Wspólnota mieszkaniowa prowadzona przez profesjonalnego zarządcę

W kuluarach sejmowych trwa obecnie batalia o wprowadzenie w życie projektu autorstwa posłów PO traktującego o obowiązkowym przekształcaniu spółdzielni mieszkaniowych we wspólnotę mieszkaniową. Ustawa zakłada, że jeśli w bloku znajdzie się choć jedno wykupione przez właściciela mieszkanie, wpisane do księgi wieczystej z prawem do kawałka gruntu, to cały budynek automatycznie będzie podlegał pod nową ustawę regulującą działalność wspólnot mieszkaniowych. Zmiana rodzi kluczowy dla funkcjonowania mieszkańców problem zarządczy, których liczba – według GUS, wynosiła pod koniec 2011 roku 3,5 mln osób. Wspólnota mieszkaniowa ma bowiem obowiązek powołania organu zarządczego na okres kadencji lub powierzenia opieki nad nieruchomością profesjonalnej firmie zarządczej. Z uwagi na brak wiedzy i doświadczenia w tej materii oraz najzwyklejszą oszczędność czasu i bezpieczeństwa, coraz więcej wspólnot skłania się ku wykwalifikowanemu zarządcy nieruchomości.

Zobacz także: Obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej

Zarządzanie nieruchomością to trudne i niezwykle skomplikowane działanie, polegające na podejmowaniu wszelkich inicjatyw i decyzji mających na celu poprawne funkcjonowanie wspólnoty. Zarządca dba o porządek w budynku, kontrolę opłat za media, sprawne działanie wspólnych urządzeń, jak na przykład oświetlenie i ogrzewanie na klatce schodowej. W sytuacjach wyjątkowych reprezentuje wspólnotę w sądzie, urzędach i instytucjach. Liczba obowiązków jest ogromna, dlatego zazwyczaj korzysta on z usług wielu pracowników lub firm, posiadających określone kompetencje i umiejętności. Specyfika zarządzania nieruchomością wymaga bowiem specjalistycznej wiedzy z dziedziny prawa, gospodarki przestrzennej, zarządzania, budownictwa, rachunkowości i finansów. Dla bardziej zapobiegliwych i ostrożnych przyda się również wiedza z zakresu ekonomii, ochrony zabytków i psychologii. Naturalne zatem jest, iż nie jest to wiedza do przyswojenia przez jedną osobę lub zarząd, który zarządzanie wspólnotą przeprowadzałby w czynie społecznym.

Zobacz także: Podział wspólnoty mieszkaniowej

– Okazji do błędów, uchybień i zaniedbań na polu zarządzania nieruchomościami jest bardzo wiele. A pamiętajmy, że za każdorazowe decyzje odpowiada zarząd, również z tytułu odszkodowań za wyrządzone szkody. – ostrzega Mariusz Łubiński, Prezes Zarządu Admus. I tu pojawia się główna korzyść wynikająca z podpisania umowy z firmą zarządzającą – brak odpowiedzialności mieszkańców. To zarządca bierze na siebie odpowiedzialność za należyte wykonywanie swoich obowiązków, co zwiększa bezpieczeństwo mieszkańców nieruchomości i jej właścicieli. Z tego też powodu zarządca ma obowiązek posiadania ubezpieczenia z tytułu czynności zawodowych. Minimalna suma ubezpieczenia to równowartość w złotych 50000 euro w odniesieniu do jednego oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC. Zakres ubezpieczenia obejmuje szkody powstałe w wyniku działań lub zaniechań zarządcy. Ponadto, ustawodawca, zdając sobie sprawę ze skomplikowanej materii jaką jest zarządzanie nieruchomości, nałożył dodatkowo na licencjonowanych zarządców nieruchomości obowiązek stałego podnoszenia kwalifikacji zawodowych w minimalnym wymiarze 24 godzin w roku.

Zobacz także: Nabycie lokalu przez wspólnotę mieszkaniową

Zgodnie z ustawą zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami. Oznacza to, że dobry zarządca nie tylko wykonuje działania mające na celu utrzymanie w należytym stanie technicznym i finansowym nieruchomości, ale może być również naszym doradcą, a wręcz opiekunem. Współczesna praca zarządcy nieruchomości polega również na analizie zdarzeń i faktów, prognozowanie przyszłości i podejmowaniu działań zmierzających do gospodarowania nieruchomością w sposób przynoszący realne zyski. Dobry zarządca dąży do minimalizacji kosztów utrzymania poprzez np. oszczędność energii (termomodernizacja), przy jednoczesnym szukaniu sposobów na generowanie zysków. Współpracując z zaufanymi firmami i doskonale odnajduje się w realiach rynkowych, głównie aktualnych stawkach rynkowych, potrafi skutecznie zoptymalizować wydatki na media i inne usługi dodatkowe.

Zobacz także: Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej

W imieniu wspólnoty zarządca podejmuje się również załatwienia tak niewygodnych kwestii jak np. odzyskanie należności powstałych w wyniku niepłacenia czynszu przez sąsiada. Dla wielu z nas upominanie się o zaległości, szczególnie w sytuacji gdy utrzymujemy poprawne relacje z „dłużnikiem”, może być bardzo kłopotliwe. Zarządca traktuje to jako część swojej pracy, a dzięki skutecznie wdrażanej procedurze odzyskiwania należnej kwoty, nie dopuszcza do powstawania niebezpiecznych dla wspólnoty zaległości długoterminowych.

Zarządca, jako organ opiekuńczy, dokłada wszelkich starań, żeby na bieżąco i szybko rozwiązywać problemy każdego z mieszkańców. To kwestia trudna do wyegzekwowania w przypadku Zarządu składającego się z mieszkańców wspólnoty, którzy nie są skorzy do sprawowania obowiązków w niedzielę. W profesjonalnej firmie zarządczej wyznaczane są dyżury, w czasie których interesanci mogą zgłaszać swoje uwagi. Nie warto jednak współpracować z podmiotem, która oferuje nam dwa spotkania w tygodniu, po 2–3 godziny. Zarządca powinien być dla mieszkańców dostępny częściej, a pod telefonem nawet 24 godziny na dobę.

Zobacz także: Zabezpieczenie danych osobowych członków wspólnoty mieszkaniowej

– „Administrator, który nadzoruje pracę usługodawców przebywa 5 dni w tygodniu na terenie nieruchomości i cały czas jest dostępny pod telefonem komórkowym. Pracę konserwatorów organizujemy w taki sposób, aby zapewnić możliwość usunięcia każdej awarii w ciągu 2h, także w niedziele i święta.” – informuje Mariusz Łubiński.

Podczas samodzielnego zarządzania nieruchomością, mieszkańcy z pewnością natrafią na szereg problemów, które najsprawniej i najszybciej rozwiąże podmiot zawsze dostępny, wykwalifikowany, który weźmie na siebie odpowiedzialność za racjonalne gospodarowanie zasobami. Gdy już się zdecydujemy należy zwrócić uwagę na to, czy posiada on lub pracownicy firmy niezbędne kwalifikacje. Podstawą prawną do zarządzania nieruchomościami jest licencja zarządcy, którą otrzymać mogą osoby z wyższym wykształceniem, ukończonymi studiami podyplomowymi oraz praktyką zawodową. Kandydat na zarządcę nie może być karany i musi posiadać pełną zdolność do czynności prawnych. Centralny rejestr zarządców znajduje się na stronie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Zobacz także: Powołanie i odwołanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej