Umowa rezerwacyjna mieszkania – co trzeba o niej wiedzieć przed zakupem lokum od dewelopera?

Co to umowa rezerwacyjna?

Jest to kontrakt, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do okresowego wstrzymania oferowania przedmiotowego lokalu, przede wszystkim w celu umożliwienia zainteresowanemu klientowi dopełnienia formalności kredytowych bądź innych, bez ryzyka zniknięcia oferty z katalogu aktualnych.

Umowy rezerwacyjne, choć zdarzają się sporadycznie na rynku mieszkań z drugiej ręki, to jednak pozostają domeną rynku pierwotnego, na którym poprzedzają podpisanie zdecydowanej większości umów deweloperskich. Klient biura sprzedaży wyraża w niej intencję nabycia konkretnego lokum, uwiarygadniając ją uiszczeniem umownej kwoty w formie opłaty rezerwacyjnej, natomiast deweloper zobowiązuje się do określonej daty nie oferować przedmiotowego mieszkania innym zainteresowanym. Umowy rezerwacyjne zawierane są na każdym możliwym etapie realizacji inwestycji, począwszy od „dziury w ziemi”, a na lokalach oddanych do użytkowania skończywszy.

Co zawiera umowa rezerwacyjna?

Mogło by się wydawać, że trudno sobie wyobrazić bardziej transparentną, prostą w budowie, bezpieczną i bezkonfliktową umowę niż rezerwacyjna. Tymczasem jej zasadniczym mankamentem jest brak zdefiniowania w rodzimych przepisach prawnych, wobec czego jako zwykły kontrakt cywilnoprawny zawierana jest na zasadzie pełnej swobody umów. Tym samym o jej treści decyduje wola stron ją zawierających. Na szczęście sytuacja ta już wkrótce ulegnie zmianom korzystnym z punktu widzenia nabywcy nowego lokum.

Jak nietrudno się jednak domyślić w obecnym stanie rzeczy, w przedmiotowym przypadku stroną dominującą, mogącą decydować o zapisach umownych korzystnych dla siebie, jest deweloper. To on umowę przygotowuje i przedkłada swojemu klientowi. I nie chodzi tu wcale o podstępne klauzule abuzywne. W przypadku umowy rezerwacyjnej z łatwością można ułożyć treść kontraktu w pełnej zgodności wszystkich klauzul z obowiązującym prawem, jednocześnie jednak z rażącym nawet naruszeniem równości ochrony interesów stron.

Dlatego też przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej należy bardzo dokładnie zapoznać się z jej treścią. Przede wszystkim powinna zawierać dokładne dane rezerwowanego lokalu wraz z komórka lokatorską i miejscem postojowym, jeśli są przewidziane do nabycia. W kolejnych punktach powinny znaleźć się cena przedmiotowego lokum, oświadczenie o stanie prawnym, terminy rezerwacji i przystąpienia do umowy deweloperskiej. Z kolei najbardziej newralgicznym punktem umowy rezerwacyjnej jest ten dotyczący opłaty rezerwacyjnej wraz z warunkami jej zwrotu nabywcy oraz sytuacjami, kiedy zostanie ona zatrzymana przez dewelopera.

I właśnie ta ostatnia kwestia budzi najwięcej kontrowersji i rodzi jedyne namacalne na tym etapie zawierania transakcji ryzyko dla nabywcy, polegające na możliwości utraty wpłaconych środków. Dlatego też należy dokładnie przeanalizować warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej, a przede wszystkim unikać sytuacji pochopnego jej podpisywania pod wpływem pierwszego wrażenia. Wciąż bowiem zdarzają się przypadki żądania przez deweloperów nieracjonalnie zawyżonych kwot przy rezerwacjach, które nie będąc w żaden sposób chronione przez obecne przepisy, mogą padać łatwym łupem sprzedających.

Tymczasem niepisaną zasadą deweloperów reprezentujących najwyższe standardy rynkowe jest zawieranie umów rezerwacyjnych z klauzulą bezwarunkowego zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Jeżeli zatem klient w umówionym terminie (2-3 tygodnie) nie przystąpi do umowy deweloperskiej, to deweloper bez pytania zwraca mu pieniądze, a mieszkanie traci status rezerwacji.

Kwestia regulacji zasad zawierania umów rezerwacyjnych była przedmiotem trwających prawie 3 lata prac w ramach nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej. Zgodnie z przyjętym niedawno przez Radę Ministrów jej projektem, wysokość opłaty rezerwacyjnej zostanie ograniczona do maksimum 1 proc. ceny mieszkania lub domu. Poza tym deweloper będzie zobowiązany do zwrotu środków rezerwującemu mieszkanie, jeśli bank odmówi mu kredytu lub jeśli firma dokona zmian w prospekcie lub jego załącznikach bez wiedzy rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna powinna być ukłonem dewelopera w stronę swoich potencjalnych klientów, przyjaznym i bezpiecznym instrumentem dającym im kilka-kilkanaście dni na podjęcie ostatecznej decyzji, na pokazanie lokum rodzinie, a przede wszystkim na załatwienie formalności kredytowych i wszelkich innych bez ryzyka zniknięcia oferty z listy dostępnych do nabycia. Nie powinna raczej dopuszczać możliwości przejęcia opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera choćby w przypadkach rezygnacji z zakupu z różnego rodzaju przyczyn losowych. Wpłacone środki powinny stanowić element uwiarygodnienia klienta, a nie stanowić okazję do łatwego zarobku dewelopera na ewentualnej wpadce zamawiającego.

Do czasu wejścia w życie oczekiwanych regulacji prawnych dotyczących umowy rezerwacyjnej, klienci deweloperskich biur sprzedaży powinni tak jak dotychczas z najwyższą starannością analizować jej zapisy. Jak najbardziej można już dziś powoływać się na zapisy projektu noweli ustawy deweloperskiej. Szczególną uwagę należy zwrócić na wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie powinna przekraczać 1 proc. wartości mieszkania, a także na warunki jej zwrotu oraz zapisane terminy.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl