REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Brak planu miejscowego a decyzja o warunkach zabudowy

Mirosław Narolski
adwokat, wspólnik w Brzezińska Narolski Adwokaci sp. Partnerska. Jest ekspertem w dziedzinie nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie przygotowania i realizacji projektów budowlanych i w obsłudze korporacyjnej firm produkcyjnych.
Julia Janik
aplikant adwokacki w Kancelarii Brzezińska Narolski Adwokaci (http://bnadwokaci.pl/). Zajmuje się sprawami z zakresu szeroko pojętego prawa pracy i obsługą klientów korporacyjnych. Specjalizuje się we wspieraniu zespołów HR, opracowywaniu umów i dokumentacji pracowniczej. Skupia się m.in. na kwestiach mobbingu, nierównego traktowania, oraz zatrudniania cudzoziemców
Decyzja o warunkach zabudowy rozwiązaniem dla braku planu miejscowego.
Decyzja o warunkach zabudowy rozwiązaniem dla braku planu miejscowego.
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Decyzja o warunkach zabudowy może być rozwiązaniem dla braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości. Jakie znaczenie ma właściwie przeprowadzona analiza urbanistyczna i prawna?

Decyzja o warunkach zabudowy rozwiązaniem problemu braku miejscowego planu zagospodarowania

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości nie musi negatywnie wpływać na jej potencjał komercyjny. Biznesowy sukces inwestycji można osiągnąć w takim przypadku poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

REKLAMA

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są aktami prawa miejscowego zawierającymi powszechnie obowiązujące ustalenia sposobu zagospodarowania nieruchomości, w tym określenie sposobu gospodarczego ich wykorzystania. Jednym z podstawowych założeń polityki przestrzennej państwa, jest objęcie planami miejscowymi jak największej powierzchni kraju. Oficjalne dane wskazują jednak, że aktualne pokrycie planami miejscowymi stanowi nie więcej niż 30% obszaru Polski.

Czym jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania?

Powszechny niedostatek planów miejscowych powoduje, że samorządy lokalne zmuszone są do kształtowania miejscowego porządku urbanistycznego w oparciu o indywidualne decyzje administracyjne wydawane na wniosek inwestora, w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Zgodnie z przepisami prawa o zagospodarowaniu przestrzennym każdy właściciel ma prawo zabudowy swojej nieruchomości. Konieczna jest jednak zgodność z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku jego braku - z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej – WZiZT). Decyzja ta jest rodzajem promesy udzielanej inwestorowi przez lokalne władze urbanistyczne. Inwestor, w formie decyzji administracyjnej, otrzymuje wiążącą informację, jakiego rodzaju inwestycję będzie mógł zrealizować w ramach nieruchomości, której jest dysponentem (właścicielem) oraz jakie będą jej parametry urbanistyczne i architektoniczne. To w oparciu o ustalenia decyzji WZiZT wydane zostanie w przyszłości pozwolenie na budowę.

Ocena potencjału inwestycyjnego nieruchomości

Z perspektywy inwestora planującego zakup nieruchomości inwestycyjnej, dla której nie ma uchwalonego planu miejscowego, ocena jej potencjału inwestycyjnego ma kluczowe znaczenie. Brak planu miejscowego, to z jednej strony utrudnienie w realizacji planów inwestycyjnych, ale z drugiej strony szansa na znalezienie takich rozwiązań, które pozwolą zoptymalizować sposób zabudowy nieruchomości uwzględniający np. intensywnie dokonujące się przeobrażenia urbanistyczne i gospodarcze zachodzące na danym terenie.   

Analiza urbanistyczna dla szerszego obszaru

REKLAMA

Kluczowe znaczenie dla inwestora będzie miało określenie w analizie urbanistycznej granic obszaru, który będzie przedmiotem badania oraz cech istniejącej zabudowy w porównaniu do planowanej przez inwestora inwestycji. Przepisy prawa wyznaczają minimalne granice, w których badanie takie powinno zostać przeprowadzone. Z punktu widzenia inwestora szersze granice badania oznaczają zazwyczaj większą różnorodność cech charakterystycznych zabudowy, a więc potencjalnie większy luz inwestora w zakresie kształtowania cech nowej zabudowy. Działki gruntu położone w obszarze badanym będą działkami sąsiednimi, których sposób i cechy zabudowy będą bezpośrednio wpływały na cechy i parametry projektowanej zabudowy.

Praktyka organów administracji urbanistycznej wyraźnie zmierza jednak w kierunku wąskiego rozumienia nieruchomości (działek) sąsiednich, które stanowić mają bazę dla przeprowadzanego porównania. Organy przyjmują często, że zakres badania należy ograniczyć wyłącznie do nieruchomości bezpośrednio przylegających do nieruchomości, w ramach, której ma być realizowana inwestycja. Takie wąskie podejście organów może w sposób zasadniczy ograniczyć możliwości zabudowy nieruchomości inwestycyjnej i pomija, jak się wydaje, zasadniczy aspekt decyzji WZiZT, jako narzędzia kształtowania ładu przestrzennego. Jego istota nie powinna bowiem sprowadzać się wyłącznie do mechanicznego powielania cech zabudowy nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości inwestycyjnej.       

Brak miejscowego planu a szanse inwestycyjne

Proces inwestycyjny realizowany na obszarach, dla których brak jest miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jest dosyć skomplikowany. Praktyka obrotu wskazuje jednak, że inwestycje te mogą być zakończone sukcesem komercyjnym. Jednym z jego warunków jest bez wątpienia, właściwe przeprowadzona analiza urbanistyczna i prawna, która pozwoli na prawidłowe zaplanowanie i przeprowadzenie procesu uzyskania decyzji administracyjnej ustalającej warunki zabudowy.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Nadchodzi lepsza koniunktura gospodarcza. Jak przełoży się na branżę budowlaną?

    Gospodarka w Polce wchodzi właśnie w fazę ożywienia. Czy lepsza koniunktura gospodarcze przełoży się na poprawę sytuacji w branży budowlanej?

    Nieruchomość w Dominikanie kosztuje co najmniej połowę mniej niż w Jastarni czy Karpaczu

    Kilkanaście lat temu wiele osób mogło jedynie pomarzyć o nieruchomości za granicą. Dziś, przy tak wysokich cenach mieszkań w Polsce, coraz więcej rodaków decyduje się na zainwestowanie w nieruchomość w innym kraju. O inwestycjach w domy pod palmami opowiada Maria Kobryń, prawnik i ekspert od zagranicznych nieruchomości.

    Jak i kiedy przycinać hortensje bukietowe, ogrodowe, Anabelle, by miały największe kwiatostany?

    Jak przycinać hortensje bukietowe, hortensje ogrodowe i hortensje Anabelle? Czy przycina się hortensje pnące? Kiedy wykonać przycinanie hortensji? Które hortensje kwitną na pędach jednorocznych?

    Kiedy przycinać róże?

    Kiedy na wiosnę należy przycinać róże pnące, rabatowe, okrywowe, parkowe, na pniu, wielkokwiatowe? Czy cięcie róż wykonujemy wtedy, kiedy kwitną forsycje? Jak ciąć róże, aby obficie kwitły?

    REKLAMA

    W lutym 2024 r. przycinasz jabłonie, grusze, orzechy, porzeczki, agrest. Co z czereśnią, wiśnią, śliwą? I forsycją? Mogę bielić?

    Jakie rośliny przycinasz w lutym 2024 r. w ogrodzie? Czego nie wolno Ci przyciąć? Czy możesz jeszcze pobielić drzewka w Twoim ogrodzie?

    Dofinansowanie wymiany pieca i instalacji do ogrzewania w 2024 roku. URE publikuje listę firm realizujących dofinansowania

    Prezes URE opublikował 15 lutego 2024 r. listę przedsiębiorstw, które oferują program bezzwrotnych dofinansowań na poprawę efektywności energetycznej w 2024 roku. Z takiego dofinansowania mogą korzystać odbiorcy w gospodarstwach domowych, odbiorcy biznesowi, a także jednostki sektora finansów publicznych. Środki te mogą być przeznaczone na wymianę urządzeń oraz instalacji służących do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody na urządzenia charakteryzujące się wyższą klasą efektywności energetycznej, a także na przyłączenie do sieci ciepłowniczej. 

    Można już zdejmować kurtki? Dziś temperatura w Polsce to nawet 17 stopni Celsjusza!

    Czy to już wiosna? Piątkowe popołudnie w Polsce będzie wyjątkowo ciepłe. Na Dolnym Śląsku termometry pokażą nawet 17 st. C. To zasługa wiatru fenowego. 

    Kupno nowego mieszkania. Ile trzeba mieć na jego wykończenie i czy warto skorzystać z opcji mieszkania urządzonego po klucz

    Wykończenie mieszkania to szereg rozmaitych prac remontowych, instalacyjnych i dekoratorskich, z którymi muszą się zmierzyć nabywcy nowych lokali. W przypadku zakupu mieszkania „pod klucz”, działania ograniczają się najczęściej do wyboru sprzętu oraz akcesoriów.

    REKLAMA

    Mieszkanie na Start 2024. Jak na rynek mieszkaniowy wpływa oczekiwanie na nowy rządowy program wsparcia kupujących

    Czy klienci wstrzymują się z zakupem mieszkań w oczekiwaniu na wejście w życie kredytu Mieszkanie na start? Najlepiej wiedzą to sami deweloperzy. Oni też są najbardziej zainteresowani, by kolejne swoje oferty budować uwzględniając spodziewane oczekiwania klientów, którzy z nowego rządowego programu zechcą skorzystać.

    Indeksacja umów najmu - o czym należy pamiętać?

    Dlaczego tak ważne jest doprecyzowanie warunków tzw. indeksacji umów najmu? Jak prawidłowo dobrać wskaźnik waloryzacji? Na co zwrócić uwagę negocjując warunki umowy? 

    REKLAMA