REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zmiany w opodatkowaniu spółek nieruchomościowych od 2021 r.

Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Spółki nieruchomościowe
Spółki nieruchomościowe
www.shutterstock.com

REKLAMA

REKLAMA

Spółki nieruchomościowe, czyli takie których majątek składa się głównie z nieruchomości, od 2021 r. mają płacić podatek od zbycia swoich udziałów, gdy stroną transakcji jest nierezydent. Eksperci wskazują, że może dojść do podwójnego opodatkowania spółek nieruchomościowych.

Fiskus podkłada minę pod spółki nieruchomościowe

Problem może dotyczyć zwłaszcza spółek akcyjnych emitujących akcje na okaziciela, a w szczególności spółek publicznych.

REKLAMA

Chodzi o projekt nowelizacji ustaw o PIT i CIT, zakładający m.in. opodatkowanie spółek komandytowych podatkiem dochodowym od osób prawnych (druk sejmowy nr 642).

Jedna z planowanych zmian dotyczy tzw. spółek nieruchomościowych, czyli takich, w których co najmniej połowa aktywów składa się z nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości. Spółka będzie odpowiedzialna za pobór i wpłatę do urzędu skarbowego 19-proc. podatku u źródła od wartości rynkowej zbywanych przez nierezydentów udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułu uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze w tej spółce. Będzie musiała potrącić go i wpłacić do urzędu skarbowego do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nierezydent uzyska dochód z tego tytułu.

Wiele pytań

REKLAMA

Zdaniem ekspertów zaproponowane przepisy są w wielu miejscach niejasne. Nie wiadomo, czy zapłata daniny przez spółkę zwolni z takiego obowiązku jej wspólnika. Jeśli tak nie będzie, to może dojść do podwójnego opodatkowania z tego samego tytułu.

‒ Wspólnik zapłaci podatek od dochodu ze zbycia udziałów, a spółka ‒ daninę równą 19 proc. wartości rynkowej jej własnych udziałów, które były przedmiotem sprzedaży - zwraca uwagę dr Jowita Pustuł, doradca podatkowy i radca prawny w J. Pustuł i Współpracownicy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jest też inny problem ‒ spółka nieruchomościowa będzie musiała zapłacić daninę do 7. dnia następnego miesiąca (po tym, w którym sprzedano jej udziały). Rodzi się pytanie: w jakim trybie dowie się o szczegółach transakcji i czy przyniosło to dochód wspólnikowi.

‒ W praktyce spółka nie będzie mogła tego podatku potrącić ani w inny sposób wymusić na wspólniku jego przekazania. W konsekwencji zapłaci daninę z własnych środków - zauważa Jowita Pustuł.

Zastrzeżenia co do proponowanej zmiany ma również Maciej Kacymirow, doradca podatkowy i radca prawny w Greenberg Traurig Grzesiak. ‒ Sam pomysł, aby jako płatnik występowała spółka będąca przedmiotem, a nie stroną transakcji, budzi istotne wątpliwości - komentuje ekspert.

Nie szczędzi też cierpkich słów pod adresem projektodawcy.

‒ Można zastanawiać się nad przyjęciem różnych rozwiązań dotyczących rozliczania podatku przy tego typu transakcjach, ale akurat tę propozycję resortu finansów trzeba ocenić bardzo negatywnie - mówi ekspert.

Podobnie projekt ocenia też dr Jowita Pustuł. - Mam nadzieję, że ministerstwo przemyśli jeszcze tę propozycję - stwierdza ekspertka.

Walka z optymalizacją

REKLAMA

Ministerstwo Finansów uzasadnia tę zmianę potrzebą walki z optymalizacjami podatkowymi. W przeszłości sprzyjała temu treść umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Brakowało w nich klauzuli nieruchomościowej, wskutek czego dochód ze zbycia udziałów w takich spółkach mógł być opodatkowany za granicą (najczęściej w krajach stosujących liberalny reżim podatkowy).

Potem Polska systematycznie negocjowała zmianę treści umów międzynarodowych, wprowadzając do nich wspomnianą klauzulę. Jednak i to ‒ jak twierdzi resort finansów ‒ okazało się niewystarczające.

‒ Firma, która nie chce zapłacić podatku, bardzo często sprzedaje udziały w zarządzanej przez siebie spółce posiadającej aktywa nieruchomościowe i nie informuje o tym Krajowej Administracji Skarbowej. Bez informacji o tym trudno jest wyegzekwować należną daninę - tłumaczył wiceminister finansów Jan Sarnowski podczas konferencji prasowej.

Problemem jest więc wyegzekwowanie podatku i temu właśnie ma służyć zmiana przepisów.

Przedstawiciel podatkowy

W celu poboru podatku spółki nieruchomościowe, które mają siedzibę poza Unią Europejską lub Europejskim Obszarem Gospodarczym, będą musiały - pod groźbą kary 1 mln zł ‒ ustanowić polskiego przedstawiciela podatkowego. Będzie on odpowiadał za wpłatę do urzędu skarbowego 19-proc. daniny od dochodu osiąganego ze zbycia udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułu uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej, jeżeli chociaż jedną ze stron transakcji będzie nierezydent.

Spółka będzie musiała wpłacić podatek do urzędu skarbowego do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nierezydent uzyska dochód z tego tytułu.

Płatnik czy jednak podatnik

Zdaniem Jowity Pustuł nazwanie spółki nieruchomościowej płatnikiem jest błędne. Zgodnie bowiem z art. 8 ordynacji podatkowej płatnik to podmiot, który oblicza podatek, pobiera go od podatnika i wpłaca na konto organu podatkowego. Słowem, wyłącznie pośredniczy w przekazaniu podatku płaconego przez podatnika, sam nie ponosi ciężaru daniny.

‒ Natomiast w projekcie zakłada się, że spółka nieruchomościowa zapłaci podatek niezależnie od tego, czy posiada dane pozwalające na obliczenie podatku, jaki powinien uiścić jej wspólnik - zauważa ekspertka.

Podkreśla raz jeszcze, że jeżeli spółka nie będzie miała takich danych, to ma zapłacić podatek w wysokości 19 proc. wartości swoich własnych udziałów.

‒ Zapłaci z własnych środków, a więc sama poniesie ciężar opodatkowania - tłumaczy Jowita Pustuł.

Dwukrotne opodatkowanie

Ekspertka zwraca też uwagę na inny problem: jeżeli polski wspólnik (osoba fizyczna) sprzeda udziały w spółce nieruchomościowej nierezydentowi, to wykaże podatek z tego tytułu dopiero w zeznaniu rocznym składanym z końcem kwietnia kolejnego roku podatkowego. Spółka natomiast musi wpłacić podatek znacznie szybciej i to z własnych pieniędzy, bo - jak zauważa Jowita Pustuł ‒ ustawodawca nie daje jej żadnych narzędzi umożliwiających pobranie podatku od wspólnika.

‒ Co więcej, nawet jeśli spółka uiści daninę, to taki obowiązek nadal będzie ciążył na wspólniku. Nie zmieniono bowiem art. 62b ordynacji podatkowej - zwraca uwagę ekspertka.

W rezultacie - jak mówi ‒ podatek od dochodu ze zbycia udziałów spółki nieruchomościowej może być zapłacony dwukrotnie i za każdym razem w innej wysokości:

  • wspólnik zapłaci go od swojego dochodu,
  • spółka nieruchomościowa, nie znając szczegółów transakcji zbycia ‒ od wartości swoich udziałów, bo bez uwzględnienia wydatków poniesionych przez wspólnika na nabycie udziałów (akcji).

Kolejne wątpliwości

Eksperci zastanawiają się też, czy spółka nieruchomościowa w ogóle dowie się o zbyciu jej udziałów przed upływem terminu zapłaty podatku.

‒ W przypadku spółek kapitałowych kodeks spółek handlowych nie wskazuje co do zasady terminu, w którym należy poinformować spółkę o przejściu udziału, o ile nie dochodzi do ustanowienia stosunku dominacji. Problem może więc dotyczyć przede wszystkim spółek akcyjnych emitujących akcje na okaziciela, a w szczególności spółek publicznych. Ale to samo może dotyczyć innych podmiotów niebędących spółkami, które spełnią definicję spółek nieruchomościowych, np. zamkniętych funduszy inwestycyjnych (FIZAN) inwestujących w nieruchomości - zauważa Maciej Kacymirow.

Ekspert dostrzega też kolejne problemy. - Jeżeli spółka dowie się o przeprowadzeniu transakcji, ale nie pozna ceny sprzedaży udziałów, to czy ma obowiązek zlecić ich wycenę i to w czasie pozwalającym na terminową zapłatę podatku? Czy związane z tym wydatki będą jej kosztem uzyskania przychodu? - zastanawia się ekspert.

Zwraca uwagę, że nawet jeśli spółka pozna cenę sprzedaży, to skąd ma wiedzieć, jaka jest wysokość dochodu osiągniętego przez wspólnika albo czy nie poniósł on na transakcji straty.

‒ Co więcej, jeśli okaże się, że podatek został zapłacony za wspólnika spółki nieruchomościowej i nie zostanie on tej spółce zwrócony, to pojawia się pytanie, czy będzie on jej kosztem uzyskania przychodów? Czy w takim wypadku u wspólnika powstanie przychód z nieodpłatnych świadczeń? Czy trzeba w takim wypadku sporządzać dokumentację cen transferowych? - wylicza kolejne wątpliwości Jowita Pustuł.

Zdaniem Macieja Kacymirowa, gdyby przyjąć, że wspólnik osiągnie z tego tytułu przychód, to w niektórych przypadkach można by go zakwalifikować jako przychód z udziału w zyskach osób prawnych. To by oznaczało, że spółka nieruchomościowa miałaby obowiązek potrącić z tego tytułu kolejny podatek.

‒ Brzmi to absurdalnie, ale w świetle projektowanych przepisów można pokusić się i o taką interpretację - komentuje ekspert.

Niejasna definicja

Wątpliwości budzi też sama definicja spółki nieruchomościowej - ma nią być dowolny podmiot, którego co najmniej 50 proc. aktywów stanowiły nieruchomości w Polsce lub prawa do takich nieruchomości.

‒ Przepis nie przewiduje w tym zakresie żadnego limitu czasowego, więc teoretycznie spółką nieruchomościową może być podmiot z dowolnej branży, który np. przed kilkoma laty rozpoczął swoją działalność od budowy zakładu i w związku z tym przez pewien czas jego majątek stanowiły głównie nieruchomości, niezależnie od tego, co obecnie składa się na aktywa tego podmiotu - zauważa Maciej Kacymirow. ©℗

Spółka, która nie będzie mogła potrącić podatku ani w inny sposób wymusić na wspólniku jego przekazania, zapłaci go z własnych środków.

Mariusz Szulc

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zdolność kredytowa Polaków w maju 2024 r. Kto ile może pożyczyć na mieszkanie? Co dalej w latach 2024-2026? Będą podwyżki i tańsze kredyty?

Zdolność kredytowa w przypadku kredytów hipotecznych (mieszkaniowych) jest w maju 2024 r. wyższa niż pod koniec 2021 roku, czyli przed serią podwyżek stóp procentowych. Jest tak mimo, iż aktualne oprocentowanie kredytów jest 2-3 razy wyższe niż niecałe 3 lata temu. Tak wynika z danych zebranych przez HREIT. Tak pozytywna sytuacja dla potencjalnych kredytobiorców wynika przede wszystkim ze wzrostu wynagrodzeń.

Stal koroduje a materiały kompozytowe nie. W czym jeszcze są lepsze od tradycyjnych materiałów?

W dziedzinach takich jak inżynieria, budownictwo czy projektowanie, materiały kompozytowe zrewolucjonizowały sposób, w jaki myślimy o wytrzymałości, lekkości i trwałości konstrukcji. Te niezwykłe cechy czynią je jednymi z coraz powszechniej stosowanych materiałów, wykorzystywanych z powodzeniem w wielu branżach. Co warto o nich wiedzieć i dlaczego są tak wyjątkowe? O tym poniżej.

Nieruchomości w Tajlandii kuszą niską ceną, ale jest pewien haczyk

Nieruchomości za granicą stają się coraz bardziej pożądane. To z jednej strony inwestycja, a z drugiej własne miejsce na urlop. Jednym z popularniejszych krajów do zakupu nieruchomości jest Tajlandia. 

Jakie udogodnienia cenią mieszkańcy i poszukują ich nabywcy nowych mieszkań od deweloperów

Oceniając przydatność rozwiązań funkcjonalnych stosowanych na osiedlach mieszkaniowych, Polacy na równi z zaawansowanymi innowacjami z obszaru automatyki mieszkaniowej cenią prostsze elementy poprawiające komfort codziennego życia, np. filtry zmiękczające i uzdatniające wodę czy stojaki rowerowe. Deweloperzy biorą to coraz częściej pod uwagę budując nowe osiedla.

REKLAMA

Wsparcie na wymianę dachów z azbestem. Masz czas do 30 września 2025 r.

Rolnicy zyskają dodatkowe 6 miesięcy na wymianę pokryć dachowych wykonanych z materiałów zawierających azbest. 

Skąd deweloperzy biorą pieniądze

Jak deweloperzy finansują inwestycje mieszkaniowe? Czy korzystają ze środków własnych, finansowania bankowego czy wchodzą w partnerstwo inwestycyjne? 

Opłaty za odpady komunalne - MKiŚ pisze nowe przepisy. Upowszechnienie metody „od osoby” i zasady „zanieczyszczający płaci”

Ministerstwo Klimatu i Środowiska pracuje nad zmianami w przepisach dotyczących naliczania opłat za odpady komunalne - napisała w piśmie do Rzecznika Praw Obywatelskich, wiceminister klimatu Anita Sowińska.

Mieszkaniowa inflacja z ostatnich dwóch lat. Ile wynosi?

Skutki rosnącej inflacji Polacy odczuwali już dwa lata temu. Koszyk podstawowych zakupów mocno podrożał. A jak w tym czasie zmieniły się koszty utrzymania domów i mieszkań? Sprawdzamy. 

REKLAMA

Mieszkanie na start 2024 - kto może skorzystać? Od kiedy? Jakie dopłaty, warunki i limity?

Mieszkanie na start ma wejść w życie już jesienią 2024 roku. Jego czas trwania przewidziany jest do końca 2027 roku, a kredyt z niższym oprocentowaniem musi zostać udzielony na co najmniej 15 lat. O czym jeszcze warto wiedzieć? Zebraliśmy najważniejsze informacje w pigułce.

Nowe regulacje metody pomiaru hałasu emitowanego przez urządzenia używane na zewnątrz pomieszczeń

Zmienią się metody pomiaru hałasu emitowanego przez urządzenia używane na zewnątrz pomieszczeń. Od kiedy nowe regulacje? 

REKLAMA