REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Co zrobić, kiedy sąsiad nie płaci za czynsz?

Subskrybuj nas na Youtube
Nieruchomości. Fot. Fotolia
Nieruchomości. Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zdarza się, że lokatorzy przestają płacić czynsz. W praktyce jest to problem nie tylko zadłużonego sąsiada, lecz także pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Brak regularnie płaconych czynszów może skutkować tym, że budynek nie zostanie na czas ocieplony, a winda nie będzie działać. Poza tym, należności z tytułu mediów w takiej sytuacji są rozdzielane na pozostałe lokale, w związku z czym pozostałym mieszkańcom wzrastają opłaty. Podpowiadamy, co zrobić kiedy sąsiad nie płaci czynszu.

Kiedy podać sąsiada do sądu?

W miarę naszych możliwości, jak również ludzkiej cierpliwości, Zarządca powinien dążyć do polubownego rozwiązania sprawy. Zazwyczaj wystarcza sama rozmowa i uświadomienie właścicielowi mieszkania negatywnych skutków z tytułu powstałych zaległości na rzecz zarządzania nieruchomością. Zdarza się, że lokatorzy po prostu zapominają o terminowym regulowaniu należności. Wówczas zwykłe przypomnienie  powinno rozwiązać sprawę.

REKLAMA

REKLAMA

Rzeczywistość jest jednak mniej kolorowa. Jak wskazują eksperci, najczęstszym powodem zalegania z płatnością czynszu jest brak środków spowodowany utratą pracy. To dość niekomfortowa sytuacja dla obydwu stron, którą warto rozwiązać polubownie, chociażby poprzez rozłożenie na raty nagromadzonych należności. Zarządcy Nieruchomości, wychodząc naprzeciw obecnym problemom bezrobocia, proponują również niestandardową formę odpracowania zaległości. Jak informuje Mariusz Łubiński, Prezes Zarządu ADMUS Sp. z o.o. – Lokatorom, którzy zalegają z czynszem z powodów ekonomicznych, proponujemy odpracowanie długu poprzez pracę na innych, zarządzanych przez nas obiektach. Oferujemy między innymi drobne prace konserwacyjne typu malowanie płotów oraz utrzymanie porządku na terenach przylegających do nieruchomości.

Zobacz także: Obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej

Mniej przyjemnym rozwiązaniem jest groźba wpisania dłużnika do Krajowego Rejestru Dłużników (KRD), gdyż każdy, kto się tam znajdzie, będzie miał problem z zaciągnięciem pożyczki, kupnem czegokolwiek na raty czy nawet wzięciem telefonu na abonament. Skuteczność tego narzędzia potwierdzają badania, które wyraźne wskazują, że ponad połowa dłużników spłaca swe zobowiązania po otrzymaniu oficjalnego ostrzeżenia o planowanym wpisaniu ich do rejestru. Co czwarty wezwany reguluje swe zobowiązania dopiero po umieszczeniu jego danych w bazie.

REKLAMA

W sytuacji, gdy kolejne próby w miarę polubownego rozwiązania sprawy nie przynoszą spodziewanego rezultatu, to tuż przed wniesieniem sprawy do sądu, można skorzystać z ustawy o własności lokali w pkt. 15, ust. 2, która umożliwia wspólnocie dochodzenie roszczeń w postępowaniu upominawczym. Jeśli zadłużony właściciel mieszkania nie zdąży odwołać się w ustalonym terminie, nakaz zapłaty otrzymuje moc wyroku sądowego. Wówczas to będziemy mogli wnieść wniosek o egzekucję komorniczą. W sytuacji odwrotnej pozostaje nam dochodzenie swych roszczeń na drodze sądowej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wszelkie czynność dążące do polubownego rozwiązania, choć nie zawsze gwarantują zakończenie sprawy, są istotne z punktu widzenia ewentualnego procesu sądowego. Podlegać one będą ocenie sądu i z pewnością będą mieć wpływ na ostateczny wynik ewentualnej rozprawy. W zbiorze dokumentów dołączonych do pozwu poza uchwałami dotyczącymi wysokości zaliczek, rozliczeniami zużycia mediów powinny się znaleźć wszelkie dowody potwierdzające naszą chęć szybkiego rozwiązania sporu, m.in. próbę wyjaśnienia z lokatorem powodów zalegania z opłatami oraz ostrzeżenie go przed ewentualnym przeprowadzeniem postępowania egzekucyjnego. Dla potrzeb procesowych negocjacje i wyjaśnienia powinny być przeprowadzane w formie pisemnej, a dla ich udokumentowania należy nadawać je listem poleconym z zachowaniem dowodu nadania.

Proces ściąganie długu

Wspólnota, pomimo prób łagodnego rozwiązania sprawy, nie powinna zwlekać w kwestii skutecznej windykacji nagromadzonego zadłużenia. Jeśli nie widzimy perspektyw na polubowne uregulowanie należności, natychmiast powinniśmy wdrożyć proces prawny w celu ściągnięcia długu. Po pierwsze i najważniejsze, po upływie trzech lat od daty wymagalności, roszczenia przedawniają się. Przy czym należy pamiętać, iż przedawnienie dla każdego okresu rozliczeniowego biegnie oddzielnie. Po drugie, narastające wydatki na bieżącą konserwację, utrzymanie porządku, należności z tytułu faktur czy ubezpieczenia budynku, podatków i innych opłat publicznoprawnych, skutecznie zrujnują aktywa wspólnoty w o wiele krótszym okresie czasu.

Zobacz także: Decyzje podejmowane przez organy wspólnoty mieszkaniowej

Dopiero uzyskanie prawomocnego orzeczenia sądowego dotyczącego obowiązku zapłaty przez dłużnika zaległości spowoduje, iż okres uregulowania należnej kwoty przedłuży się z 3 do 10 lat, liczonych od uprawomocnienia orzeczenia.

Postępowanie sądowe

- Prawdziwie skuteczną metodą wyegzekwowania niezapłaconych należności jest dopiero postępowanie sądowe. Ustawa o własności lokali w punkcie 16, ustępie 1 zezwala bowiem wspólnocie nawet na przymusową licytację lokalu należącego do jednego z jej członków w sytuacji, gdy jej właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat lub też dokonuje wpłat niepełnych. – wskazuje Mariusz Łubiński.

Podjęcie decyzji o skierowaniu do sądu powództwa jest kwestią wykraczającą poza standardowy zwykły zarząd, a w związku z tym wymaga uchwały członków wspólnoty oraz udzielenia odpowiedniego pełnomocnictwa zarządowi.

Zobacz także:  Jak się wypisać ze wspólnoty mieszkaniowej?

Sporządzony przez Zarząd pozew kierujemy do sądu okręgowego miejscowo właściwego dla nieruchomości. W jego treści przedstawiamy powód (zarząd wspólnoty mieszkaniowej), pozwanego (właściciela lub właścicieli lokalu), wartość przedmiotu sporu (mieszkania) zaokrągloną do pełnego złotego w górę. W żądaniu pozwu prosimy o nakazanie sprzedaży lokalu oraz zasądzenie na rzecz pozwanego kosztów procesu. Pismo uzasadniamy okolicznościami, które naszym zdaniem spełniają wymogi art. 16 w w/w ustawie. W naszym przypadku, tj. zalegania z czynszem należy podać jego wysokość, okres zaległości, przedstawić korespondencję z lokatorem, zestawienie zadłużenia lokalu z księgowości wspólnoty oraz opisać okoliczności przez które nie możliwe było polubowne rozwiązanie konfliktu.

Wraz z pozwem opłacamy wpis sądowy wynoszący 5 proc. wartości, zaokrąglony do pełnej złotówki. W sytuacji, gdy wspólnota wygra sprawę koszt wpisu jest jej zwracany przez lokatora, na przykład w drodze licytacji nieruchomości przez komornika.

W efekcie wyroku sądowego i przeprowadzenia licytacji, lokator traci prawo do mieszkania, a zatem może zostać z niego eksmitowany. Po uregulowaniu wpłaty z tytułu zaległości i kosztów procesu, pozostała kwota jest przekazywana właścicielowi.

Niespójne prawo

Spór między prawnikami, wynikający z nieprecyzyjności polskiego prawa sprawia, iż w środowisku prawniczym występują dwie drogi odzyskania należności poprzez licytację mienia.

W drugim przypadku Zarząd na mocy przyjętej uchwały o pełnomocnictwie w postępowaniu sądowym zwraca się z pozwem do sądu o wydanie orzeczenia sądowego z nakazem uregulowania przez dłużnika należności. Dopiero po wyroku nakazującym uregulowanie zaległości, Wspólnota może wystąpić o nadanie orzeczeniu klauzuli wykonalności, po uzyskaniu której składa wniosek do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. W treści zwraca się o wyegzekwowanie długów z rachunków bankowych, ruchomości lub też samej nieruchomości właściciela. Komornik w pierwszej kolejności przeprowadza egzekucję ze środków najbardziej dostępnych, wymagających najmniej formalności. W przypadku, gdy kwota uzyskana z konta bankowego czy też sprzedaży samochodu nie wystarcza, rozpoczyna się procedura egzekucji z nieruchomości.

Zobacz także: Czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólnoty

W praktyce egzekucja z nieruchomości zdarza się bardzo rzadko. Komornik najczęściej zarządza sprzedaż nieruchomości, kiedy właściciel mieszkania posiada inne nieopłacone zobowiązania, na przykład raty za kredyt na zakup tegoż mieszkania. Drugim powodem jest wysoka biurokratyzacja, finansowo najbardziej obciążająca wierzyciela. Po trzecie, i ostatnie, jeżeli nawet mieszkanie zostanie sprzedane, trzeba będzie przeprowadzić postępowanie eksmisyjne, które oznacza dla wierzyciela egzekwującego dodatkowe koszty.

Warto dodać, że sprzedaż zadłużonego mieszkania nie rozwiązuje sprawy, gdyż długi nie przechodzą na nowego nabywcę.

Zarządcy są zazwyczaj bardzo skuteczni w egzekwowaniu należności, dlatego nie radzimy zalegać z czynszem ani zaliczkami na zarządzanie nieruchomością, jak również liczyć na to, że sprawa się przedawni lub wyrozumiali sąsiedzi przymkną na nią oko. Wbrew pozorom nie są to wygórowane kwoty, jeżeli porównany je z odsetkami karnymi czy nawet groźbą utraty mieszkania.

Źródło: Adamus Sp. z o.o.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kupno mieszkania krok po kroku [Wywiad]

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Ekspertka Natalia Leszczyńska, dyrektor ds. marketingu Pekabex Development, podpowiada jak wybrać mieszkanie, na co zwracać uwagę, by tej decyzji nie żałować. Poniższy wywiad to w istocie poradnik jak kupić mieszkanie krok po kroku.

Od 11 września 2025 r. deweloperzy z nowym obowiązkiem, a kupujący z łatwiejszym dostępem do kluczowych informacji

11 września weszły w życie przepisy nakładające na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań i domów. Informacja dotyczyć ma nie tylko powierzchni użytkowej, ale też np. komórek lokatorskich, miejsc postojowych oraz wszystkich dodatkowych kosztów ponoszonych przez nabywcę.

Zasiedzenie nieruchomości nie zawsze jest możliwe

Zasiedzenie pozwala na nabycie własności nieruchomości przez osobę, która nią włada jak właściciel przez długi czas, mimo że formalnie nim nie jest. Może to być sposób na uregulowanie wieloletnich stanów faktycznych, istnieją jasne sytuacje, w których zasiedzenie jest wykluczone. Kiedy nie można nabyć nieruchomości przez zasiedzenie i jakie przeszkody stoją na drodze do stania się jej prawnym właścicielem?

Zmiany w prawie budowlanym. Nowe przepisy mają zwiększyć bezpieczeństwo pożarowe budynków [Gość Infor.pl]

Polskie przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynków od lat pozostawały w tyle za realiami nowoczesnego budownictwa. Teraz szykują się zmiany, które – jak podkreślają eksperci – mogą realnie wpłynąć na bezpieczeństwo mieszkańców oraz użytkowników hal przemysłowych i obiektów użyteczności publicznej.

REKLAMA

Koniec strategii pozornych promocji - od 11 września 2025 r. klient ma z góry dokładnie wiedzieć ile zapłaci za mieszkanie. Zmiany w ustawie deweloperskiej

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w 11 lipca 2025 r., to ważny krok w kierunku większej jawności i przewidywalności rynku mieszkaniowego. Zmiany te wprost odpowiadają na rosnące oczekiwania klientów dotyczące transparentności procesu zakupu. Po raz pierwszy nałożono na deweloperów obowiązek publikowania kompletnych i aktualnych danych o każdej inwestycji - od cen metra kwadratowego, przez dodatkowe koszty, aż po historię zmian. Wszystkie te informacje mają być nie tylko dostępne na stronach internetowych firm, lecz także codziennie przekazywane do centralnego rejestru i publikowane w portalu danych publicznych. 11 września kończy się dwumiesięczny okres przejściowy, który przewidział ustawodawca na dostosowanie się deweloperów do nowych przepisów.

Owoce sąsiada na mojej działce. Jakie są przepisy?

Relacje sąsiedzkie mogą być źródłem wielu nieprzewidzianych sytuacji, zwłaszcza na granicy działek. Do kogo należą owoce sąsiada, które spadły na nasz grunt? Kwestie te regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Stopy procentowe: decyzja RPP a kredyty i mieszkania [Komentarz]

Stopy procentowe znowu poszły w dół. Jak wpływa to na kredyty i kupno mieszkania? Decyzja RPP oceniana jest pozytywnie przez polskich przedsiębiorców. Samo obniżenie stóp procentowych nie jest jednak game changerem. Potrzeba planu gospodarczego.

Kiedy zaczyna się jesień 2025 r.?

Nie tak łatwo odpowiedzieć na pytanie, kiedy zaczyna się jesień. Inne będą daty rozpoczęcia jesieni astronomicznej, kalendarzowej, meteorologicznej, fenologicznej i termicznej. Jakie więc daty początku jesieni można wskazać w 2025 roku?

REKLAMA

Nowe przepisy budowlane - jakie zmiany szykują się na rynku mieszkaniowym? Będzie drożej

Projekt nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków wprowadza regulacje dotyczące m.in. instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych i seniorów. Jak deweloperzy oceniają te zmiany i jaki będą miały wpływ na koszty inwestycji mieszkaniowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Dlaczego fotowoltaika się pali? Jest luka w prawie budowlanym

Dlaczego dochodzi do pożarów instalacji fotowoltaicznej? Ekspert Stowarzyszenia Elektryków Polskich tłumaczy, że wina leży po stronie słabej jakości montażu fotowoltaiki. Co więcej, wiele instalacji powstało bez projektu technicznego. Tutaj jest luka w prawie budowlanym.

REKLAMA