Skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego

Skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego

Niezależnie od przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego, zgodnie z art. 241 Kodeksu cywilnego, wraz z wygaśnięciem użytkowania wygasają także wszystkie ustanowione na nim obciążenia – a więc m.in.:

- hipoteki

- służebności (w tym drogi koniecznej)

- inne prawa rzeczowe ograniczone

- spółdzielcze prawa do lokali

Powyższe obciążenia wygasają z mocy prawa i nie ulegają przekształceniu.

Zobacz także: Zakup działki budowlanej – o czym należy pamiętać?

Jedną z charakterystycznych cech użytkowania wieczystego, jest to, że budynki wzniesione przez użytkownika są jego własnością (własność budynkowa) przez cały okres istnienia użytkowania wieczystego. W momencie wygaśnięcia użytkowania własność budynków przechodzi na rzecz właściciela gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego).

Odrębna własność lokalu powiązana z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu (częsta konstrukcja w przypadku przekształconych lokali spółdzielczych, rzadsza w przypadku mieszkań deweloperskich) również wygasa. Polskie prawo nie przewiduje instytucji odrębnej własności lokalu niepowiązanej z gruntem.

Roszczenia

Wygaśnięcie prawa własności do budynków (czy lokali) w wyniku wygaśnięcia użytkowania wieczystego nie pozostawia właścicieli tych praw bez odpowiednich roszczeń. Problemem jest uregulowanie wysokości wynagrodzenia za budynki posadzone na gruncie objętym wygaszonym użytkowaniem wieczystym. Zgodnie z Kodeksem cywilnym – kwestia wynagrodzenia powinna być określona w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Częstą sytuacją jest jednak ustanawianie użytkowania w drodze decyzji administracyjnej. Trudne może być także ustalenie treści umowy (jeśli była podpisywana z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową).

Wysokość roszczeń – zakładając brak uregulowania tych kwestii w umowie/decyzji – nie powinna odbiegać od wartości rynkowej budynku (lokalu) pomniejszonej ewentualnie z tytułu roszczeń Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z tytułu niezgodnego z treścią użytkowania wieczystego wykorzystania gruntu.

Roszczenia zarówno Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego), jak i byłego użytkownika wieczystego (współużytkownika wieczystego w przypadku odrębnej własności lokalu) przedawniają się z upływem trzech lat od wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Kodeks cywilny i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie regulują kwestii ewentualnych roszczeń ani sytuacji prawnej właścicieli spółdzielczych praw do lokali – w przypadku uchylenia użytkowania wieczystego i w następstwie wygaśnięcia tychże praw.

Zobacz także: Altana – czy jej budowa wymaga pozwolenia?