Jak zabezpieczyć swoje prawa w umowie z deweloperem?

Umowa o budowę lokalu

Powszechną praktyką na rynku nowych mieszkań jest podpisywanie umów przedwstępnych z deweloperami, gdy inwestycja jest jeszcze we wczesnym stadium realizacji, a nasze wymarzone mieszkanie będzie gotowe do odbioru dopiero za kilkanaście miesięcy.

Warto pamiętać, że najchętniej stosowana przez deweloperów zwykła umowa przedwstępna dotycząca budowy lokalu i przeniesienia na nas jego własności po zakończeniu budowy, nie daje nam pełni uprawnień przewidzianych w Ustawie o własności lokali.

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu

Zgodnie z Art. 9 Ustawy o własności lokali odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie budynku oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

Aby taka umowa była ważna i wiązała zarówno nas jak i dewelopera, niezbędne jest, aby deweloper był właścicielem (bądź wieczystym użytkownikiem) gruntu, na którym budynek ma być wzniesiony, oraz aby posiadał prawomocne pozwolenie na budowę. Najważniejsze jest jednak, aby roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej.

Zobacz również serwis: Konsument i umowy

W przypadku zawarcia takiej umowy oraz wpisania naszych roszczeń do księgi wieczystej prowadzonej dla zabudowywanego gruntu, jeżeli umowa będzie przez dewelopera wykonywana w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na nasz wniosek (jak i na wniosek każdego innego nabywcy), sąd może powierzyć dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo dewelopera.

Omawiana powyżej umowa skutkuje powstaniem tzw. ekspektatywy odrębnej własności lokalu, dającej nam realną gwarancję uzyskania odrębnej własności lokalu. Oprócz wspomnianej powyżej możliwości powierzenia budowy innemu podmiotowi, możemy skutecznie dochodzić przeniesienia własności wybudowanego lokalu w drodze zastępczego orzeczenia sądu, na podstawie Art. 64 Kodeksu cywilnego oraz Art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego.

Co równie istotne, ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest dziedziczna. Jeżeli jednak chcielibyśmy dokonać zbycia ekspektatywy na rzecz osoby trzeciej, trzeba uzyskać na to zgodę dewelopera – najlepiej zawrzeć odpowiednie sformułowanie w umowie.

Inne postanowienia w umowie z deweloperem

Niezależnie od zabezpieczenia swoich roszczeń o przeniesienie na nas własności wybudowanego lokalu, warto zwrócić uwagę, czy umowa nie zawiera tzw. klauzul niedozwolonych, czy innych postanowień które mogą być dla nas niekorzystne.

Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa