Podział nieruchomości w konkubinacie

10 lipca 2012, 15:46

REKLAMA

Żeby wspólnie kupić nieruchomość nie trzeba być małżeństwem – po ustaniu związku, podział takiej nieruchomości regulowany jest przez prawo cywilne – a nie rodzinne.

Nieruchomość kupiona wspólnie (współwłasność)

Najczęstszym sposobem wspólnego nabycia nieruchomości przez osoby w związkach nieformalnych – jest jej zakup w ułamkowych udziałach (równych ½ i ½ lub nierównych np. ¾ i ¼ ). Tak ustanowiona współwłasność ułamkowa uprawnia każdego ze współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości (czy mieszkania) tak jakby był właścicielem całości (o ile nie koliduje to z uprawnieniami innych współwłaścicieli) – oznacza to m.in. możliwość korzystania z całości lokalu (chyba, że umowa o sposób korzystania stanowi inaczej – co jednak w tego typu przypadkach generalnie się nie zdarza) czy zameldowania się w nim.

REKLAMA

W przypadku rozpadu związku – własność nieruchomości pozostaje bez zmian, pojawia się więc problem zniesienia współwłasności – który może być przeprowadzony na trzy sposoby:

fizyczny podział (jeśli jest możliwy)
przyznanie własności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłacenia drugiego
poprzez sprzedaż i podział uzyskanej sumy.

Podział można dokonać na drodze umownej (przed notariuszem) oraz na drodze sądowej – w każdym przypadku dopuszczalne są ustępstwa (np. przekazanie swojego udziału za darmo). W przypadku sprzedaży za pośrednictwem sądu odbywa się ona w trybie przewidzianym dla egzekucji z nieruchomości.

Zobacz także: Koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości

Fizyczny podział

Podział nieruchomości jest możliwy jeśli:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

– nieruchomość gruntowa posiada odpowiednie rozmiary (np. ponad 0,3 ha w przypadku nieruchomości rolnych), a także każda z wydzielonych działek dysponować będzie dostępem do drogi publicznej (zwykłym lub za pomocą służebności przejazdu).

– nieruchomość budowlana (mieszkanie, dom) pozwala na jej podział na dwie niezależne części, spełniające warunki przewidziane dla lokalu mieszkalnego (np. wydzielone wejścia). Podział może nastąpić wg płaszczyzny poziomej lub pionowej budynku.

Więcej o podziale nieruchomości gruntowych: czytaj

W przypadku fizycznego podziału można zastosować model mieszany – tj. np. podzielić nieruchomość na dwie części przy jednoczesnej spłacie współwłaściciela, który dysponował większym udziałem (np. przy strukturze ¾ do ¼).

Przejęcie na własność przez jednego ze współwłaścicieli

Jeśli jedno z byłych konkubentów jest w stanie przejąć nieruchomość na własność za spłatą drugiego – może tego dokonać zarówno na drodze umownej, jak i sądowej. W obu przypadkach można ustalić sposób, wysokość oraz terminy zapłaty (np. rozłożyć opłaty na raty). W przypadku umownego zniesienia współwłasności w ten sposób, warto zobowiązać przejmującego konkubenta do poddania się egzekucji w akcie notarialnym (w przypadku opóźnienia w spłatach, nie jest konieczne wytaczanie powództwa, a jedynie opatrzenie aktu notarialnego klauzulą wykonalności – z takim dokumentem, można skierować się bezpośrednio do komornika).

Sprzedaż i podział pieniędzy pomiędzy współwłaścicieli

Jeśli powyższe rozwiązania nie są możliwe – sprzedaż nieruchomości jest sposobem, który pozwoli na łatwiejsze rozliczenia pomiędzy byłymi konkubentami. Z kwoty sprzedaży łatwiej rozliczyć także dodatkowe płatności (np. wyrównanie nakładów – o czym w dalszej części artykułu).

Zobacz także: Jak przygotować nieruchomość na sprzedaż?

Co do zasady podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży następuje zgodnie z posiadanymi udziałami w nieruchomości.

W przypadku sprzedaży na drodze sądowej – z reguły (biorąc pod uwagę sposób prowadzenia licytacji z nieruchomości) otrzymamy mniej pieniędzy niż w przypadku sprzedaży we własnym zakresie. Wynika to raz ze sposobu oszacowania wartości nieruchomości (który może odbiegać od wartości rynkowej) dwa – z faktu ustalania ceny wyjściowej licytacji poniżej wartości oszacowania.

Zobacz także: Niezbędne informacje przy sprzedaży nieruchomości

Jeśli nieruchomość należała do jednego z konkubentów

Nierzadko zdarza się, że nieruchomość użytkowana przez oboje konkubentów, stanowi własność tylko jednego z nich (np. posiadał ją wcześniej, czy też z uwagi na dużą zdolność kredytową, był w stanie samodzielnie wziąć kredyt mieszkaniowy). Po rozpadzie związku – drugi konkubent z reguły znajduje się w gorszej pozycji – nie dysponując żadnym prawem do nieruchomości. Nie jest jednak pozbawiony innych roszczeń.

W przypadku, w którym konkubent łożył na utrzymanie mieszkania – poprzez ponoszenie nakładów na cudzą nieruchomości – w postaci, np. udziału w spłacie raty kredytu, partycypacji w kosztach remontu – wartość tych nakładów może być przez niego dochodzona od właściciela nieruchomości. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego (m.in. wyrok SN z dnia 22 czerwca 2007 r. sygn. Akt V CSK 114/07) – konkubent taki może domagać się zwrotu połowy nakładów poczynionych na nieruchomość – tak jak posiadacz samoistny w stosunku do właściciela nieruchomości (art. 226 kc) – o ile, nie osiągnął korzyści z poniesionych nakładów (np. dochodu z wynajmu domu itp.).

Zobacz także: Przeniesienie własności nieruchomości a zabezpieczenie wierzytelności

Roszczenia takie przedawniają się z upływem roku od dnia wydania nieruchomości (w naszym przypadku – od dnia opuszczenia lokalu przez jednego z konkubentów).

Zobacz także: Zniesienie współwłasności przy sprzedaży nieruchomości

Sąd na rozliczenie polubowne

Jak to było już sygnalizowane – każdy sposób rozliczenia konkubinatu w zakresie wspólnych nieruchomości może być osiągnięty zarówno na drodze polubownej (umowa), jak i sądowej – oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy:

Droga sądowa:

jedyna alternatywa w przypadku braku porozumienia
niższe koszty (z reguły stałe wpisy w przypadku zniesienia współwłasności – wpis stosunkowy 5% w przypadku rozliczenia nakładów).
dłuższy czas rozwiązania sprawy – w zależności od stopnia „zaangażowania” uczestników oraz sądu – sprawa może toczyć się latami.

Umowa