średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów wzrosła w tym roku o 6%, a w Krakowie – o 23%? Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl sprawdzili, czy może to mieć związek ze sprawnością działania urzędników odpowiedzialnych za wydawanie decyzji potrzebnych do rozpoczęcia budowy. 

    REKLAMA