REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Nabycie nieruchomości w wyniku egzekucji komorniczej

Adam Kret
Licytacja. Fot. Fotolia
Licytacja. Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Nabycie nieruchomości w ramach licytacji komorniczej (egzekucja z nieruchomości) – pozwala na zakup zarówno gruntów, jak i mieszkań za cenę niższą niż rynkowa, dodatkowo zostaje ona zwolniona ze wszystkich (co do zasady) obciążeń osobistych.

Gdzie znaleźć informacje o aukcjach?

Sprzedaż nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej musi być ogłoszona. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego ogłoszenia muszą znaleźć się:

REKLAMA

– w budynku sądowym i w lokalu organu gminy (na terenie właściwości, których znajduje się nieruchomość)

– w dzienniku poczytnym w danej miejscowości

– na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (http://www.licytacje.komornik.pl/)

Zobacz także: Odpowiedzialność zawodowa pośredników w obrocie nieruchomościami

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ogłoszenie w swojej treści musi zawierać informacje o:

– miejscu położenia i przeznaczenia gospodarczego nieruchomości

– imieniu i nazwisku dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony

– czasie i miejscu licytacji

– sumie oszacowania i cenie wywołania

– wysokości rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć

– czasie, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego

Informacje przedstawione w ogłoszeniu o planowanej licytacji nie dają pełnego obrazu nieruchomości. Dlatego istotne jest to, żeby nieruchomość obejrzeć (zobaczyć jej stan) w terminie wskazanym w ogłoszeniu – jest to w zasadzie jedyny moment, w którym (przed ewentualnym zakupem) możemy sprawdzić, co rzeczywiście jest przedmiotem egzekucji. Jest to o tyle istotne, że nabywca nieruchomości nie może domagać się zmiany ceny z przybicia z uwagi na wady przedmiotu licytacji. Trudność z dostępem do nieruchomości w innym terminie, wynika z tego, że jest ona w tym czasie z reguły zamieszkana przez dłużnika i jego rodzinę (w przypadku budynków mieszkalnych).

Zobacz także: Ogłoszenie o licytacji komorniczej nieruchomości – nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego


Oszacowanie, cena wywołania i rękojmia licytanta

Po dokonaniu zajęcia nieruchomości komornik sporządza opis i oszacowanie nieruchomości – w której określa jej wartość na potrzeby planowanej licytacji. Oszacowanie powinno z reguły odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości – często jednak jest niższe.

Zobacz także: Gwarancja bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami

Od ceny oszacowania określa się wartość wywołania dla późniejszej licytacji – zgodnie z art. 965. Kodeksu postępowania cywilnego wynosi ona:

– w pierwszym terminie licytacji – 3/4 wartości oszacowania

– w drugim terminie licytacji (jeśli w pierwszym nie doszło do nabycia) – 2/3 wartości oszacowania

Wartość wywołania określa nam najniższą cenę za jaką można nabyć przedmiotową nieruchomość, nie uściśla natomiast (co jest w miarę oczywiste) maksymalnej wartości uzyskanej w toku licytacji.

Aby ograniczyć sztuczne windowanie ceny nieruchomości przez osoby podstawione (w interesie dłużnika i wierzyciela) – każdy uczestnik licytacji przed przystąpieniem do niej musi wnieść na wskazany rachunek bankowy rękojmię (rodzaj wadium) wynoszący 10% wartości oszacowania. Rękojmia jest niezwłocznie zwracana uczestnikom licytacji, którzy jej nie wygrali. W przypadku osoby na rzecz, której dokonano przybicia, jej wadium zostaje zaliczone na cenę nabycia.

Licytacja

Licytacja przeprowadzana jest w budynku sądu rejonowego – jest publiczna i ustna. Od momentu wywołania, każdy z uczestników może zaproponować własną cenę (różnica wobec poprzedniej nie może wynosić mniej niż 1% wartości oszacowania z zaokrągleniem do pełnych złotych). Każda następna oferta (postąpienie) unieważnia poprzednią. W momencie, w którym zaproponowana cena nie została przez nikogo przebita komornik po trzykrotnym ogłoszeniu ceny ostatniego przybicia zamyka licytację.

Zobacz także: Zadatek a zaliczka przy zakupie nieruchomości


W przypadku egzekucji z nieruchomości, samo przyznanie własności jest co najmniej 3-etapowe:

– w pierwszej kolejności dochodzi do zamknięcia licytacji przez komornika (po ostatnim postąpieniu)

– następnie sąd nadzorujący licytację wydaje postanowienie w przedmiocie przybicia (na które przysługuje zażalenie)

– dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i po spełnieniu warunków licytacji (wniesieniu ceny) sąd wydaje postanowienie o przyznaniu własności (na które również przysługuje zażalenie.

Prawomocne postanowienie o przyznaniu własności stanowi także tytuł egzekucyjny dla celów wejścia w posiadanie przedmiotu aukcji, a także stanowi podstawę do wpisu własności w księgach wieczystych i ewidencji gruntów.

Licytacja może nie odbyć się z wielu przyczyn (może zawsze być odwołana przez komornika bez podania przyczyny) – np. jeśli wierzytelność dochodzona przez wierzyciela (wierzycieli) prowadzących egzekucję z nieruchomości zostanie zaspokojona w inny sposób.

Zobacz także: Kupno zadłużonego mieszkania

Skutki nabycia nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej

Jak wspomniano we wstępie, nabycie nieruchomości w drodze egzekucji, zwalnia ją z praw osobistych osób trzecich oraz dłużnika (m.in. ulegają uchyleniu hipoteki obciążające nieruchomość, niezależnie od tego czy wierzyciele hipoteczni zostali zaspokojeni w całości, czy nie).

Jednakże, Kodeks postępowania cywilnego przewiduje kilka odstępstw od tej zasady i w mocy pozostają:

Zobacz także: Przeniesienie własności nieruchomości a zabezpieczenie wierzytelności


– prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy

– służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia

– prawa użytkownika, dożywotnika i służebności osobiste mieszkania (jeśli były wpisane do księgi wieczystej lub zostały zgłoszone co najmniej na 3 dni przed terminem licytacji) i mają pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi (prawa te zostały ustanowione przed hipotekami)

– prawa z najmu i z dzierżawy (nowy właściciel wstępuje w prawa wynajmującego i dzierżawiącego)

Zobacz także: Ocena jakości nieruchomości przy zakupie

REKLAMA

Powyższe ograniczenia mogą być kłopotliwe dla nowego właściciela – i o ile służebności oraz prawa użytkowania, dożywocia i służebności mieszkania powinny być mu znane na etapie licytacji – prawa z najmu i z dzierżawy niekoniecznie (choć powinny być uwzględnione w opisie i oszacowaniu).

W przypadku zakupu nieruchomości obciążonych prawami z najmu i z dzierżawy – nowy właściciel może rozwiązać stosunek najmu lub dzierżawy – niestety musi liczyć się z ograniczeniami wynikającymi z ustawy o ochronie praw lokatorów (w tym m.in. z koniecznością zapewnienia lokalu zastępczego lub oczekiwaniem na lokal socjalny dla lokatorów, który zostałby przyznany).

Na aukcji komorniczej nabywamy nieruchomość w takim stanie, w jakim się znajduje – niezależnie od możliwych wad ukrytych budynku. Ewentualne odkrycie, że dom znajduje się w gorszym stanie niż zakładano lub wskazano w opisie i w oszacowaniu – nie może stanowić podstawy roszczeń odszkodowawczych.

Zobacz także: Zniesienie współwłasności przy sprzedaży nieruchomości

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe wsparcie dla kredytobiorców. Wiadomo, kiedy kredyt #naStart wejdzie w życie

Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło, że nowe przepisy dotyczące wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania wejdą w życie w drugiej połowie 2024 roku. Projekt ustawy wprowadzającej kredyt "#naStart" jest obecnie konsultowany.

Frankowicze czekają na uchwałę Sądu Najwyższego. Czy 25 kwietnia 2024 r. Izba Cywilna SN wyjaśni wreszcie 6 kluczowych zagadnień prawnych?

W dniu 25 kwietnia 2024 roku poznamy kolejny rozdział wieloletniej już sagi związanej z wydaniem tzw. uchwały frankowej przez Sąd Najwyższy w pełnym składzie Izby Cywilnej. Na ten dzień zostało wyznaczone posiedzenie Sądu Najwyższego, który ponownie ma zająć się zagadnieniami prawnymi dot. spraw frankowych, które zostały przedstawione przez Pierwszą Prezes. Czy jednak ta uchwała ma szanse zostać wydana i czy rzeczywiście – po wielu wyrokach TSUE w polskich sprawach frankowych – jest jeszcze potrzebna? Czy jeżeli zostanie wydana, to ułatwi rozstrzyganie pozwów Frankowiczów czy tylko skomplikuje te procesy? 

W jaki sposób deweloperzy mieszkaniowi korzystają z sztucznej inteligencji

Sztuczna inteligencja jako wsparcie dla deweloperów? Jak najbardziej. W jaki sposób już ją wykorzystują i jak planują wykorzystywać AI w przyszłości? 

W Polsce trzeba wyburzyć ponad 6,5 tys. mieszkań lub domów. Kto nie może się czuć bezpiecznie?

Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że ponad 2,2 mln Polek i Polaków mieszka w domach jednorodzinnych i kamienicach, które mają już ponad 100 lat. Nikt nie wie, czy te osoby mogą się czuć bezpiecznie. Eksperci portalu GetHome.pl dotarli do informacji z GUNB, z których wynika, że liczba budynków mieszkalnych do rozbiórki stale rośnie.

REKLAMA

Senat zdecydował w sprawie wakacji kredytowych

Senat przyjął bez poprawek ustawę o wakacjach kredytowych. Nowe przepisy teraz trafią do podpisu prezydenta. Jak szacuje resort finansów z z wakacji kredytowych w tym roku będzie mogło maksymalnie skorzystać 562 tys. kredytobiorców.

Wiśnia ozdobna i jej najpiękniejsze odmiany do ogrodu – którą wybrać?

Wiśnia ozdobna uznawana jest za najpiękniej kwitnące drzewo. Jakie odmiany wiśni ozdobnej są najładniejsze? My polecamy Kanzan, Amanogawa, Royal Burgundy i Shirotae. Którą wybrać? Podpowiadamy.

Ministerstwo Finansów: nie będzie przedłużenia wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 r. pomoc dla kredytobiorców tylko z FWK

Ministerstwo Finansów nie przewiduje przedłużania wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 roku wspieranie kredytobiorców w trudnej sytuacji w całości przejmie Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Taką informację przekazał w Senacie 17 kwietnia 2024 r. wiceminister finansów Jurand Drop.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania pod klucz przez dewelopera?

Nie tylko inwestorzy chcą wykańczać mieszkania pod klucz, również kupujący mieszkania na własny użytek coraz częściej korzystają z tej możliwości. Są pakiety podstawowe, jak i projekty indywidualne. Ile trzeba zapłacić? 

REKLAMA

W Łodzi na wyburzenie czekają budynki z niemal 2,3 tys. mieszkań. A jak w innych miastach?

W Polsce w ponadstuletnich kamieniach mieszka więcej niż 2,2 mln rodaków. Czy to bezpieczne? Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że liczba budynków mieszkalnych do rozbiórki stale rośnie.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania – cena za m2? [PORADNIK]

Wykończenie mieszkania – cena za m2 różni się w zależności od standardu wykończenia mieszkania. Jaka jest cena metra kwadratowego robocizny? Prezentujemy krótki poradnik - wykończenie mieszkania deweloperskiego pod klucz krok po kroku. Sprawdź, od czego zacząć i co robić po kolei.

REKLAMA