Renta planistyczna, co trzeba wiedzieć?

Wysokość opłaty planistycznej nie może przekroczyć 30 % wzrostu wartości nieruchomości, którą określa się jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określaną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przez faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu należy rozumieć „sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. […] dla określenia faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem tego planu istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to w jaki sposób mógłby on z niej korzystać.” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu II SA/Wr 816/11).

Zobacz także: Kiedy fiskus może zakwestionować cenę nieruchomości z aktu notarialnego?

Warto podkreślić, że wzrost wartości nieruchomości musi być skutkiem uchwalenia lub zmiany właśnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie może być wynikiem innych czynników, z uwagi na to, że możliwość pobierania opłaty planistycznej ma być swoistym udziałem gminy w zyskach uzyskanych na skutek zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła właśnie z uwagi na uchwalenie bądź zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, idea opłaty związana jest z formą zachęcania gmin do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Zobacz także: Współpraca z biurem nieruchomości – jak nie dać się oszukać?

Podstawą naliczenia opłaty, pomimo treści art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80, 717 z późn. zm.), nie może być decyzja o warunkach zabudowy, bowiem, żeby pobrać opłatę planistyczną w uchwale dotyczącej miejscowego planu musi zostać określona wysokość stawki jaką gmina ma prawo pobrać z tytułu uchwalenia lub zmiany planu, przy spełnieniu odpowiednich warunków. Stawka procentowa nie może natomiast zostać określona w innej, odrębnej uchwale. Ustalenie wysokości stawki nie może mieć miejsca w szczególności w decyzji indywidualnej jaką jest decyzja o warunkach zabudowy. Stanowisko to jest co do zasady jednolite w orzecznictwie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie II OSK 570/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku II SA/Gd 780/10).

Zobacz także: Jak prawidłowo opisać nieruchomość na sprzedaż w ogłoszeniu?

Jeśli natomiast po uchwaleniu bądź zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonany zostanie podział nieruchomości, pobierana jest jedynie ułamkowa kwota opłaty od wzrostu wartości całej nieruchomości. „Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie II SA/OI 1017/10).

Roszczenie o uiszczenie należnej opłaty planistycznej może zostać zgłoszone w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Reasumując, żeby opłata planistyczna, zwana także rentą planistyczną mogła być naliczona muszą co do zasady zostać spełnione łącznie dwa warunki:

– uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz ze wskazaniem procentowej wysokości opłaty z zastrzeżeniem, iż nie upłynął pięcioletni termin przewidziany w ustawie;

– właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zobacz także: Ustawa deweloperska a ochrona praw nabywców

Aleksandra Piotrowska

Aplikant Adwokacki

HILLS LTS S.A.