REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?

Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?
Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Nowa ustawa deweloperska lepiej ochroni nabywców mieszkań, ale może też uderzyć ich po kieszeni. Jakie regulacje wejdą w życie za sprawą nowej ustawy?

Nowa ustawa deweloperska

– Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie formą rachunku bankowego i ma zabezpieczać finansowo nabywców np. w przypadku upadłości dewelopera – wyjaśnia Wiktor Kotiuk, radca prawny i partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni. Wpłaty na DFG będą odprowadzane przez deweloperów od rachunków powierniczych, ale prawdopodobnie związane z tym koszty i tak poniosą nabywcy mieszkań. Ceny lokali – w związku z dodatkowymi kosztami, jakie pojawią się wraz z nowymi obowiązkami deweloperów – mogą wzrosnąć nawet o 10 proc. Nowa ustawa deweloperska została przyjęta przez Sejm i czeka na podpis prezydenta.

REKLAMA

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

REKLAMA

Maksymalna kwota składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) będzie wynosiła 1 proc. ceny nieruchomości w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) i 0,1 proc. w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych (ZMRP).

– Ustawa określa maksymalne stawki, natomiast stawki rzeczywiste będą określane każdorazowo rozporządzeniem ministra rozwoju. Wpłaty będą dokonywane przez dewelopera do banku prowadzącego rachunki powiernicze, a bank będzie przekazywał je do funduszu – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przygotował projekt przepisów, podkreśla, że mają one wzmocnić ochronę osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Do tej pory – w opinii urzędu – zarówno ochrona prawna, jak i finansowa nie była wystarczająca. W przypadku ZMRP bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkania lub domu na nabywcę, jednak zdecydowana większość firm deweloperskich ma otwarte rachunki, z których wypłaty są realizowane stopniowo, zgodnie z harmonogramem prac na budowie. Urząd podkreśla, że dla konsumenta to realne ryzyko, w sytuacji gdy deweloper przerwie budowę lub upadnie, a bank już wypłacił mu część środków z rachunku.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - wpłaty i wypłaty

REKLAMA

Zgodnie z nową ustawą wypłaty z funduszu będą dokonywane w trzech przypadkach. Pierwszym będzie upadłość dewelopera, drugim – odstąpienie od umowy przez jedną ze stron i odmowa dokonania wypłaty środków finansowych zgromadzonych na rachunku przez dewelopera. Trzecim szczególnym przypadkiem wypłaty środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest upadłość banku, który prowadzi rachunek powierniczy. Jeżeli wypłata z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (do 100 tys. euro) nie pokryje kwot wpłaconych przez nabywcę, wtedy różnicę wypłaci DFG.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

– Wpłaty na fundusz są niezwrotne i tu powstaje tzw. problem duplikacji wpłat, który podniósł Senat w swoich poprawkach, a mianowicie w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy kolejny nabywca lokalu będzie ponownie musiał dokonać wpłaty na fundusz za pośrednictwem dewelopera – podkreśla radca prawny. – Jeśli ziszczą się przesłanki do wypłaty środków z funduszu, będą one dokonywane na wniosek nabywcy, składany do funduszu przy informacji z banku prowadzącego rachunek powierniczy dewelopera co do środków już wypłaconych.

Jak podkreśla ekspert, trudno ustalić, jakie kwoty są potrzebne na zasilenie funduszu, bo nie ma oficjalnych badań ani statystyk co do skali upadłości deweloperów. Dane, na które powołują się autorzy projektu, pochodzą z Głównego Urzędu Statystycznego i dotyczą upadłości w całym sektorze budowlanym, czyli także firm wykonawczych, dostawców, producentów i usługodawców.

– Można pobieżnie wyliczyć, że przy średniej wielkości inwestycji, około 100 mieszkań, i cenie na poziomie 6–7 tys. zł za 1 mkw. mieszkania, potrzebne będzie między 70 a 100 mln zł, żeby można było taką inwestycję spłacić ze środków funduszu. Biorąc pod uwagę, że takich przypadków może być kilka, potrzeba jest prawdopodobnie około 300 mln zł, co przy dzisiejszej wysokości wpłat powinno się uzbierać na funduszu po około roku – szacuje Wiktor Kotiuk.

Eksperci ostrzegają, że za zwiększoną ochronę i pewność nabywcy będą musieli zapłacić z własnej kieszeni, bo opłaty na DFG zapewne zostaną doliczone do cen mieszkań. Wprawdzie sama opłata to maksymalnie 1 proc. ceny nieruchomości, ale deweloperzy mogą także przerzucać na klientów różne inne koszty związane z wprowadzanymi ustawą nowymi obowiązkami.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny a ceny mieszkań

– Ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego podniesie ceny mieszkań. Szacuje się, że podwyżki mogą sięgnąć ok. 10 proc. Jednocześnie wydaje się, że ochrona nabywców jest nadmierna i zbyt kosztowna, zarówno dla kupujących jak i deweloperów. Biorąc pod uwagę, że ustawodawca równolegle tworzy zabezpieczenia, chociażby w przypadku bardzo dużych obostrzeń dotyczących wypłat środków z rachunków prowadzonych przez deweloperów, bardzo wątpliwe jest, aby ziściła się taka sytuacja, że faktycznie na rachunkach nie będzie środków pozwalających na spłacenie nabywców – zauważa partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza szereg innych instrumentów chroniących nabywcę. Jednym z nich jest uregulowanie kwestii umów rezerwacyjnych, co mogło oznaczać dla kupujących wysokie opłaty lub ryzyko utraty wpłaconych środków. Deweloper nie będzie mógł pobierać przy zawieraniu takiej umowy więcej niż 1 proc. ceny lokalu. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej czy też umowy przenoszącej własność lokalu kwota ta będzie przekazywana na rachunek powierniczy i zaliczona w poczet ceny mieszkania. Jeśli klient nie dostanie kredytu, kwota ta zostanie mu zwrócona.

Nowe obowiązki informacyjne deweloperów

– Deweloperów czekają także nowe obowiązki informacyjne. Już na etapie umowy rezerwacyjnej deweloper będzie musiał informować nabywcę o wszelkich aspektach związanych z inwestycją poprzez doręczenie mu prospektu informacyjnego, w którym będą zawarte informacje o inwestycji oraz najbliższym sąsiedztwie w odległości 100 metrów od prowadzonej budowy – uściśla Wiktor Kotiuk.

Co ciekawe, prospekt informacyjny należy przekazać klientowi zasadniczo przy każdej umowie objętej ustawą, jeżeli wcześniej nabywca nie zawarł z deweloperem innej umowy. Również w przypadku gdy nastąpi cesja umowy deweloperskiej od innej osoby, deweloper będzie zobowiązany przekazywać nowemu nabywcy taki prospekt. 

Obostrzenia dotyczą także wpłat i wypłat pieniędzy z otwartych rachunków powierniczych. Ustawa zwiększa zakres nadzoru instytucji prowadzącej MRP nad rzetelnością wydatkowania środków przez dewelopera. To bank będzie musiał za pośrednictwem osób posiadających uprawnienia budowlane sprawdzić, czy faktycznie dany etap został wykonany i czy wpisy w dzienniku budowy są prawidłowe. Pierwsza wypłata na rzecz dewelopera będzie mogła nastąpić dopiero po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, natomiast całkowitą nowością jest to, że ostatnia wypłata nie będzie wypłacana po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwoleń na użytkowanie, ale po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Newseria.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Odbudowa szkół w Ukrainie na nieokupowanych terenach. Jest specjalny projekt

Ministerstwo Edukacji i Nauki oraz Ministerstwo Transformacji Cyfrowej w Ukrainie ogłosiły projekt odbudowy ukraińskich szkół na nieokupowanych terenach. Specjalnie powołany zespół zaprojektował rozwiązania architektoniczne, które pozwolą przekształcić placówki oświatowe w obiekty na miarę europejskich standardów. Inicjatywa realizowana jest przy wsparciu firm z sektora publicznego i prywatnego.

Co najczęściej finansował „Bezpieczny Kredyt 2%”? Mieszkania na rynku wtórnym, pierwotnym, budowę domu?

Z programu "Bezpieczny Kredyt 2%" skorzystało około 90 tys. gospodarstw domowych. Jakie mieszkania były kupowane częściej? Z rynku wtórnego czy pierwotnego? 

Czy przepisy, które zaczną obowiązywać od 1 sierpnia przyczynią się do wzrostu cen mieszkań?

Plac zabaw w każdej inwestycji i bardziej rozrzedzona zabudowa. Czy nowe regulacje wpłyną na ceny mieszkań? Przepisy zaczną obowiązywać od 1 sierpnia 2024 r. 

Co lepsze: mieszkanie lokatorskie w spółdzielni, czy w TBS? Koszty, czynsze, prawa lokatorów, różnice i podobieństwa

Czym są mieszkania lokatorskie w spółdzielniach, a czym TBS? Czy te podmioty funkcjonują w taki sam sposób? Bardzo często obie struktury są ze sobą mylone, błędnie interpretowane oraz określane mianem “wytworu PRL”. W artykule obalamy mity i przedstawiamy ich aktualny status. 

REKLAMA

Teraz materiały budowlane znów zaczną drożeć, skoro popyt na nie wciąż rośnie, podobnie jak koszty związane z uwolnieniem cen energii

Głównym impulsem do podwyżki cen materiałów budowlanych miało być uruchomienie programu dopłat do mieszkań – #naStart. Wiadomo już, że zostało ono przesunięte o co najmniej pół roku. Czy to oznacza, że korekta w dół  cen materiałów budowlanych jeszcze potrwa?

Kredyt mieszkaniowy o stopie 0%, 0,5%, czy 1% od 2025 roku. Dla kogo? Kredyt #naStart - nowy, skomplikowany program dopłat do rat

W dniu 16 lipca 2024 r. opublikowana została nowa wersja projektu ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart. Ten nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych ma zastąpić od przyszłego roku bezpieczne kredyty 2% i rodzinne kredyty mieszkaniowe. Większa pomoc ma być zaadresowana do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi. Minister Rozwoju i Technologii (autor projektu) i rząd planują, że ta ustawa wejdzie w życie z dniem 15 stycznia 2025 r. Zasady udzielania kredytu #naStart a zwłaszcza przepisy określające wysokość dopłat są niezwykle skomplikowane. Przewidziane jest m.in. kryterium dochodowe i powierzchniowe.

Program #naStart odłożony na 2025 rok, czy teraz o mieszkanie będzie łatwiej lub trudniej. Co z cenami

Deweloperzy ze spokojem przyjęli informację, iż nowy rządowy program wsparcia dla nabywców mieszkań nie ruszy w lipcu. Przesunięcie dopłat na 2025 rok w ocenie większości nie zmieni planów firm deweloperskich. A czy wpłynie na podaż mieszkań i ich ceny?

Sprzedaż mieszkań wyhamowała, czy można liczyć na spadek cen. Nie, bo deweloperzy natychmiast zmniejszyli podaż

W drugim kwartale 2024 roku skurczył się popyt na nowe mieszkania, na co deweloperzy zareagowali zmniejszeniem ich podaży. Mimo to mieszkań w ich ofercie przybyło. Tyle, że coraz droższych. A jak jest ze sprzedażą nowych mieszkań?

REKLAMA

Taylor Swift w Warszawie 1-3 sierpnia 2024 r. 200% wzrost cen noclegów już teraz. Co będzie za niecałe 3 tygodnie?

Wpływ trasy koncertowej Taylor Swift na amerykański rynek najmu krótkoterminowego szacuje się na dodatkowy przychód w wysokości 27,3 miliona dolarów. Ta niezwykle dziś popularna na całym świecie piosenkarka zaśpiewa w dniach 1-3 sierpnia na 3 koncertach na PGE Narodowym. Właściciele apartamentów już teraz zacierają ręce na myśl o zyskach wyższych o 200% w porównaniu do standardowych okresów. Jak wygląda najem krótkoterminowy w Warszawie między 1 a 3 sierpnia?

Jak zabezpieczyć dom i urządzenia przed burzą i piorunami? Wyjęcie wtyczki z gniazdka to nie wszystko

Kulminacja sezonu burzowego w Polsce przypada na miesiące letnie. Od czerwca do sierpnia 2023 roku Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) zaobserwował ponad 460 burz na wybranych stacjach w całym kraju. Wyładowania atmosferyczne stanowią poważne zagrożenie nie tylko dla zdrowia i życia ludzi, mogą spowodować również uszkodzenia sprzętu, instalacji elektrycznych, a nawet prowadzić do pożarów. Jak wskazuje ekspert firmy Eaton, skuteczna ochrona budynku przed uderzeniem pioruna to więcej niż tylko wyjęcie wtyczki z gniazdka.

REKLAMA