Odrębna własność lokalu

Definicja samodzielnego lokalu

Jak stanowi Art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego, nieruchomościami są budynki lub części budynków trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W związku z tym za określoną część budynku, która może stanowić odrębny przedmiot własności w polskim systemie prawnym można uznać jedynie lokal. Wynika to także z regulacji prawnej znajdującej się w Ustawie o własności lokali. Samodzielnym lokalem mieszkalnym Ustawa o własności lokali nazywa wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Idąc dalej ustawa rozróżnia lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu. I tak, lokalem mieszkalnym jest lokal przeznaczony na stał pobyt ludzi w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych natomiast za lokale o innym przeznaczeniu można uznać wszelkie niemieszkalne lokale użytkowe.

Zarówno samodzielny lokal mieszkalny jak i lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębną własność wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu

Odrębna własność lokalu może powstać w drodze:
• umownej
• jednostronnego oświadczenia woli właściciela
• postanowienia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości
• wyroku sądu nakazującego właścicielowi nieruchomości złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia jej na uprawnioną osobę, jeżeli właściciel nie wykonał swego obowiązku dobrowolnie
• postanowienia sądu zapadłego w trybie Art. 49 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na podstawie wniosku złożonego przez członka spółdzielni
• z mocy samego prawa w razie likwidacji lub upadłości spółdzielni mieszkaniowej
• przekształcenia spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu

Odrębna własność lokalu nie może powstać w drodze zasiedzenia

Powstanie odrębnej własności lokalu wymaga poza jego także wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dotychczas dla całej nieruchomości oraz do nowo założonej księgi dla lokalu.

W przypadku postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali, jeżeli lokal lub lokale nie spełniają przesłanki samodzielności zdefiniowanej w Ustawie o własności lokali, sąd upoważnia zainteresowanego w postępowaniu wstępnym lub postępowaniu oddzielnym do wykonania robót adaptacyjnych (aby lokal stał się samodzielny).

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu

W myśl art. 7 Ustawy o własności lokali umowa lub oświadczenie woli właściciela nieruchomości ustanawiające odrębną własność lokalu muszą zostać zawarte w formie aktu notarialnego. Elementem niezbędnym dla powstania odrębnej własności lokali jest wpis do księgi wieczystej.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna określać:
• rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych
• wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej
• sposób zarządzania nieruchomością wspólną

Orzeczenie sądowe

W Art. 7 i 11 Ustawy o własności lokali, ustawodawca dopuścił możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w trybie sądowego postanowienia o:
• zniesienie współwłasności
• dziale spadku
• podziale majątku dorobkowego współmałżonków

Możliwości te występują tylko w przypadku, gdy w skład ich majątku wchodzi nieruchomość zabudowana budynkiem obejmującym przynajmniej dwa lokale (mieszkalne lub o innym przeznaczeniu) albo lokale takie można uzyskać po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych.
Trzeba podkreślić, że w trakcie takich spraw, sąd nie jest zobligowany do wyodrębnienia lokali. Może odmówić zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali i wybrać inne rozstrzygnięcie (np. sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty).
Orzeczenie sądowe powinno spełniać wymagania przewidziane dla umownego ustanowienia odrębnej własności. Konieczny jest też wpis do księgi wieczystej.

Z mocy prawa

Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej, nabywcą budynku albo udziału w budynku jest podmiot inny nić spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się z mocy prawa w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. Powstanie odrębnej własności lokalu w takim trybie nie wymaga wpisu do księgi wieczystej. Pomimo to właściciele lokali są obowiązani do ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej, a przy tym zgłoszenia danych koniecznych do oznaczenia nieruchomości. W przypadku gdy dotychczasowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu miało założoną księgę wieczystą, staje się ona księga wieczystą dla nieruchomości lokalowej, a wpisana w tej księdze hipoteka na ograniczonym prawie rzeczowym staje się hipoteką na nieruchomości.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Uprawnienia właścicieli wyodrębnionych lokali

Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach nieruchomości. Mogą też sami decydować o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną.
Gdy nieruchomość, w której znajdują się wyodrębnione lokale, przynosi pożytki lub inne dochody, właściciele powinni przeznaczać je na pokrywanie wydatków związanych z jej utrzymaniem. Jeżeli zostanie jakaś nadwyżka środków, przypadają one właścicielom lokali odpowiednio do ich udziałów.
Właściciele mają także między innymi prawo uczestniczenia w zgromadzeniach właścicieli i zaskarżania uchwał zebrania do sądu, jeżeli będą one niezgodne z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, czy w inny sposób naruszają ich interesy.

Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa