Standard deweloperski - co oznacza i dlaczego nie zawsze to samo?

Co to jest standard deweloperski?

Standard deweloperski, czyli stan realizacji lokalu mieszkalnego, za jaki nabywca płaci i jaki obowiązuje na rynku pierwotnym w chwili przekazania mu go przez dewelopera do eksploatacji, jest pojęciem umownym, które w żaden sposób nie jest unormowane ani zdefiniowane. Dlatego zawsze należy zwracać uwagę na zapisy prospektu informacyjnego, który obowiązkowo musi zawierać przedmiotową charakterystykę.

Oczywiście sam rynek wypracował niepisaną definicję stanu deweloperskiego, która w dużym przybliżeniu stanowi umowną normę, szeroko praktykowaną przez branżę deweloperską. Co więcej, obok standardu deweloperskiego określanego jako podstawowy, wyróżnia się też standard deweloperski podwyższony, który również jest pojęciem w pełni umownym.

Polecamy: Jak przygotować się do zmian 2021

Standard deweloperski podstawowy

Mieszkanie z rynku pierwotnego, oddane nabywcy do eksploatacji w standardzie deweloperskim podstawowym, spełniającym warunki prawa budowlanego wymagane do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, musi być wyposażone w drzwi wejściowe, okna PCV, parapety wewnętrzne z konglomeratu, parapety zewnętrzne, otynkowane ściany, wylewkę betonową na podłogach, instalację elektryczną (gniazdka elektryczne, punkty oświetlenia, okablowanie TV plus Internet, domofon), instalację wentylacyjną, doprowadzone przyłącza instalacji wodno-kanalizacyjnej, balustrady balkonowe ze stali zwykłej, grzejniki oraz piec dwufunkcyjny w przypadku ogrzewania gazowego.

Standard deweloperski podwyższony

Z kolei pod pojęciem standardu deweloperskiego podwyższonego kryje się cały szereg dodatkowych opcji wykończenia, a także oferowania elementów standardu podstawowego wykonanych z wyższej klasy materiałów. Lista takich pozycji może być bardzo długa, ale najczęściej występujące tu możliwości szerszego wyboru to: ściany wykończone w gładzi gipsowej i pomalowane na biało, parapety wewnętrzne z kamienia naturalnego (marmur/granit), wysokiej klasy drzwi zewnętrzne antywłamaniowe, instalacja domu inteligentnego, balustrady balkonowe ze stali nierdzewnej, ogrzewanie podłogowe, okna 3-szybowe, drewniana stolarka okienna, zewnętrzne rolety antywłamaniowe.

Oczywiście powyższy katalog standardu deweloperskiego podwyższonego nie wyczerpuje wszystkich możliwości. Poza tym wybrane z wymienionych opcji mogą w przypadku różnych deweloperów i inwestycji występować już w wersji podstawowej. Dlatego też dokładne przestudiowanie prospektu informacyjnego pod omawianym względem jest bardzo ważne. Standard deweloperski mieszkania, w zależności od katalogu oferowanych opcji, dość silnie stymuluje bowiem cenę ofertową nowego lokum z racji istotnych różnic w kosztach ponoszonych przez samego dewelopera. Ażeby więc dokonać optymalnego wyboru, należy zestawić oferowany wariant stanu wykończenia lokalu w momencie przekazania z możliwą do wynegocjowana ceną transakcyjną.

Wykończenie mieszkania

Jak z tego wynika, na prace wykończeniowe składa się najczęściej montaż drzwi wewnętrznych wraz z ościeżnicami, wyłożenie podłóg panelami lub gresem, ułożenie płytek ceramicznych w łazience i ewentualnie kuchni, montaż ceramiki i armatury oraz malowanie/tapetowanie całości mieszkania. Co istotne, wyższy poziom stanu deweloperskiego mieszkania nie tylko podnosi jego docelowy standard, ale może także wpływać na obniżenie kosztów wykończenia pod klucz.

Mieszkania z pierwszej ręki sprzedają się masowo w stanie deweloperskim, który powszechnie już postrzegany jest jako zaleta rynku pierwotnego. Po zakończeniu prac wprowadzamy się bowiem do mieszkania wykończonego dokładnie według własnego gustu i wymarzonej aranżacji, w pożądanym standardzie, a do tego zgodnie z najnowszymi, obowiązującymi trendami. Do tego perspektywa kolejnych prac, tym razem remontowych, to zazwyczaj nawet kilkanaście lat.

Oczywiście na plan pierwszy wysuwa się kwestia kosztów prac wykończeniowych lokalu nabytego na rynku pierwotnym w stanie deweloperskim. Są to bowiem pokaźne kwoty mocno windujące końcowy bilans nabycia mieszkania. Oczywiście opcji kalkulacji takiego przedsięwzięcia może być nieskończenie wiele, w zależności od przyjętych założeń. W internecie można znaleźć setki ogłoszeń firm budowlanych czy remontowych oferujących usługi wykończeniowe mieszkań deweloperskich. Najczęściej oferują one trzy opcje różniące się standardem prac i klasą użytych materiałów. Ta najbardziej ekonomiczna i podstawowa wykończenia lokum „pod klucz” to średnio koszt zawierający się w przedziale 500-600 zł/mkw. Z kolei wariant optymalny pod względem stosunku ceny do jakości użytych materiałów i zakresu prac, określany często jako „klasyczny”, to przedział w granicach 700 - 800 zł/mkw., a opcja premium to minimum 1000 zł/mkw. Najwyższych stawek nie da się precyzyjnie określić, bo wielu deweloperów i firm specjalistycznych oferuje opcje wykończenia na indywidualne zamówienie klienta, a tu możliwe są nawet najbardziej wyrafinowane i kosztowne rozwiązania.

W sumie przymierzając się do kupna mieszkania na rynku pierwotnym w standardzie deweloperskim, do ceny każdego mkw. takiego lokum musimy na jego wykończenie doliczyć minimum 1 tys. zł, co i tak nie jest ostatecznym kosztem przed wprowadzeniem się do nowych „czterech kątów”, bo nie uwzględnia całej reszty wyposażenia mieszkania.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl