Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Jeśli gmina nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to znak, że trzeba odwołać się do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu. Jest to dokument, który ogólnie określa planowany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy i można wyczytać z niego wiele istotnych informacji dotyczących przyszłego przeznaczenia danych terenów. Dlaczego? Ponieważ studium stanowi podstawę do opracowania planu miejscowego, a plan nie może naruszać  ustaleń studium.

Czym jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

W dokumencie „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu” ogólnie określony jest planowany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy. Zawiera m.in. informacje dotyczące przeznaczenia terenów gminy (rolne, budowlane, itd.), przebieg głównych szlaków komunikacyjnych, a także umiejscowienie terenów chronionych. Opracowuje się go na podstawie uwarunkowań przyrodniczych oraz tych związanych z życiem i działalnością człowieka. Na ich podstawie oraz pozostałych, specyficznych cechach danego terenu można określić najwłaściwszy dla niego sposób użytkowania.

Studium a plan miejscowy

Studium uchwala rada gminy (miasta), na jego podstawie powstaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Studium w przeciwieństwie do planu uchwala się dla całej gminy a plany miejscowe (jak sama nazwa mówi) dla danego miejsca, w przypadku gmin zazwyczaj dla danej miejscowości. Znaczenie studium jest ogromne, ponieważ zapisy planu miejscowego dla danego terenu nie mogą naruszać ustaleń studium, choć oczywiście są bardziej szczegółowe i dokładne. Zatem zapoznając się ze studium można dowiedzieć się wiele o przeznaczeniu terenów w okolicy danej działki. Nie można jednak zapominać, że studium (w przeciwieństwie do planu miejscowego) nie jest aktem prawa miejscowego i nie upoważnia do zabudowania działki.

Zobacz także: Wydzielenie z nieruchomości jednej lub kilku działek

Szansa na dobrą inwestycję?

Studium jako dokument, który stanowi podstawę opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawiera informacje o przeznaczeniu terenów należących do danej gminy. Zatem już w studium znajdą się informacje o terenach, których przeznaczenie zmieni się w przyszłości np. z rolnych, leśnych lub innych na budowlane. Inaczej mówiąc zapisy studium stanowią swego rodzaju gwarancję powodzenia inwestycji w ziemię objętą studium i oznaczoną w nim jako tereny budowlane. Po wejściu w życie planu miejscowego opartego na studium wartość takiej ziemi z pewnością wzrośnie, będzie można ją sprzedać lub postawić na niej dom, domek letniskowy, a może nawet pensjonat. Dla przykładu, jeśli działka zostanie kupiona za 1/3 ceny działki budowlanej np. za 50tys zł a po pięciu latach już jako budowlana i uzbrojona będzie warta 150 tys. złotych, oznaczać to będzie 200%  zysku za 5 lat. Czyli 40% w skali roku! Trzeba jednak pamiętać, że nigdy nie wiadomo w jakim terminie po uchwaleniu studium zostanie opracowany i uchwalony plan miejscowy dla danego terenu.

Jak wpłynąć na zapisy studium lub MPZP?

Jest kilka możliwości wywierania wpływu na zapisy zawarte w studium lub planie miejscowym. Najlepiej próbować jak najwcześniej, czyli np. składać wniosek o zmianę przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną tuż po uchwaleniu i ogłoszeniu przez urząd gminy (miasta) przystąpienia do prac nad studium lub planem. Kolejną szansą na wnioskowanie zmian jest moment, kiedy projekt studium lub planu zostanie udostępniony do wglądu. Można także wziąć udział w publicznej debacie na temat zapisów studium lub planu miejscowego. Należy jednak mieć na uwadze, że plan miejscowy powstaje na podstawie studium, dlatego nie uda się zmienić zapisów planu miejscowego, jeśli wnioskowane zmiany są w sprzeczności ze studium, na podstawie którego powstał plan. W takim wypadku zmiany muszą być najpierw wprowadzane w studium. Można także próbować zmienić studium lub MPZP w trakcie jego obowiązywania, jednak powodzenie takiego przedsięwzięcia zależeć będzie nie tylko od determinacji, ale również dobrej woli urzędników.

Zobacz także: Skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego

Wypis i wyrys ze studium

Studium, podobnie jak plan miejscowy, jest jawne i ogólnodostępne. Za opłatą można uzyskać z niego wypis i wyrys dla konkretnej nieruchomości. Aby je otrzymać należy złożyć w odpowiednim urzędzie gminy lub miasta wniosek o wydanie wypisu i wyrysu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (najczęściej do pobrania ze strony urzędu), oryginał dowodu uiszczenia opłaty skarbowej, zazwyczaj również kserokopię mapy ewidencyjnej działki albo jakąkolwiek mapkę poglądową.

Obowiązujące opłaty:

1. Od wypisu: do 5-ciu stron 30PLN, powyżej 5-ciu stron 50PLN.
2. Od wyrysu: za każdą wchodzącą w skład wyrysu pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4 20PLN, nie więcej niż 200PLN.

Zobacz także: Formalności związane z budowa domu

Źródło: www.dzialkanadmorzem.pl