Nabycie nieruchomości w wyniku egzekucji komorniczej

Gdzie znaleźć informacje o aukcjach?

Sprzedaż nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej musi być ogłoszona. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego ogłoszenia muszą znaleźć się:

– w budynku sądowym i w lokalu organu gminy (na terenie właściwości, których znajduje się nieruchomość)

– w dzienniku poczytnym w danej miejscowości

– na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (http://www.licytacje.komornik.pl/)

Zobacz także: Odpowiedzialność zawodowa pośredników w obrocie nieruchomościami

Ogłoszenie w swojej treści musi zawierać informacje o:

– miejscu położenia i przeznaczenia gospodarczego nieruchomości

– imieniu i nazwisku dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony

– czasie i miejscu licytacji

– sumie oszacowania i cenie wywołania

– wysokości rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć

– czasie, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego

Informacje przedstawione w ogłoszeniu o planowanej licytacji nie dają pełnego obrazu nieruchomości. Dlatego istotne jest to, żeby nieruchomość obejrzeć (zobaczyć jej stan) w terminie wskazanym w ogłoszeniu – jest to w zasadzie jedyny moment, w którym (przed ewentualnym zakupem) możemy sprawdzić, co rzeczywiście jest przedmiotem egzekucji. Jest to o tyle istotne, że nabywca nieruchomości nie może domagać się zmiany ceny z przybicia z uwagi na wady przedmiotu licytacji. Trudność z dostępem do nieruchomości w innym terminie, wynika z tego, że jest ona w tym czasie z reguły zamieszkana przez dłużnika i jego rodzinę (w przypadku budynków mieszkalnych).

Zobacz także: Ogłoszenie o licytacji komorniczej nieruchomości – nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego

Oszacowanie, cena wywołania i rękojmia licytanta

Po dokonaniu zajęcia nieruchomości komornik sporządza opis i oszacowanie nieruchomości – w której określa jej wartość na potrzeby planowanej licytacji. Oszacowanie powinno z reguły odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości – często jednak jest niższe.

Zobacz także: Gwarancja bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami

Od ceny oszacowania określa się wartość wywołania dla późniejszej licytacji – zgodnie z art. 965. Kodeksu postępowania cywilnego wynosi ona:

– w pierwszym terminie licytacji – 3/4 wartości oszacowania

– w drugim terminie licytacji (jeśli w pierwszym nie doszło do nabycia) – 2/3 wartości oszacowania

Wartość wywołania określa nam najniższą cenę za jaką można nabyć przedmiotową nieruchomość, nie uściśla natomiast (co jest w miarę oczywiste) maksymalnej wartości uzyskanej w toku licytacji.

Aby ograniczyć sztuczne windowanie ceny nieruchomości przez osoby podstawione (w interesie dłużnika i wierzyciela) – każdy uczestnik licytacji przed przystąpieniem do niej musi wnieść na wskazany rachunek bankowy rękojmię (rodzaj wadium) wynoszący 10% wartości oszacowania. Rękojmia jest niezwłocznie zwracana uczestnikom licytacji, którzy jej nie wygrali. W przypadku osoby na rzecz, której dokonano przybicia, jej wadium zostaje zaliczone na cenę nabycia.

Licytacja

Licytacja przeprowadzana jest w budynku sądu rejonowego – jest publiczna i ustna. Od momentu wywołania, każdy z uczestników może zaproponować własną cenę (różnica wobec poprzedniej nie może wynosić mniej niż 1% wartości oszacowania z zaokrągleniem do pełnych złotych). Każda następna oferta (postąpienie) unieważnia poprzednią. W momencie, w którym zaproponowana cena nie została przez nikogo przebita komornik po trzykrotnym ogłoszeniu ceny ostatniego przybicia zamyka licytację.

Zobacz także: Zadatek a zaliczka przy zakupie nieruchomości

W przypadku egzekucji z nieruchomości, samo przyznanie własności jest co najmniej 3-etapowe:

– w pierwszej kolejności dochodzi do zamknięcia licytacji przez komornika (po ostatnim postąpieniu)

– następnie sąd nadzorujący licytację wydaje postanowienie w przedmiocie przybicia (na które przysługuje zażalenie)

– dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i po spełnieniu warunków licytacji (wniesieniu ceny) sąd wydaje postanowienie o przyznaniu własności (na które również przysługuje zażalenie.

Prawomocne postanowienie o przyznaniu własności stanowi także tytuł egzekucyjny dla celów wejścia w posiadanie przedmiotu aukcji, a także stanowi podstawę do wpisu własności w księgach wieczystych i ewidencji gruntów.

Licytacja może nie odbyć się z wielu przyczyn (może zawsze być odwołana przez komornika bez podania przyczyny) – np. jeśli wierzytelność dochodzona przez wierzyciela (wierzycieli) prowadzących egzekucję z nieruchomości zostanie zaspokojona w inny sposób.

Zobacz także: Kupno zadłużonego mieszkania

Skutki nabycia nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej

Jak wspomniano we wstępie, nabycie nieruchomości w drodze egzekucji, zwalnia ją z praw osobistych osób trzecich oraz dłużnika (m.in. ulegają uchyleniu hipoteki obciążające nieruchomość, niezależnie od tego czy wierzyciele hipoteczni zostali zaspokojeni w całości, czy nie).

Jednakże, Kodeks postępowania cywilnego przewiduje kilka odstępstw od tej zasady i w mocy pozostają:

Zobacz także: Przeniesienie własności nieruchomości a zabezpieczenie wierzytelności

– prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy

– służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia

– prawa użytkownika, dożywotnika i służebności osobiste mieszkania (jeśli były wpisane do księgi wieczystej lub zostały zgłoszone co najmniej na 3 dni przed terminem licytacji) i mają pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi (prawa te zostały ustanowione przed hipotekami)

– prawa z najmu i z dzierżawy (nowy właściciel wstępuje w prawa wynajmującego i dzierżawiącego)

Zobacz także: Ocena jakości nieruchomości przy zakupie

Powyższe ograniczenia mogą być kłopotliwe dla nowego właściciela – i o ile służebności oraz prawa użytkowania, dożywocia i służebności mieszkania powinny być mu znane na etapie licytacji – prawa z najmu i z dzierżawy niekoniecznie (choć powinny być uwzględnione w opisie i oszacowaniu).

W przypadku zakupu nieruchomości obciążonych prawami z najmu i z dzierżawy – nowy właściciel może rozwiązać stosunek najmu lub dzierżawy – niestety musi liczyć się z ograniczeniami wynikającymi z ustawy o ochronie praw lokatorów (w tym m.in. z koniecznością zapewnienia lokalu zastępczego lub oczekiwaniem na lokal socjalny dla lokatorów, który zostałby przyznany).

Na aukcji komorniczej nabywamy nieruchomość w takim stanie, w jakim się znajduje – niezależnie od możliwych wad ukrytych budynku. Ewentualne odkrycie, że dom znajduje się w gorszym stanie niż zakładano lub wskazano w opisie i w oszacowaniu – nie może stanowić podstawy roszczeń odszkodowawczych.

Zobacz także: Zniesienie współwłasności przy sprzedaży nieruchomości