REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zmiany w opodatkowaniu spółek nieruchomościowych od 2021 r.

Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Spółki nieruchomościowe
Spółki nieruchomościowe
www.shutterstock.com

REKLAMA

REKLAMA

Spółki nieruchomościowe, czyli takie których majątek składa się głównie z nieruchomości, od 2021 r. mają płacić podatek od zbycia swoich udziałów, gdy stroną transakcji jest nierezydent. Eksperci wskazują, że może dojść do podwójnego opodatkowania spółek nieruchomościowych.

Fiskus podkłada minę pod spółki nieruchomościowe

Problem może dotyczyć zwłaszcza spółek akcyjnych emitujących akcje na okaziciela, a w szczególności spółek publicznych.

REKLAMA

Chodzi o projekt nowelizacji ustaw o PIT i CIT, zakładający m.in. opodatkowanie spółek komandytowych podatkiem dochodowym od osób prawnych (druk sejmowy nr 642).

Jedna z planowanych zmian dotyczy tzw. spółek nieruchomościowych, czyli takich, w których co najmniej połowa aktywów składa się z nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości. Spółka będzie odpowiedzialna za pobór i wpłatę do urzędu skarbowego 19-proc. podatku u źródła od wartości rynkowej zbywanych przez nierezydentów udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułu uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze w tej spółce. Będzie musiała potrącić go i wpłacić do urzędu skarbowego do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nierezydent uzyska dochód z tego tytułu.

Wiele pytań

REKLAMA

Zdaniem ekspertów zaproponowane przepisy są w wielu miejscach niejasne. Nie wiadomo, czy zapłata daniny przez spółkę zwolni z takiego obowiązku jej wspólnika. Jeśli tak nie będzie, to może dojść do podwójnego opodatkowania z tego samego tytułu.

‒ Wspólnik zapłaci podatek od dochodu ze zbycia udziałów, a spółka ‒ daninę równą 19 proc. wartości rynkowej jej własnych udziałów, które były przedmiotem sprzedaży - zwraca uwagę dr Jowita Pustuł, doradca podatkowy i radca prawny w J. Pustuł i Współpracownicy.

Jest też inny problem ‒ spółka nieruchomościowa będzie musiała zapłacić daninę do 7. dnia następnego miesiąca (po tym, w którym sprzedano jej udziały). Rodzi się pytanie: w jakim trybie dowie się o szczegółach transakcji i czy przyniosło to dochód wspólnikowi.

‒ W praktyce spółka nie będzie mogła tego podatku potrącić ani w inny sposób wymusić na wspólniku jego przekazania. W konsekwencji zapłaci daninę z własnych środków - zauważa Jowita Pustuł.

Zastrzeżenia co do proponowanej zmiany ma również Maciej Kacymirow, doradca podatkowy i radca prawny w Greenberg Traurig Grzesiak. ‒ Sam pomysł, aby jako płatnik występowała spółka będąca przedmiotem, a nie stroną transakcji, budzi istotne wątpliwości - komentuje ekspert.

Nie szczędzi też cierpkich słów pod adresem projektodawcy.

‒ Można zastanawiać się nad przyjęciem różnych rozwiązań dotyczących rozliczania podatku przy tego typu transakcjach, ale akurat tę propozycję resortu finansów trzeba ocenić bardzo negatywnie - mówi ekspert.

Podobnie projekt ocenia też dr Jowita Pustuł. - Mam nadzieję, że ministerstwo przemyśli jeszcze tę propozycję - stwierdza ekspertka.

Walka z optymalizacją

REKLAMA

Ministerstwo Finansów uzasadnia tę zmianę potrzebą walki z optymalizacjami podatkowymi. W przeszłości sprzyjała temu treść umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Brakowało w nich klauzuli nieruchomościowej, wskutek czego dochód ze zbycia udziałów w takich spółkach mógł być opodatkowany za granicą (najczęściej w krajach stosujących liberalny reżim podatkowy).

Potem Polska systematycznie negocjowała zmianę treści umów międzynarodowych, wprowadzając do nich wspomnianą klauzulę. Jednak i to ‒ jak twierdzi resort finansów ‒ okazało się niewystarczające.

‒ Firma, która nie chce zapłacić podatku, bardzo często sprzedaje udziały w zarządzanej przez siebie spółce posiadającej aktywa nieruchomościowe i nie informuje o tym Krajowej Administracji Skarbowej. Bez informacji o tym trudno jest wyegzekwować należną daninę - tłumaczył wiceminister finansów Jan Sarnowski podczas konferencji prasowej.

Problemem jest więc wyegzekwowanie podatku i temu właśnie ma służyć zmiana przepisów.

Przedstawiciel podatkowy

W celu poboru podatku spółki nieruchomościowe, które mają siedzibę poza Unią Europejską lub Europejskim Obszarem Gospodarczym, będą musiały - pod groźbą kary 1 mln zł ‒ ustanowić polskiego przedstawiciela podatkowego. Będzie on odpowiadał za wpłatę do urzędu skarbowego 19-proc. daniny od dochodu osiąganego ze zbycia udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułu uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej, jeżeli chociaż jedną ze stron transakcji będzie nierezydent.

Spółka będzie musiała wpłacić podatek do urzędu skarbowego do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nierezydent uzyska dochód z tego tytułu.

Płatnik czy jednak podatnik

Zdaniem Jowity Pustuł nazwanie spółki nieruchomościowej płatnikiem jest błędne. Zgodnie bowiem z art. 8 ordynacji podatkowej płatnik to podmiot, który oblicza podatek, pobiera go od podatnika i wpłaca na konto organu podatkowego. Słowem, wyłącznie pośredniczy w przekazaniu podatku płaconego przez podatnika, sam nie ponosi ciężaru daniny.

‒ Natomiast w projekcie zakłada się, że spółka nieruchomościowa zapłaci podatek niezależnie od tego, czy posiada dane pozwalające na obliczenie podatku, jaki powinien uiścić jej wspólnik - zauważa ekspertka.

Podkreśla raz jeszcze, że jeżeli spółka nie będzie miała takich danych, to ma zapłacić podatek w wysokości 19 proc. wartości swoich własnych udziałów.

‒ Zapłaci z własnych środków, a więc sama poniesie ciężar opodatkowania - tłumaczy Jowita Pustuł.

Dwukrotne opodatkowanie

Ekspertka zwraca też uwagę na inny problem: jeżeli polski wspólnik (osoba fizyczna) sprzeda udziały w spółce nieruchomościowej nierezydentowi, to wykaże podatek z tego tytułu dopiero w zeznaniu rocznym składanym z końcem kwietnia kolejnego roku podatkowego. Spółka natomiast musi wpłacić podatek znacznie szybciej i to z własnych pieniędzy, bo - jak zauważa Jowita Pustuł ‒ ustawodawca nie daje jej żadnych narzędzi umożliwiających pobranie podatku od wspólnika.

‒ Co więcej, nawet jeśli spółka uiści daninę, to taki obowiązek nadal będzie ciążył na wspólniku. Nie zmieniono bowiem art. 62b ordynacji podatkowej - zwraca uwagę ekspertka.

W rezultacie - jak mówi ‒ podatek od dochodu ze zbycia udziałów spółki nieruchomościowej może być zapłacony dwukrotnie i za każdym razem w innej wysokości:

  • wspólnik zapłaci go od swojego dochodu,
  • spółka nieruchomościowa, nie znając szczegółów transakcji zbycia ‒ od wartości swoich udziałów, bo bez uwzględnienia wydatków poniesionych przez wspólnika na nabycie udziałów (akcji).

Kolejne wątpliwości

Eksperci zastanawiają się też, czy spółka nieruchomościowa w ogóle dowie się o zbyciu jej udziałów przed upływem terminu zapłaty podatku.

‒ W przypadku spółek kapitałowych kodeks spółek handlowych nie wskazuje co do zasady terminu, w którym należy poinformować spółkę o przejściu udziału, o ile nie dochodzi do ustanowienia stosunku dominacji. Problem może więc dotyczyć przede wszystkim spółek akcyjnych emitujących akcje na okaziciela, a w szczególności spółek publicznych. Ale to samo może dotyczyć innych podmiotów niebędących spółkami, które spełnią definicję spółek nieruchomościowych, np. zamkniętych funduszy inwestycyjnych (FIZAN) inwestujących w nieruchomości - zauważa Maciej Kacymirow.

Ekspert dostrzega też kolejne problemy. - Jeżeli spółka dowie się o przeprowadzeniu transakcji, ale nie pozna ceny sprzedaży udziałów, to czy ma obowiązek zlecić ich wycenę i to w czasie pozwalającym na terminową zapłatę podatku? Czy związane z tym wydatki będą jej kosztem uzyskania przychodu? - zastanawia się ekspert.

Zwraca uwagę, że nawet jeśli spółka pozna cenę sprzedaży, to skąd ma wiedzieć, jaka jest wysokość dochodu osiągniętego przez wspólnika albo czy nie poniósł on na transakcji straty.

‒ Co więcej, jeśli okaże się, że podatek został zapłacony za wspólnika spółki nieruchomościowej i nie zostanie on tej spółce zwrócony, to pojawia się pytanie, czy będzie on jej kosztem uzyskania przychodów? Czy w takim wypadku u wspólnika powstanie przychód z nieodpłatnych świadczeń? Czy trzeba w takim wypadku sporządzać dokumentację cen transferowych? - wylicza kolejne wątpliwości Jowita Pustuł.

Zdaniem Macieja Kacymirowa, gdyby przyjąć, że wspólnik osiągnie z tego tytułu przychód, to w niektórych przypadkach można by go zakwalifikować jako przychód z udziału w zyskach osób prawnych. To by oznaczało, że spółka nieruchomościowa miałaby obowiązek potrącić z tego tytułu kolejny podatek.

‒ Brzmi to absurdalnie, ale w świetle projektowanych przepisów można pokusić się i o taką interpretację - komentuje ekspert.

Niejasna definicja

Wątpliwości budzi też sama definicja spółki nieruchomościowej - ma nią być dowolny podmiot, którego co najmniej 50 proc. aktywów stanowiły nieruchomości w Polsce lub prawa do takich nieruchomości.

‒ Przepis nie przewiduje w tym zakresie żadnego limitu czasowego, więc teoretycznie spółką nieruchomościową może być podmiot z dowolnej branży, który np. przed kilkoma laty rozpoczął swoją działalność od budowy zakładu i w związku z tym przez pewien czas jego majątek stanowiły głównie nieruchomości, niezależnie od tego, co obecnie składa się na aktywa tego podmiotu - zauważa Maciej Kacymirow. ©℗

Spółka, która nie będzie mogła potrącić podatku ani w inny sposób wymusić na wspólniku jego przekazania, zapłaci go z własnych środków.

Mariusz Szulc

Autopromocja

REKLAMA

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Mieszkanie dla studenta. Kupić czy wynajmować?

    Sytuacja mieszkaniowa studentów staje się w ostatnich latach coraz bardziej skomplikowana. W największych miastach w Polsce brakuje aż 700 tys. mieszkań na wynajem. Jednocześnie ceny najmu wzrosły, w porównaniu do poprzedniego roku, nawet o kilkanaście procent. Malejąca opłacalność najmu sprawia, że coraz więcej studentów (przy częstym wsparciu rodziców) rozważa zakup mieszkania. Co skłania do podjęcia decyzji zakupowej oraz jakich mieszkań szukają obecnie studenci?

    Ile kosztuje wykończenie nowego mieszkania w II połowie 2023 roku?

    Ile dzisiaj (październik 2023 r.) zapłacimy za wykończenie nowego lokalu w stanie deweloperskim? Czy opłaca się kupić już wykończone mieszkanie "pod klucz"?

    Wszyscy kupują mieszkania. Czy wynajem nadal się opłaca w październiku 2023 roku?

    Rok 2023 przyniósł wyraźny wzrost liczby sprzedanych mieszkań – w 2 kwartale br. wśród deweloperów z GPW sprzedaż mieszkań wzrosła o 33% względem analogicznego okresu w 2022 r. Bez wątpienia przyczynił się do tego start programu Pierwsze Mieszkanie (bezpieczny kredyt 2%), który wspiera młodych Polaków w zakupie pierwszej nieruchomości. Dziś, nieco ponad 2 miesiące od startu programu, wyraźnie widać zwiększony popyt na mieszkania. Czy w obecnej sytuacji wynajem dalej się opłaca?

    Sprzedaż ogródka działkowego – ceny, umowa, formalności, PCC i podatek dochodowy

    W Polsce jest prawie milion ogródków działkowych działających na podstawie ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 1073). Z roku na rok ich ceny rosną. Sprawdźmy więc jakie formalności towarzyszą sprzedaży takiego ogródka i czy trzeba zapłacić od sprzedaży pcc i podatek dochodowy.

    REKLAMA

    Echmea wstęgowata – efektowna i łatwa w uprawie roślina doniczkowa. Czyści powietrze i kwitnie raz w życiu

    Echmea wstęgowata, to ciekawa roślina doniczkowa bez specjalnych wymagań, która dodatkowo potrafi oczyszczać powietrze w naszym mieszkaniu z formaldehydu. Kwitnie tylko raz w życiu (ale za to długo i efektownie) a po przekwitnieniu wytwarza 2-3 nowe rozety, które można przesadzić do oddzielnych doniczek i cykl życia zaczyna się na nowo. Młode rozety zakwitają po ok. 2 latach.

    Podatek od nieruchomości 2023/2024 – kto płaci podatek od mieszkania i gruntu, ile, kiedy, jakie deklaracje i informacje trzeba składać?

    Kto ma obowiązek płacić podatek od nieruchomości? Za co płaci się podatek od nieruchomości? Ile wynosi podatek od nieruchomości w 2023 roku a ile w 2024 roku? Kiedy trzeba zapłacić ten podatek?

    Wrzosy – uprawa w ogrodzie i na balkonie, odmiany

    Jak uprawiać wrzosy w ogrodzie, na balkonie i tarasie, by cieszyć się ich urokliwymi kwiatami jesienią? Jaką glebę przygotować pod wrzosy? Czy wrzosy w doniczkach przetrwają zimę na balkonie lub tarasie? Czy wrzosy trzeba przycinać? 

    Windy, parkingi, tereny zielone - co obiecuje program Przyjazne osiedle?

    Premier Mateusz Morawiecki w piątek w Strzegomiu mówił o szczegółach programu Przyjazne osiedle. Celem jest podniesienie komfortu życia mieszkańców blokowisk.

    REKLAMA

    Melisa lekarska – uprawa, właściwości zdrowotne. Ekologiczny, pachnący lek z własnego ogrodu

    Obok mięty i kilku innych ziół, melisa lekarska ma swoje ważne miejsce w „zestawie obowiązkowym” dobroczynnych, leczniczych roślin, które powinny rosnąć w naszych ogrodach. Uprawa melisy nie jest żadnym problemem, jest niewymagająca, mrozoodporna – sadzimy raz i …. mamy spokój. Nie tylko dlatego, że herbatka ze świeżych liści melisy działa najlepiej na skołatane nerwy. Również z tego powodu, że melisa sama doskonale rozsiewa się po naszym ogrodzie i znajduje sobie dogodne miejsca. 

    Jeżówka purpurowa (echinacea purpurea) – uprawa w ogrodzie i właściwości zdrowotne

    Bardzo dekoracyjną rośliną ogrodową jest jeżówka purpurowa. Przy okazji jest to zioło, które ma niebagatelne zalety zdrowotne i lecznicze. Jak uprawiać jeżówkę purpurową w ogrodzie i jaki pożytek możemy mieć z niej oprócz uroczych kwiatów?

    REKLAMA