Samowola budowlana i jej legalizacja

W przypadku wybudowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę lub niezgodnie z nim właściwy organ nadzoru budowlanego jest obowiązany nakazać rozbiórkę takiego obiektu lub jego części. Jeżeli wykonane prace budowlane znacznie odbiegają od zatwierdzonego projektu, organ nadzoru może nakazać przywrócenie obiektu do stanu zgodnego z projektem stanowiącym załącznik do decyzji o pozwoleniu na budowę. Istnieje możliwość odstąpienia przez organ nadzoru od wydania decyzji o nakazie rozbiórki, czyli dokonanie legalizacji budowy obiektu budowlanego wybudowanego bez pozwolenia.

Zobacz również: Kiedy nie jest potrzebne pozwolenie na budowę?

Legalizacja jest możliwa wyłącznie w sytuacji, gdy budowa jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie narusza przepisów prawa w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Zgodnie z regulacjami wprowadzonymi w 2008 roku, w przypadku rozpoczęcia procedury legalizacyjnej właściciel obiektu może przedstawić decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która stała się ostateczna także w trakcie prowadzenia postępowania w przedmiocie rozbiórki budowy, a nie później niż w dniu wszczęcia tego postępowania.

Postępowanie legalizacyjne jest wszczynane z urzędu. Za datę wszczęcia postępowania z urzędu uznaje się dzień pierwszej czynności urzędowej podjętej przez uprawniony podmiot, o której zawiadomiono stronę. Jeżeli budowa obiektu prowadzona jest bez wymaganego pozwolenia na budowę, organ nadzoru zobowiązany jest do zbadania, czy zrealizowana bądź realizowana budowa jest zgodna z przepisami, w szczególności techniczno-budowlanymi i czy istnieje możliwość doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem. Jeżeli tak, organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany wszcząć postępowanie legalizacyjne tego obiektu budowlanego.

Jeżeli obiekt spełnia przesłanki legalizacji, właściwy miejscowo i instancyjnie organ nadzoru budowlanego w odniesieniu do budowy niezrealizowanej obligatoryjnie wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Postanowienie to jest niezaskarżalne i niezależne od stanu zaawansowania robót, o ile nie zostały zakończone. W postanowieniu organ ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy i zobowiązuje do przedłożenia w wyznaczonym przez siebie terminie:

• zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - w braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami oraz zaświadczeniami o przynależności projektanta do właściwej izby samorządu zawodowego;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• dodatkowe dokumenty określone w ustawie w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych, a także obiektów mogących stwarzać szczególne zagrożenie dla użytkowników.

Powyższe dokumenty są niezbędne do uzyskania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. Termin w jakim dokumenty te powinny być przedstawione organowi, ustawodawca pozostawia do własnego uznania organu.

W przypadku, gdy budowa została już zakończona nie można wstrzymać prowadzenia robót budowlanych, a postanowienie zawiera jedynie wymagania co do niezbędnych zabezpieczeń budowy i obowiązek przedłożenia wyżej wymienionych dokumentów.

Zobacz również: Rozbiórki a prawo budowlane

W przypadku spełnienia przez inwestora warunków legalizacji obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę oraz uiszczenia przez inwestora opłaty legalizacyjnej, organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót - jeżeli budowa jest jeszcze w toku, a jeżeli budowa została już zakończona - tylko decyzji o zatwierdzeniu projektu. Bez względu na to do jakiej kategorii zalicza się dany obiekt, w przypadku legalizacji samowoli budowlanej organ nadzoru budowlanego zawsze będzie musiał nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie zalegalizowanego obiektu. Obowiązek ten nakłada się w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego.