REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zmiany w opodatkowaniu spółek nieruchomościowych od 2021 r.

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Spółki nieruchomościowe
Spółki nieruchomościowe
www.shutterstock.com

REKLAMA

REKLAMA

Spółki nieruchomościowe, czyli takie których majątek składa się głównie z nieruchomości, od 2021 r. mają płacić podatek od zbycia swoich udziałów, gdy stroną transakcji jest nierezydent. Eksperci wskazują, że może dojść do podwójnego opodatkowania spółek nieruchomościowych.

Fiskus podkłada minę pod spółki nieruchomościowe

Problem może dotyczyć zwłaszcza spółek akcyjnych emitujących akcje na okaziciela, a w szczególności spółek publicznych.

REKLAMA

Chodzi o projekt nowelizacji ustaw o PIT i CIT, zakładający m.in. opodatkowanie spółek komandytowych podatkiem dochodowym od osób prawnych (druk sejmowy nr 642).

Jedna z planowanych zmian dotyczy tzw. spółek nieruchomościowych, czyli takich, w których co najmniej połowa aktywów składa się z nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości. Spółka będzie odpowiedzialna za pobór i wpłatę do urzędu skarbowego 19-proc. podatku u źródła od wartości rynkowej zbywanych przez nierezydentów udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułu uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze w tej spółce. Będzie musiała potrącić go i wpłacić do urzędu skarbowego do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nierezydent uzyska dochód z tego tytułu.

Wiele pytań

REKLAMA

Zdaniem ekspertów zaproponowane przepisy są w wielu miejscach niejasne. Nie wiadomo, czy zapłata daniny przez spółkę zwolni z takiego obowiązku jej wspólnika. Jeśli tak nie będzie, to może dojść do podwójnego opodatkowania z tego samego tytułu.

‒ Wspólnik zapłaci podatek od dochodu ze zbycia udziałów, a spółka ‒ daninę równą 19 proc. wartości rynkowej jej własnych udziałów, które były przedmiotem sprzedaży - zwraca uwagę dr Jowita Pustuł, doradca podatkowy i radca prawny w J. Pustuł i Współpracownicy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jest też inny problem ‒ spółka nieruchomościowa będzie musiała zapłacić daninę do 7. dnia następnego miesiąca (po tym, w którym sprzedano jej udziały). Rodzi się pytanie: w jakim trybie dowie się o szczegółach transakcji i czy przyniosło to dochód wspólnikowi.

‒ W praktyce spółka nie będzie mogła tego podatku potrącić ani w inny sposób wymusić na wspólniku jego przekazania. W konsekwencji zapłaci daninę z własnych środków - zauważa Jowita Pustuł.

Zastrzeżenia co do proponowanej zmiany ma również Maciej Kacymirow, doradca podatkowy i radca prawny w Greenberg Traurig Grzesiak. ‒ Sam pomysł, aby jako płatnik występowała spółka będąca przedmiotem, a nie stroną transakcji, budzi istotne wątpliwości - komentuje ekspert.

Nie szczędzi też cierpkich słów pod adresem projektodawcy.

‒ Można zastanawiać się nad przyjęciem różnych rozwiązań dotyczących rozliczania podatku przy tego typu transakcjach, ale akurat tę propozycję resortu finansów trzeba ocenić bardzo negatywnie - mówi ekspert.

Podobnie projekt ocenia też dr Jowita Pustuł. - Mam nadzieję, że ministerstwo przemyśli jeszcze tę propozycję - stwierdza ekspertka.

Walka z optymalizacją

REKLAMA

Ministerstwo Finansów uzasadnia tę zmianę potrzebą walki z optymalizacjami podatkowymi. W przeszłości sprzyjała temu treść umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Brakowało w nich klauzuli nieruchomościowej, wskutek czego dochód ze zbycia udziałów w takich spółkach mógł być opodatkowany za granicą (najczęściej w krajach stosujących liberalny reżim podatkowy).

Potem Polska systematycznie negocjowała zmianę treści umów międzynarodowych, wprowadzając do nich wspomnianą klauzulę. Jednak i to ‒ jak twierdzi resort finansów ‒ okazało się niewystarczające.

‒ Firma, która nie chce zapłacić podatku, bardzo często sprzedaje udziały w zarządzanej przez siebie spółce posiadającej aktywa nieruchomościowe i nie informuje o tym Krajowej Administracji Skarbowej. Bez informacji o tym trudno jest wyegzekwować należną daninę - tłumaczył wiceminister finansów Jan Sarnowski podczas konferencji prasowej.

Problemem jest więc wyegzekwowanie podatku i temu właśnie ma służyć zmiana przepisów.

Przedstawiciel podatkowy

W celu poboru podatku spółki nieruchomościowe, które mają siedzibę poza Unią Europejską lub Europejskim Obszarem Gospodarczym, będą musiały - pod groźbą kary 1 mln zł ‒ ustanowić polskiego przedstawiciela podatkowego. Będzie on odpowiadał za wpłatę do urzędu skarbowego 19-proc. daniny od dochodu osiąganego ze zbycia udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułu uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej, jeżeli chociaż jedną ze stron transakcji będzie nierezydent.

Spółka będzie musiała wpłacić podatek do urzędu skarbowego do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nierezydent uzyska dochód z tego tytułu.

Płatnik czy jednak podatnik

Zdaniem Jowity Pustuł nazwanie spółki nieruchomościowej płatnikiem jest błędne. Zgodnie bowiem z art. 8 ordynacji podatkowej płatnik to podmiot, który oblicza podatek, pobiera go od podatnika i wpłaca na konto organu podatkowego. Słowem, wyłącznie pośredniczy w przekazaniu podatku płaconego przez podatnika, sam nie ponosi ciężaru daniny.

‒ Natomiast w projekcie zakłada się, że spółka nieruchomościowa zapłaci podatek niezależnie od tego, czy posiada dane pozwalające na obliczenie podatku, jaki powinien uiścić jej wspólnik - zauważa ekspertka.

Podkreśla raz jeszcze, że jeżeli spółka nie będzie miała takich danych, to ma zapłacić podatek w wysokości 19 proc. wartości swoich własnych udziałów.

‒ Zapłaci z własnych środków, a więc sama poniesie ciężar opodatkowania - tłumaczy Jowita Pustuł.

Dwukrotne opodatkowanie

Ekspertka zwraca też uwagę na inny problem: jeżeli polski wspólnik (osoba fizyczna) sprzeda udziały w spółce nieruchomościowej nierezydentowi, to wykaże podatek z tego tytułu dopiero w zeznaniu rocznym składanym z końcem kwietnia kolejnego roku podatkowego. Spółka natomiast musi wpłacić podatek znacznie szybciej i to z własnych pieniędzy, bo - jak zauważa Jowita Pustuł ‒ ustawodawca nie daje jej żadnych narzędzi umożliwiających pobranie podatku od wspólnika.

‒ Co więcej, nawet jeśli spółka uiści daninę, to taki obowiązek nadal będzie ciążył na wspólniku. Nie zmieniono bowiem art. 62b ordynacji podatkowej - zwraca uwagę ekspertka.

W rezultacie - jak mówi ‒ podatek od dochodu ze zbycia udziałów spółki nieruchomościowej może być zapłacony dwukrotnie i za każdym razem w innej wysokości:

  • wspólnik zapłaci go od swojego dochodu,
  • spółka nieruchomościowa, nie znając szczegółów transakcji zbycia ‒ od wartości swoich udziałów, bo bez uwzględnienia wydatków poniesionych przez wspólnika na nabycie udziałów (akcji).

Kolejne wątpliwości

Eksperci zastanawiają się też, czy spółka nieruchomościowa w ogóle dowie się o zbyciu jej udziałów przed upływem terminu zapłaty podatku.

‒ W przypadku spółek kapitałowych kodeks spółek handlowych nie wskazuje co do zasady terminu, w którym należy poinformować spółkę o przejściu udziału, o ile nie dochodzi do ustanowienia stosunku dominacji. Problem może więc dotyczyć przede wszystkim spółek akcyjnych emitujących akcje na okaziciela, a w szczególności spółek publicznych. Ale to samo może dotyczyć innych podmiotów niebędących spółkami, które spełnią definicję spółek nieruchomościowych, np. zamkniętych funduszy inwestycyjnych (FIZAN) inwestujących w nieruchomości - zauważa Maciej Kacymirow.

Ekspert dostrzega też kolejne problemy. - Jeżeli spółka dowie się o przeprowadzeniu transakcji, ale nie pozna ceny sprzedaży udziałów, to czy ma obowiązek zlecić ich wycenę i to w czasie pozwalającym na terminową zapłatę podatku? Czy związane z tym wydatki będą jej kosztem uzyskania przychodu? - zastanawia się ekspert.

Zwraca uwagę, że nawet jeśli spółka pozna cenę sprzedaży, to skąd ma wiedzieć, jaka jest wysokość dochodu osiągniętego przez wspólnika albo czy nie poniósł on na transakcji straty.

‒ Co więcej, jeśli okaże się, że podatek został zapłacony za wspólnika spółki nieruchomościowej i nie zostanie on tej spółce zwrócony, to pojawia się pytanie, czy będzie on jej kosztem uzyskania przychodów? Czy w takim wypadku u wspólnika powstanie przychód z nieodpłatnych świadczeń? Czy trzeba w takim wypadku sporządzać dokumentację cen transferowych? - wylicza kolejne wątpliwości Jowita Pustuł.

Zdaniem Macieja Kacymirowa, gdyby przyjąć, że wspólnik osiągnie z tego tytułu przychód, to w niektórych przypadkach można by go zakwalifikować jako przychód z udziału w zyskach osób prawnych. To by oznaczało, że spółka nieruchomościowa miałaby obowiązek potrącić z tego tytułu kolejny podatek.

‒ Brzmi to absurdalnie, ale w świetle projektowanych przepisów można pokusić się i o taką interpretację - komentuje ekspert.

Niejasna definicja

Wątpliwości budzi też sama definicja spółki nieruchomościowej - ma nią być dowolny podmiot, którego co najmniej 50 proc. aktywów stanowiły nieruchomości w Polsce lub prawa do takich nieruchomości.

‒ Przepis nie przewiduje w tym zakresie żadnego limitu czasowego, więc teoretycznie spółką nieruchomościową może być podmiot z dowolnej branży, który np. przed kilkoma laty rozpoczął swoją działalność od budowy zakładu i w związku z tym przez pewien czas jego majątek stanowiły głównie nieruchomości, niezależnie od tego, co obecnie składa się na aktywa tego podmiotu - zauważa Maciej Kacymirow. ©℗

Spółka, która nie będzie mogła potrącić podatku ani w inny sposób wymusić na wspólniku jego przekazania, zapłaci go z własnych środków.

Mariusz Szulc

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Uwaga na wadliwe wyroby budowlane!

W 2024 r. roku nadzór budowlany zlecił badania 259 próbek wyrobów budowlanych, co do których miał podejrzenie, że ich jakość jest gorsza, niż deklarują to producenci. I uwaga, potwierdziło się to w trzech na dziesięć przypadków – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, udostępnionych portalowi GetHome.pl.

Umowa deweloperska - czym jest, a czym nie jest?

W kontekście niedawnych zmian dotyczących rękojmi u deweloperów powrócił temat statusu prawnego umowy deweloperskiej. Wyjaśniamy czym jest ta umowa.

REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?

Dyskusja o wprowadzeniu do Polski funduszy REIT trwa od blisko dekady. Ostatnie sygnały z rządu wskazują jednak na brak zgody nie tylko na REIT-y mieszkaniowe, ale również na ewentualne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. W praktyce może to oznaczać całkowite zamrożenie tej formy inwestowania w naszym kraju. Pytanie, z jakim skutkiem dla krajowych rynków nieruchomości i kapitałowego.

Student wynajmuje mieszkanie (jesień 2025 r.). Czynsze i opłaty za kawalerkę i większe mieszkania

- W niektórych miastach ceny kawalerek zrównały się z cenami małych mieszkań dwupokojowych. Studenci mimo to najpierw wybierają kawalerki, potem szukają mieszkań, które mogliby wynajmować w duetach. Zauważam także, że ceny znowu zaczęły odgrywać wielką rolę w przypadku wynajmów studenckich. Był taki czas, gdy ważniejsza była lokalizacja, a nawet kwestie związane np. z wystrojem mieszkania. Teraz najważniejsza jest cena – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

REKLAMA

CPK – nowe przepisy 2025: zmiany w wywłaszczeniach nieruchomości i wypłacie odszkodowań [Projekt przyjęty przez Radę Ministrów]

We wtorek, 26 sierpnia 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK). Chodzi o proces wywłaszczania i uzyskania odszkodowania. Projekt zakłada m.in. wprowadzenie minimalnego terminu na wydanie nieruchomości.

Ceny mieszkań w 2025 r. rosną wolniej (4,3% r/r) niż wynagrodzenia (+8,9% r/r)

Dostępność cenowa mieszkań poprawia się – sugerują dane GUS i NBP. Sprzyjają temu spadająca już od roku dynamika wzrostu cen mieszkań i solidny wzrost wynagrodzeń. W drugim kwartale 2025 r. mieszkania na 7 największych rynkach były o 4,3% droższe niż rok wcześniej. Za to wynagrodzenia w przedsiębiorstwach w tym samym czasie wzrosły o 8,9%.

Motyl inspiracją prac nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków

Motyl, a dokładnie budowa jego skrzydeł, ma być inspiracją i wzorem dla specjalnych powłok, które będą umożliwiać zarządzanie ciepłem w budynkach. Trwają prace nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków.

Nowe inwestycje mieszkaniowe a relacje sąsiedzkie. Co ułatwia integrację?

Jakie rozwiązania infrastrukturalne sprzyjające budowaniu relacji międzyludzkich i integracji mieszkańców pojawiają się we współczesnych projektach deweloperskich? Jakie kierunki dominują w aranżacji nowych inwestycji? Które z wdrażanych koncepcji okazują się najbardziej efektywne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl

REKLAMA

Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. [Komunikat GUS]

Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wydał 25 sierpnia 2025 r. komunikat w sprawie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. Komunikat zostanie ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS.

Co oznacza zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze?

Dobra i zła wiara są podstawowymi pojęciami w sprawach o zasiedzenie. Na czym polega zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze? Jakie aktualnie obowiązują terminy zasiedzenia?

REKLAMA