Jaką stawkę VAT zastosować do cesji umowy deweloperskiej?

Sprawa rozpatrywana przez szczeciński WSA dotyczyła podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, której przedmiotem jest obrót nieruchomościami. W ramach tej działalności zawiera on, m.in. umowy deweloperskie w celu zakupu lokali przeznaczonych do sprzedaży. Zdarza się jednak, że przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu przez dewelopera na rzecz wnioskodawcy znajduje się nabywca na ten lokal, w związku z czym podatnik zawiera z tą osobą umowę przeniesienia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na tego nabywcę (cesję).

Zdaniem podatnika cesja umowy deweloperskiej, której przedmiotem i celem jest ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę - podlega stawce 8% VAT, gdyż dla opodatkowania podatkiem VAT istotny jest ekonomiczny sens transakcji, a nie jej forma przyjęta w prawie cywilnym. Skoro celem obu umów (tj. umowy deweloperskiej oraz umowy cesji praw i obowiązków z tej umowy) jest ten sam towar (tj. lokal), to dla obu umów stosuje się te same zasady opodatkowania właściwe dla dostawy tego towaru i to niezależnie od tego, czy cesja umowy jest dokonywana łącznie z przeniesieniem posiadania lokalu.

Z takim podejściem nie zgodził się Dyrektor Krajowe Informacji Skarbowej uznając, że w wyniku cesji umowy deweloperskiej do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości staje klient, wstępując w prawa i obowiązki podatnika. Wobec czego, w ocenie organu skarbowego, przeniesienie przez podatnika na klienta praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, wskutek zawarcia umowy cesji, stanowić będzie usługę świadczoną przez podatnika na rzecz klienta, a nie dostawę towaru, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, stawką VAT 23%.

Podatnik złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skargę na tę interpretację.

WSA w Szczecinie zauważył, że o sposobie opodatkowania cesji praw i obowiązków, wynikających z zawartej umowy deweloperskiej, decydować powinno kryterium ekonomiczne i celowościowe, a nie formalna, cywilistyczna sfera zawieranych transakcji. Dokonując zatem prawnopodatkowej kwalifikacji czynności uznał, że zarówno umowa deweloperska, jak i cesja uprawnień z tej umowy zmierzały do jednego celu ekonomicznego w postaci dostawy lokalu mieszkalnego.

Wprawdzie w cesji praw i obowiązków, wynikających z umowy deweloperskiej nie dochodzi do ostatecznego rozporządzenia towarem, to jednak skoro czynność przewidziana w umowie deweloperskiej ma być zakwalifikowana jako dostawa, to również cesja praw i obowiązków z takiej umowy powinna być kwalifikowana w ten sam sposób. Niczym nieuzasadnione jest, by stawka podatku VAT, dotycząca czynności objętych umową deweloperską była inna niż stawka podatku od czynności przeniesienia praw, wynikających z tej umowy na osobę trzecią. Cesji uprawnień z tytułu umowy deweloperskiej nie można dla celów opodatkowania podatkiem VAT odrywać od pozostałych czynności, które poprzedzają bądź dopełniają transakcje zbycia lokali mieszkalnych. Skoro w rezultacie zawarcia umowy deweloperskiej, a w dalszej kolejności cesji praw i obowiązków, z niej wynikających, ma dojść do dostawy lokalu, nieracjonalne jest traktowanie jednej z czynności jaka wystąpiła przed tą dostawą, w rozważanym przypadku cesji praw i obowiązków, jako usługi. Niezmiennie bowiem, w efekcie końcowym chodzi o dostawę lokalu mieszkalnego, którą to czynność poprzedzała umowa deweloperska, a następnie cesja wynikających z niej uprawnień i obowiązków. Innymi słowy, umowa deweloperska oraz cesja uprawnień z tej umowy zmierzały do tożsamego celu ekonomicznego, jakim była dostawa lokalu mieszkalnego.

Sąd przyznał rację podatnikowi, że transakcje zbycia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, należy na gruncie przepisów ustawy o VAT traktować tak samo jako dostawę nieruchomości, której te umowy dotyczą, co oznacza, że będą one opodatkowane na takich samych zasadach (tj. 8% stawką VAT), jak finalna dostawa nieruchomości objętej tą umową.

Podobne stanowisko zawiera: wyrok WSA w Gdańsku z dnia 22 maja 2018 r. o sygn. akt I SA/Gd 348/18; wyrok WSA w Krakowie z dnia 28 marca 2018 r. o sygn. akt I SA/Kr 132/18; wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 23 lipca 2019 r. o sygn. akt I SA/Bd 314/19.

Wyrok WSA w Szczecinie z 9 września 2020 r., sygn. akt I SA/Sz 441/20

Polecamy: VAT 2020. Komentarz