Nieruchomość w pobliżu galerii handlowej droższa? Niekoniecznie

• Coraz drożej
• Wartościowe sąsiedztwo?
• Teren pod lupą

Kluczowym czynnikiem wpływającym na cenę nieruchomości wciąż jest lokalizacja. Nie brakuje też inwestorów, którzy wybierają sąsiedztwo dużych sklepów. Może ono podnieść wartość lokum. Świadczą o tym przykłady z okolic galerii handlowych w największych miastach. Zwykle są dobrze skomunikowane z pozostałymi dzielnicami. Fakt ten jest podkreślany w licznych ogłoszeniach dotyczących wynajmu lub sprzedaży. Z drugiej strony obecność hipermarketów czy dyskontów jest standardem na wielu osiedlach, więc to udogodnienie nie powinno mieć większego znaczenia. Sąsiedztwo tego typu obiektów oznacza też spore utrudnienia dla mieszkańców, przede wszystkim większy hałas, a także wzmożony ruch samochodowy i pieszy. I tutaj powstaje pytanie, czy to jest faktycznie opłacalne.

Coraz drożej

Kupić mieszkanie, które jeszcze zyska na wartości – to cel wielu inwestorów. Zarówno przykładowego Kowalskiego, jak i graczy dysponujących znacznie większymi możliwościami finansowymi. Część nabywców myśli o stosunkowo szybkim odsprzedaniu lokalu, co ma zagwarantować pomnożenie kapitału. Inni wybierają znacznie dłuższą drogę, rozłożoną na wiele lat. W tym okresie zyski może zapewnić wynajem. Bez względu na wybraną strategię, wybór lokalizacji nie powinien być dziełem przypadku.

– W ciągu ostatnich dwóch lat obserwujemy ogólny trend wzrostu wartości mieszkań i domów w dużych ośrodkach miejskich. Jednak nie można wiązać skoku cen nieruchomości tylko z bliską lokalizacją centrów handlowych, zwłaszcza że w największych miastach tego typu infrastruktura dynamicznie się rozwija. Większość osiedli, np. w Warszawie czy we Wrocławiu, ma bardzo ułatwiony dostęp do usług i zakupów – mówi Jarosław Wójtowicz z WGN Nieruchomości.

Z kolei Maciej Klukowski, dyrektor Home Management by Metrohouse, zwraca uwagę na sytuację w stolicy. Widać w niej duży deficyt mieszkań dostępnych w małych metrażach, tj. kawalerek i dwupokojowych do 45 m² powierzchni. Ekspert podkreśla, że tego typu nieruchomości, zlokalizowane przy sieciach handlowych i charakteryzujące się dobrą komunikacją, osiągają obecnie najwyższe notowane stawki za metr kwadratowy. Dopóki utrzymają się niskie stopy procentowe i pozostanie zapotrzebowanie na produkt inwestycyjny, ceny będą rosły.

Polecamy produkt: e-wydanie Dziennika Gazety Prawnej 

– Powoli wszystko drożeje na rynku nieruchomości, ale nie jest to jakieś szaleństwo. Zwyżki wynoszą zazwyczaj 5-7 procent rocznie. Decydują o tym rosnące koszty budowy, co wynika z większych wydatków na robociznę i materiały budowlane. Poza tym mamy hossę, więc firmy deweloperskie mogą podnieść o kilka lub kilkanaście procent ceny metra kwadratowego. Wiedzą, że bez problemu znajdą nabywcę. Jeżeli rynek stałby, to wtedy na pewno nie mogłyby sobie pozwolić na takie ruchy cenowe – informuje Jarosław Skoczeń, członek zarządu Emmerson Realty S.A.

Natomiast Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości z Home Broker, przekonuje, że ceny mieszkań rosną w całej Polsce, również w rejonach centrów handlowych. Jednak bezpośredni wpływ pozostaje ograniczony. Wyjątkiem może być np. osiedle pod miastem, skąd wszędzie jest daleko, a w najbliższej okolicy nie ma sklepów. Kiedy powstanie tam obiekt wielkopowierzchniowy, to można liczyć na wzrost wartości tych mieszkań. Pojawienie się go ułatwi życie mieszkańcom, którzy dotąd musieli długo dojeżdżać na zakupy. Jednak w największych miastach zagęszczenie galerii, a także supermarketów i dyskontów jest duże.

Wartościowe sąsiedztwo?

– Są lokalizacje, które zyskują dzięki bliskości rozbudowanej infrastruktury handlowo-usługowej. We Wrocławiu z pewnością tak się dzieje z mieszkaniami położonymi blisko apartamentowca Sky Tower. Ponadto nowo wybudowana galeria Wroclavia może się przełożyć na wzrost cen, zwłaszcza w przypadku inwestycji, jakie powstają w jej pobliżu. Stawki w takich miejscowościach, jak Lutynia czy Święta Katarzyna, znajdujących się w okolicach stolicy Dolnego Śląska, mimo nowych dyskontów, nie wzrosły mocno. W Siechnicach już od wielu lat można obserwować rozwój w zakresie produkcji, sprzedaży i usług, jak i budownictwa mieszkaniowego. Jednak kilkuprocentowy wzrost cen nie jest jeszcze na tyle duży, żeby móc mówić o boomie na lokalnym rynku – analizuje Jarosław Wójtowicz.

Infrastruktura wokół mieszkania ma duże znaczenie na postrzeganie ceny lokalu przez klienta, co podkreśla Maciej Klukowski. Według eksperta, tendencja powrotu do zakupów convenience powoduje, że bliskość sklepów może decydować o wyborze danej okolicy. Dużo ogłoszeń wprost nawiązuje do sąsiedztwa centrów handlowych, szczególnie tych dobrze rozpoznawalnych przez klientów. Można się pokusić o tezę, że tego typu nieruchomości są droższe od lokalizacji, w których nie ma większych sklepów.

– Spośród obiektów handlowych największy wpływ na cenę mieszkania może mieć sąsiedztwo galerii. Pracuje w nich dużo osób, z których część poszukuje zakwaterowania blisko miejsca zatrudnienia. W okolicy automatycznie drożeją mieszkania pod inwestycje. Z kolei hipermarkety czy dyskonty nie mają aż takiej siły oddziaływania. Powstają na peryferiach, w miejscach poprzemysłowych, gdzie buduje się mniej bloków. A jeśli domy jednorodzinne znajdują się w pobliżu sklepów wielkopowierzchniowych, to raczej tracą, niż zyskują na wartości. Właściciele takich nieruchomości chcą mieć spokój i ciszę, a nie np. weekendowy zalew samochodów, które przywożą ludzi na zakupy – dodaje Jarosław Skoczeń.

W opinii Andrzeja Prajsnara z portalu RynekPierwotny.pl, sąsiedztwo dużego obiektu handlowego nie zawsze jest nawet uznawane za istotny czynnik przy wycenie nieruchomości mieszkaniowej. Ekspert podkreśla jednak, że obecność dużych sklepów zwykle zwiększa prawdopodobieństwo sprzedaży domu lub mieszkania. Wyjątek stanowi sytuacja, w której hałas, a także ruch samochodowy i pieszy utrudniają wypoczynek mieszkańców. Znaczenie bliskości dużej placówki handlowej w kontekście zakupu nieruchomości pozostaje indywidualną kwestią dla każdego nabywcy. Preferencje osób kupujących mieszkania zależą między innymi od posiadania samochodu. Bliskie położenie większego sklepu może być bardziej przekonującym argumentem w przypadku lokali z rynku pierwotnego. Częściej powstają one w miejscach z ubogą infrastrukturą sprzedażowo-usługową.

– Większe znaczenie, niż bliskość centrum handlowego dla ceny mieszkania, ma położenie na mapie miasta oraz infrastruktura transportowa. Stacja metra albo kolejowa ułatwia codzienne dojazdy do pracy. A jeśli chodzi o zakupy, to na co dzień potrzebujemy sklepu spożywczego i apteki, a nie galerii. Jej położenie jest często wykorzystywane w marketingu przy sprzedaży lokalu, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, ale to tylko jeden z argumentów. Istnieje grupa ludzi, którzy sąsiedztwo takiego obiektu traktują jako zaletę i chcieliby mieszkać od niego np. w zasięgu dziesięciominutowego  spaceru. Większość klientów obawia się jednak dużego ruchu samochodów. W niektórych okresach, przed świętami oraz w weekendy, znacznie obniża to komfort życia – stwierdza Marcin Krasoń.

Teren pod lupą

Zdaniem Jarosława Wójtowicza, każdy klient indywidualnie ocenia wartość danej lokalizacji. Z obserwacji eksperta wynika, że rynek jest bardziej korzystny dla sprzedającego. Kupujący raczej dostosowują się do stosunkowo wysokich cen. Są gotowi przeznaczyć spore kwoty na mieszkania w najlepszych lokalizacjach. W zamian jednak zyskują olbrzymi potencjał inwestycyjny, np. we Wrocławiu dobrej klasy mieszkanie o pow. ok. 40-45 m² można wynajmować za ok. 2000 zł miesięcznie.

– W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, deweloper przekazuje prospekt informacyjny. Powinien on zawierać wzmiankę o ewentualnych uciążliwych inwestycjach w promieniu do jednego kilometra od oferowanego mieszkania. Nie można jednak mieć pewności, czy w tej kategorii znajdzie się duży sklep lub centrum handlowe. Na szczęście prospekt przygotowany przez dewelopera wskazuje, jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego działek sąsiednich w stosunku do inwestycji. Z nim mogą się zapoznać również osoby kupujące używany lokal – podaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zobacz serwis: Kupno - sprzedaż nieruchomości

Sytuacja na rynku może sprawić, że część inwestorów zmieni swoje zamierzenia. Brakuje działek, a te dostępne nie należą do tanich. Maciej Klukowski zaznacza, że ceny nieruchomości w pobliżu sieci handlowych cały czas rosną. Coraz mocniej odczuwalne są również wzrosty sprzedaży mieszkań w lokalizacjach, które do tej pory nie kojarzyły się z budownictwem mieszkaniowym. Już można zaobserwować tendencję do przeznaczania działek pierwotnie planowanych na usługi pod zabudowę mieszkaniową. W ocenie eksperta, należy oczekiwać interesujących ruchów ze strony inwestorów w tym obszarze.

– W tej chwili bardzo dużo różnych firm, niekoniecznie związanych z budownictwem, obserwuje, co się dzieje na rynku mieszkaniowym. Wchodzą na niego z większym lub mniejszym sukcesem. Jeżeli jakaś sieć, która ma bardzo dużo sklepów, weszłaby w ten segment, to nie zdziwiłbym się specjalnie. Gdy już zamierzamy kupić mieszkanie pod inwestycję, musimy patrzeć, co się dzieje w okolicy, np. czy jest dużo wolnych lokali, jakie są ceny wynajmu. Potencjalni nabywcy mogą liczyć, że łatwiej sprzedadzą nieruchomość i osiągną lepszą cenę za nią, niż gdzieś dalej od centrum handlowego – podsumowuje członek zarządu Emmerson Realty S.A.