Najem mieszkań z mocnymi wzrostami. Ale i tak już mniej kosztowny niż rata kredytu

• Roczne stawki mieszkań pod najem do góry
• Największe wzrosty kosztu najmu poza stolicą 
• Spadek opłacalności najmu
• Najem już wszędzie tańszy niż rata kredytu mieszkaniowego
• Porównanie kosztu najmu i raty kredytu przy obecnym poziomie WIBOR
• W długim okresie wciąż bardziej opłaca się zakup niż najem

Roczne stawki mieszkań pod najem do góry

W IV kw. 2021 r. koszty najmu rosły. Najmocniejszy wzrost dotyczył dużych mieszkań, czyli o powierzchni powyżej 60 m2. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że stawki w tym segmencie były o 7,6% wyższe niż przed rokiem.

W przypadku średnich i małych mieszkań podwyższa wyniosła nieco ponad 6% r/r. Przyczyną są m. in. wyższe ceny mieszkań, czy spadek liczby ofert najmu.

Przy obecnym poziomie cen mieszkań i stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie wynosi średnio 4,1% netto (po odliczeniu podatku i wszystkich kosztów).

Największe wzrosty kosztu najmu poza stolicą 

W ostatnim czasie dużo mówi się o rosnących ratach kredytów hipotecznych. Nie należy jednak zapominać o tych, którzy mieszkania najmują. W ich przypadku podwyżki są co prawda mniejsze, ale równie bolesne, gdyż wiele z tych osób musi jednocześnie płacić za najem i odkładać pieniądze na zakup i wyposażenie własnego mieszkania.

W porównaniu do IV kw. 2020 r. stawki najmu małych mieszkań (do 35 m2) najbardziej wzrosły w Szczecinie (12%), Wrocławiu (12%) i Gdańsku (10%).

W przypadku lokali średniej wielkości (35 – 60 m2) kwoty na najem wzrosty powyżej 10% odnotowaliśmy we Wrocławiu (12%), Poznaniu (12%), Gdańsku (11%) Toruniu (10%) i Gdyni (10%).

Rekordzistą w naszym zestawieniu są natomiast duże mieszkania we Wrocławiu, których najem zdrożał aż o 16%. Inne, w których wzrost przekroczył 10%, to Szczecin (12%), Bydgoszcz (12%) i Poznań (11%).

Oferta mieszkań na wynajem od września konsekwentnie się kurczyła. W grudniu dostępnych na wynajem było o 35% mniej unikalnych ofert niż we wrześniu i aż o 60% mniej niż w marcu 2021 r., kiedy z kolei odnotowaliśmy rekordową liczbę ogłoszeń dostępnych na portalach.

Spadek opłacalności najmu

Pomimo wzrostów stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie lekko spadła za sprawą galopu cen mieszkań. W sytuacji, gdy lokal był zamieszkany przez pełne 12 miesięcy, to przeciętna rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie spadła z 4,4% netto przed rokiem do 4,1% netto obecnie.

Gdyby natomiast mieszkanie przed miesiąc stało puste, to rentowność wynosiłaby 3,6% netto. Jest to zyskowność już po doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak: prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) a także ewentualnie, zakładając, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%) oraz zarządzanie najmem (10% od przychodu).

Najem już wszędzie tańszy niż rata kredytu mieszkaniowego

Mieszkania na wynajem mogą w najbliższym czasie cieszyć się zwiększonym zainteresowaniem. Z jednej strony zagrożenie wojną na Ukrainie może doprowadzić do nowej fali imigrantów, którzy muszą przecież gdzieś mieszkać. Po drugie wysokie ceny mieszkań w połączeniu z rosnącym oprocentowanie kredytów hipotecznych powodują, że część Polaków nie może pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania. To zapewne spowoduje, że młodzi będą zmuszeni dłużej korzystać z najmowanego lokalu.

Sprzyjać temu będą niższe koszty najmu niż ewentualna rata kredytu hipotecznego. Według Expandera i Rentier.io jest to już zjawisko obecne we wszystkich analizowanych przez autorów miast. Największa różnica dotyczy Krakowa, gdzie najem 70-metrowego mieszania jest tańszy aż o 1 820 zł w porównaniu z ratą kredytu. Co ciekawe w Krakowie nawet w przypadku średniej wielkości mieszkania różnica przekracza 1000 zł. Najbardziej zbliżone stawki najmu i raty kredytu występują w przypadku małych mieszkań w Szczecinie (różnica 24 zł) i średniej wielkości lokali w Częstochowie (różnica 31 zł).

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu przy obecnym poziomie WIBOR

W długim okresie wciąż bardziej opłaca się zakup niż najem

Warto jednak dodać, że takie porównanie może wprowadzać w błąd. W długim okresie zakup mieszkania wciąż jest znacznie bardziej opłacalny. Gdy kredyt zostanie spłacony, to możemy przestać płacić raty. W każdej chwili możemy też sprzedać mieszkanie i w ten sposób odzyskać np. kilkaset tysięcy złotych. W przypadku najmu płacić będziemy tak długo jak chcemy mieszkać i nie mamy możliwości odzyskania tych pieniędzy. Poza tym po okresie wysokich stóp procentowych zapewne znów one spadną, a wraz z nimi raty.

Na koniec warto dodać, że nie wszyscy rozwiązują problemy ze zdolnością kredytową poprzez najem. Planując założenie rodziny często chcemy poczucia bezpieczeństwa, czyli aby dziecko urodziło się już w naszym mieszkaniu. W sytuacji spadającej zdolności kredytowej wiele par decyduje się na obniżenie kwoty kredytu. Kupują więc np. mniejszy lokal niż planowali lub wybierają lokalizację bardziej oddaloną od centrum miasta lub w ogóle poza miastem. To ostatnie rozwiązanie jest szczególnie popularne w sytuacji, jeśli ktoś pracuje w branży, w której możliwa jest praca zdalna.

Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 32 884 ogłoszeń najmu oraz 82 042 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 X do 31 XII 2021 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.