Co z opłatami za użytkowanie wieczyste?

Pod koniec każdego roku użytkownicy wieczyści gruntów mogą otrzymać list, z którego będzie wynikać, że za kolejne 12 miesięcy posiadania działki należącej do Skarbu Państwa, gminy, powiatu czy województwa będą musieli zapłacić więcej, a czasem wielokrotnie więcej. Powodem takich zmian jest wzrost wartości ziemi. Dotychczas procedury prawne pozwalały na skokowe podwyżki opłat, w części zostało to zmienione nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 9 października bieżącego roku. Wbrew pozorom sprawa ta dotyczy nie tylko właścicieli domów jednorodzinnych. Na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste znajdują się też budynki wielorodzinne (wtedy poszczególnym właścicielom mieszkań przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego), biurowce czy magazyny. Zgodnie z danymi GUS za 2010 rok, same tylko gminy posiadały umowy z użytkownikami wieczystymi na przeszło 83 tys. ha gruntów.

Wysokie podwyżki

Do tej pory podwyżki opłat były duże, ponieważ gminy aktualizowały opłaty bardzo rzadko, na przykład raz na dziesięć lat. W tym czasie wartość gruntu, od której zależy wysokość opłaty za użytkowanie, mogła wzrosnąć kilkukrotnie.

– Na Starym Mieście w Lublinie za mieszkanie o powierzchni 42 mkw. opłata w 2010 roku wynosiła 80 złotych, a w rok później już 330 złotych. – mówi Mariusz Bobel, doradca finansowy z Lublina.

Niby kwotowo opłata ta wydaje się racjonalna, ale wzrost z roku na rok (o ponad 300%) już nie. Podobnej skali wzrost miał miejsce rok temu w Gdańsku.

– Opłata za działkę o powierzchni 13 arów pod zabudowę jednorodzinną na obrzeżach miasta wzrosła z 900 zł do 3700 zł rocznie. – wspomina Michał Kudła, doradca Home Broker z Gdańska.

Płatność w ratach

Co prawda prawo nie nakazuje obecnie regularnego aktualizowania opłat, choć taki postulat podnoszono w trakcie prac nad nowelizacją, ale zmieniony został system wprowadzania podwyżek. Od nowego roku będą one rozłożone nawet na trzy lata. Gdy nowa opłata będzie mniejsza niż dwukrotność dotychczasowej, zacznie obowiązywać od początku kolejnego roku. Gdy jednak użytkownikowi wieczystemu zostanie zaproponowana opłata wyższa niż dwukrotność dotychczasowej, nadwyżka zostanie rozłożona na kolejne dwa lata. Gdyby więc na przykład użytkownik wieczysty w 2011 roku miał zapłacić 100 złotych za użytkowanie, a gmina zaproponowałaby 150 złotych w kolejnym roku, to właśnie taka stawka będzie obowiązywała. Gdyby jednak nowa opłata miała sięgnąć kwoty 400 złotych, to w 2012 roku na konto gminy trzeba będzie odprowadzić 200 złotych, w kolejnym 300, a dopiero w 2014 roku pełne 400 złotych. W praktyce nowy system wprowadzania aktualizacji opłat może okazać się jednak umiarkowaną ulgą. Byłoby tak w przypadku mieszkańców domu w dzielnicy Psie Pole we Wrocławiu, którym gmina podniosła opłatę za użytkowanie wieczyste o 1150%.

Zobacz także: Obrót nieruchomościami rolnymi

– Dom położony jest na działce o powierzchni 1040 mkw. W 2011 roku opłata wynosiła 800 zł rocznie, a gmina zaktualizowała ją aż na 10 tys. zł rocznie – przytacza przykład Piotr Śliwka, doradca Home Broker z Wrocławia.

W tym konkretnym przypadku w 2012 roku będzie trzeba zapłacić gminie 1600 złotych, ale w 2013 roku będzie to już 5800 zł, a w 2014 10000 złotych.

Jak obronić się przed podwyżką?

Szczególnie w przypadku tak szokujących podwyżek opłat użytkownicy wieczyści powinni zastanowić się nad zasadnością odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W każdym wypadku możliwe jest bowiem zakwestionowanie podwyżki zaproponowanej np. przez gminę. Pismo otrzymane od gminy jest bowiem tylko propozycją nowej opłaty. W odpowiedzi na pismo użytkownik wieczysty powinien w przeciągu 30 dni od doręczenia wypowiedzenia złożyć dwa egzemplarze wniosków do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że wzrost opłaty jest nieuzasadniony. Od orzeczenia SKO można w terminie 14 dni wnieść sprzeciw. Spowodowałoby to przekazanie sprawy do sądu powszechnego. W tym momencie pojawiają się już koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok. Należy więc uznać, że złożenie wniosku do SKO jest relatywnie prostą formą obrony przed nadmiernymi podwyżkami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Atrakcyjność tej formy jest tym większa, że SKO nie pobiera opłaty skarbowej za złożenie wniosku. Oprócz prolongaty we wzroście opłaty (w większych miastach oczekiwanie na rozpatrzenie wniosku trwa przynajmniej kilka miesięcy) można uzyskać znacznie mniejszy zakres podwyżki.

Pełna własność

Nie powinno także dziwić, że w przypadkach znacznych podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste skokowo rośnie zainteresowanie użytkowników wieczystych przekształceniem posiadanego prawa w pełną własność. Taką możliwość mają teraz nie tylko – jak dotychczas – osoby fizyczne, lecz także osoby prawne. Po dokonaniu przekształcenia już jako właściciele nie będą musieli ponosić corocznych opłat z tytułu użytkowania. Cały proces wymaga złożenia wniosku w odpowiednim urzędzie oraz wniesienia opłaty za przekształcenie. Aby wniosek był rozpatrzony nie trzeba (tak jak do tej pory), aby wszyscy użytkownicy wieczyści z nim wystąpili. Teraz wystarczy większość liczona udziałem w gruncie. Sprawa jest prosta, gdy jednej osobie przysługuje to prawo,  np. w przypadku domku jednorodzinnego. Znacznie gorzej było dotychczas w przypadku budynków wielorodzinnych. Dotychczas niezbędne było, aby wszyscy właściciele lokali wystąpili o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Teraz wystarczy większość. Z drugiej jednak strony nowelizacja sprawiła, że sprzeciw jednego współużytkownika wieczystego może zablokować cały proces. W takim wypadku zasadność przekształcenia będzie musiał rozważyć sąd, co zajmie niemało czasu.

Czy przekształcenie się opłaca?

Należy pamiętać, że za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności trzeba zapłacić. Opłata jest różnicą pomiędzy aktualną wartością prawa własności do gruntu a ceną za prawo użytkowania wieczystego. Im więc większa jest wartość tego prawa, tym mniej zapłacimy za przekształcenie go we własność. Ponadto im krócej jesteśmy użytkownikiem wieczystym gruntu, tym większą wartość ma nasze prawo. Przykładowo, jeśli grunt jest wart 300 tys. zł, to w piątym roku użytkowania za wykup tego prawa zapłacimy ok. 38,5 tys. zł. Możliwe jest rozłożenie tej kwoty na nisko oprocentowane raty (maksymalnie na 20 lat), co dawałoby pierwszą ratę na poziomie ok. 3750 zł, a ostatnią równą 2000 zł (kwoty te uwzględniają odsetki). Tymczasem roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu z naszego przykładu wyniesie 3000 zł (przy założeniu, że na działce stoi budynek mieszkalny). Warto zaznaczyć, że rata za przekształcenie będzie malała, a opłaty za użytkowanie wieczyste mogą potencjalnie rosnąć. Dodatkowymi kosztami przekształcenia są opłata skarbowa za wydanie decyzji (10zł) oraz koszt wyceny nieruchomości (kilkaset złotych). Jednak nie jest potrzebne wykonywanie nowej wyceny nieruchomości, jeśli przeprowadzona została aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, w przeciągu dwóch lat od daty złożenia wniosku o przekształcenie.

Działalność turystyczna i przedsiębiorstwa

Na koniec warto zauważyć, że opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu przeznaczonego na cele mieszkaniowe należą do niskich. Standardowa stawka tego obciążenia wynosi bowiem rocznie 1% wartości prawa własności do gruntu. Dla porównania za nieruchomości oddane na działalność turystyczną stawka wynosi 2%, a pozostałe nieruchomości (w tym wykorzystywane na cele komercyjne) aż 3%. W przypadku części przedsiębiorstw rosnące opłaty za użytkowanie wieczyste mogą skłonić nie tylko do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, lecz także do zaprzestania działalności lub przeniesienia jej w okolicę, gdzie ceny nieruchomości są niższe.

Zobacz także: Ustanowienie odrębnej własności lokalu z mocy prawa

– Przykładem może być koszalińskie przedsiębiorstwo handlowe, które za użytkowanie zajmowanych gruntów musi płacić 100 tys. zł rocznie. – mówi Agnieszka Wiśnik, doradca Home Broker z Koszalina.

Co należy wiedzieć?

1. Wniosek do SKO musi zawierać uzasadnienie wskazujące błędy i niedociągnięcia wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Z dokumentem tym można się zapoznać na przykład w urzędzie gminy.
2. SKO nie pobiera opłaty za złożenie wniosku.
3. Złożenie wniosku do SKO powoduje, że użytkownik wnosi opłatę w dotychczasowej wysokości.
4. Oczekiwanie na rozprawę w SKO może trwać nawet kilkanaście miesięcy.
5. W przypadku rozstrzygnięcia sprawy przed SKO na niekorzyść użytkownika wieczystego, musi on wnieść zaległą opłatę.
6. Gmina musi udowodnić przed SKO, że wzrost opłaty jest uzasadniony.
7. Użytkownik wieczysty może na swój koszt zamówić kontrwycenę, która będzie stanowiła trudno podważalny argumentów przed SKO.
8. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi do swoistego „krakowskiego targu”. Nowa opłata ustalana jest więc jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego.